董事长辞职、盈利预亏，大悦城失速

截图自大悦城控股公告

3月15日晚间，大悦城控股集团股份有限公司发布公告表示，董事长周政已经提交书面辞职申请，未来将不再担任公司任何职务。一同离职的还有董事姜勇。

周政离职之后留下的空缺暂时由总经理曹荣根代为填补，但有消息称真正接替周政的是前中粮糖业控股股份有限公司董事长由伟。上周，由伟从中粮糖业离职，本周在周政辞职的消息公布之后，由伟同步进入大悦城，担任非独立董事。

从非独立董事到董事长，由伟只差一次董事会竞选。

大悦城控股集团董事长周政

周政1963年出生，从2011年1月起就开始担任大悦城控股集团董事长，迄今超过10年，其加入中粮集团更是有接近30年时间，是一位资历颇深的中粮老人。大悦城内部对周政的评价较高，普遍认为他敢于创新。

但这次辞职的官方公告里给予周政的评价只是“恪尽职守、勤勉尽责”。而周政辞职的节点也另业内有颇多猜测。

大悦城2020年年报披露日期预计为3月27日，根据此前的业绩预告信息，公司去年归属于上市公司股东的净利润预亏3.5亿元-4.5亿元，相比上一年度20.49亿元的利润出现大幅下跌。

在业绩预告发布之后，华泰证券下调了大悦城控股的评级。据华泰证券推算，大悦城的持有型物业运营收入同比下降了约9.6亿元，地产开发结算项目毛利率也将出现同比10个百分点的大幅下滑。并且去年的亏损会影响到今年的开发运营节奏，导致今年项目结算放缓，全年利润水平仍然难以达到2019年的数额。

这意味着，2019年之后，大悦城控股的利润空间将出现持续性下滑，在售项目和合作项目的盈利空间被压缩。

因此，有业内人士推测，周政离职与其年龄较大和公司业绩下滑有关。

截图自大悦城控股公告

大悦城并不是第一次在业绩披露节点进行高层人事调整。

去年10月28日，大悦城地产有限公司总经理周鹏正式辞任总经理一职。随后，大悦城地产、大悦城控股相继披露前3季度的业绩情况。

去年前三季度，两家企业的业绩均出现明显下滑。其中，大悦城实现营业收入178.04亿元，同比减少20.30%；归属于上市公司股东的净利润7.6亿元，同比减少67.65%。在三季度，大悦城实现营业收入56.17亿元，同比增长38.23%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，却同比减少了59.54%。

周鹏和周政搭档多年，从2017年5月到2020年10月期间，两人一直是“董事长+总经理”的稳定组合，周鹏也是周政一手提拔起来的。在离职前，周鹏的职务是大悦城控股总经理助理、大悦城地产总经理。

而周鹏去年离职之后，接替他的正是现在代替周政履行董事长职责的曹荣根。

去年迄今，大悦城高层频繁出现离职现象，除了周政、周鹏之外，还有监事会主席余福平、证券事务代表范步登、总会计师许汉平。其中只有余福平是正常退休，许汉平更是任职不满一年就匆匆离开。

据克而瑞统计数据，大悦城在 2020年全年全口径销售面积为358万平方米，销售金额822亿元，销售额同比增长约16%，但去年仅新开两座购物中心，受疫情和市场因素影响，商业地产扩张降速。

在开发业务方面，2017年所获的一批高地价、低毛利率项目进入结算周期，这部分项目不仅拉低了大悦城整体的利润率，还有部分项目在会计统计上带来了亏损。比如天津、厦门的在建在售项目销售价格不达预期，大悦城因此计提了13亿元的存货跌价准备。后续利润率能否回升到2019年水平，要看这些城市的房价恢复情况，但目前调控政策不仅没有放松迹象，信贷方面还有收紧迹象，对于销售规模不到千亿的大悦城来说，平衡布局并没有那么容易。

此外，大悦城在住宅项目开发方面相对较弱，而作为核心业务的商业地产领域，正面临越来越激烈的竞争。

2007年底，西单大悦城在北京开业试运营，这个总建面超过20万平方米、总投资额接近40亿元的商业综合体，不仅是中粮在北京首度进军商业地产，也被以“北京第一个真正的主题购物中心”的定位给予厚望，充当中粮在商业地产领域的破局者。

图片来自大悦城控股官网

彼时，大悦城被认为是有潜力与万达、凯德、华润一较高下的搅局者。但截至目前，大悦城在全国开业的商业体只有18个，平均每年新开业项目数量不到1.4个。其中还包括了祥云小镇、悦街等社区商业项目。

而比大悦城晚5年进军商业地产的新城控股，自2012年在常州开业第一家吾悦广场迄今，开业及在建的吾悦广场城市综合体已经超过了140个。

同为央企、起步节奏差不多的华润，目前开业的购物中心超过40个。而新一代的万象城产品在深圳等城市的品牌认知度也要高于大悦城。

除了万达、华润等“老牌”商业地产龙头之外，新城吾悦广场、龙湖天街、宝龙在规模上已经超过大悦城。另外，万科、合生、融创也在加速商业地产布局，迎头赶上。

周政曾在2020年中报会上坦言：“疫情给我们敲了警钟，经营业绩下滑，带给公司今后的思考是，业务结算上的增长连续性出现问题，未来大悦城将会强化规划，预算规划将由一年增加到3年甚至5年，从而保持业绩稳定增长。”

大悦城还计划加速项目开业规模，2021年新在长沙、武汉、重庆、苏州等地新开业7个商业项目，到2023年期间合计新开业15个新的商业项目。

但目前的大悦城除了人才流失问题，还面临资金掣肘。根据大悦城2020年Q3的财报数据，其资产负债率、净负债率均超出“三道红线”要求，进入橙档。

为了优化现金流，2020年12月，大悦城将位于上海前滩的两宗办公物业出售给了陆家嘴集团，回笼资金20亿元。

这已经不是大悦城第一次通过出售物业来优化财务指标。2019年8月，大悦城就曾出售旗下上海长风大悦城、西安曲江大悦城的股权，分别作价14.32亿元和6.69亿元，减少“集团综合财务报表的债务负债约27.52亿元”。

负债承压之下，需要大量现金流和长线资金才能顺利开业的商业地产投资中，大悦城该如何破局？

从2020年的拿地动作上看，大悦城在积极下沉，新增土地储备主要集中在眉山、武汉等中西部区域。在这些城市，用同样多的钱，可以比一线城市开发更多的项目。

但有接近大悦城的人士称，目前的大悦城除了脚踩负债红线，内部管理上也出现混乱，人才储备跟不上企业扩张的需求。

周政等一批老将离去，会有新人托起大悦城中兴的重任吗？