返乡置业的人到底傻不傻？

今天才腊月二十，离过年还有10天。

但深圳的城市已经有些微妙的变化，早高峰打车不难了，路上也没那么塞车了，不仅仅是我个人的感受——专车司机也是同样的感受。

司机说，18年经济形势差，有些公司没生意没业务，裁裁员，已经提前放假让员工回去过年了。而且深圳这两年的高房价，不仅让很多白领放弃留在深圳，连不少效益不好的公司老板，都已经买不起房，准备撤退了。

言归正传，年关返乡过年，哪怕逃离一线，回家就业，落叶归根都是人之常情，无可厚非，但返乡置业，这个特殊的买房操作，到底傻还是不傻？是我们今天要聊一聊的话题。

1返乡置业

对于房地产行业，除了销售行业的通用的金九银十，以及各种意外导致的抢房外，最好过的怕就是过年了。

越小的城市越明显，各乡县及小城市楼盘的置业顾问临近年关，最盼望的便是那年年都不会缺席的返乡置业潮。

在一线城市，无论是写字楼白领，还是跑业务的销售精英，甚至是装修做建筑的工人，人人几乎都是奋斗的像个陀螺，加班在北上广深是人人难以避免的一个词。

所有人都在外奔波打拼，有的人够努力有机遇会选择，也许可以在这个城市买房落定，但大部分人即便很努力，收入也不错，但因为没有足够首付的家底，也与这座城市的房子几乎隔离。

即便是安稳立足，租来的房子也难让人对这个偌大的城市始终还是缺少一种归属感，有房子才有家的心态，让中国人的返乡置业成了一个年年都不会缺席的盛大活动。

于是大量在北上深广飘着的中青年人，在某个合适的年份，在临近年关选择提前几日回家，拿着几年的积蓄和年终的奖金，在老家的各大楼盘售楼部转转看看，爽快下定，买套房过年。既是给自己买个新年礼物，也给自己过年走亲访友买个谈资。

但其实，大多数人都是在给自己买个退路。

2绝大多数人是被收割

原本我的标题想写“返乡置业的人到底有多傻”，怕太招骂，改成了到底傻不傻。

铺垫了这么多，倒不如明说的好。

事实上——绝大多数人的返乡置业是傻，是要被收割。

之所以这样讲，依然是老生常谈的问题，那就是远离三四线。我们一直以来常常说投资远离三四线，自住三四线一套就好，够用就好。

而绝大多数返乡置业，并不是在三四线置业，而是在三四线城市下辖的县城甚至乡镇。县城的房价有多恐怖？我给大家看一张外出务工大省，河南全境县城的房价表。

（图片来源于网络，不保证信息完全准确）

交通便利，经济相比周围临县略强的县城，均价几乎都达到了5000以上，即便不到也多数在4000-5000之间，随便购买一套三房，起步价格都要在50万以上。

更不用说经济富裕的省份或邻近省会的县城，都在这一波房价行情中浑水摸鱼，鸡犬升天。

动辄百万的房价，在很多乡县成了家常便饭。

虽然对于一线城市打拼的人来说，一个月2000-4000的月供算不上太大的压力，但问题的关键点让然是老生常谈的问题——没价值！

中国房价的有泡沫么?

有，但不容易破，越大的城市越难，因为有财富和人口流出，优胜劣汰机制的支撑。

而县城的房价实际已经远远超出了当地居民的承受能力，数年不涨的县城因为这次全国范围内畸形的涨价潮，跟风获得了远超过正常的售价，还顺带取了一大波库存。

但，有人接盘么？没有。

但，未来什么时候再涨？怕是要沉寂多年。

在这一波上涨潮之前，大多数县城不仅多年不涨，很多小城市的同小区二手房，每年都会随着时间拉长，线性的贬值。

新房癌不是病，也不是人天然喜新厌旧，而是在于小城市，这些年的房产更新迭代产品升级，越来越快，二手房老破丑落后，凭什么买你？

虽然，我们一直讲房贷是利息最低的大额贷款，但贷来的款不仅不能升值，还有可能贬值，那付出的利息，每一分都是多余，都是亏损。

要知道，县城的房子，大多是租不出去的，也租不上价。即便租的出去，一年一万块钱的租金，需要贴进去10来万的装修家具家电款，何时能回本？

实际上，很难回本。

3买不起一线城市怎么办？

上文我说，绝大多数都是傻，绝大多数都被收割。而没有讲“所有"这个词，是因为不是所有的返乡置业都是错，都是傻，都要被阻止。

树立正确的返乡置业观念，不仅仅不会被收割，还让自己的资产得到了升值和保值。

我们前文已说，错误的返乡置业姿势是外地务工返回乡县小城市，成为房价虚高的县乡楼盘接盘侠。

那正确的方式和观念是什么呢？

两个点：降维打击和打破在哪买哪的观念。

第一：降维打击。

我们上次的文章《买不起房，不是房价涨的快，而是你收入涨的慢！》有提到，出租司机以及同事的妹妹一个已经在家乡买房，一个准备在家乡买房。我称之为，降维打击而非被收割。因为，他们都分别选择了在自己的省会城市购房，一个是郑州，一个是长沙。

而降维打击的核心在于如何正确的降维，从一线城市降低到五线城市那不叫降维，那叫混的太次。

如果你在一线，那就降到二线，如果你在二线，那就降到三线，尽自己的能力只降低一个维度，才是有价值的降维，哪怕你的钱可以在县城买洋房，只能在二线省会买两房，也一定要买在二线省会。

第二：打破在哪买哪的观念。

绝大多数人手里有资金，要买房，几乎都是选择自己所生所长或者所熟悉的地方，这是一个非常需要打破的观念，只有打破这个观念，你的资产保值升值才不会听天由命。以最基础的县城置业来说，如果你确实没有能力买省会，那就去对应市区，如果能力介于之间，那就去省内第二大城市。

如果你本就在省会，跳出自己的省会来看全国，同样的价格你是否能买到更好的城市，如果有，放心跨区买。房价短期内会骗人，但城市的实力不会。

4别和钱过不去

好多人说，老师啊，我们买了自己县的房子虽然暂时不住，以后要回去住的，干几年或者老了之后肯定是要回去住的，我买那房子算自住也不能买么？

自住可以买，这个一直没有错，但以后要自住完全不等于自住。

城市的经济根基，发展动能，人口外流等等，决定了小地方的前途渺茫。中国的城市分化会越来越严重。

小城市的房价上涨动力和大城市将会越来差距越大，抛弃旧思维，把钱拿去动能更大的异地投资，以及更大的城市投资，你获得的回报远高于你老家的县城，几年下来轻松差个几十万，干嘛和钱过不去？

换个角度来说，就是你投资更好的城市，在你需要返乡自住的时候，把那个房子卖掉，得到的钱，可以买到比你现在在老家买更大更好更新的房子，干嘛要眼睁睁的看着钱消失？

你说对嘛？

过去的这个2018年，P2P、基金、数字货币，各种收割，把大城市中那些期望有“睡后”收入的人狠狠的当韭菜收割了一番。

期望看到的各位，计划返乡置业的各位，不要再被小县城的房地产二次收割。

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