消失的租户

编者按：本文来自微信公众号“包邮区”（ID:ibaoyouqu），作者：你包叔，36氪经授权发布。

七个月前，潘石屹还在筹划他这辈子最大一笔生意。他要一把梭哈了。

当时黑石准备用40亿美金私有化soho中国。黑石给的价是每股6港元，SOHO中国的股价长期徘徊在3港元，市值不过两百亿。这样的条件当路资，还是不错的。

老潘这些年没声没响了。但外人不知道，他其实还是中国一线城市最大的写字楼包租公。SOHO掌控着京沪核心地段好几栋持有型物业，依靠租金闷声过着好日子。排行榜上早见不到他们的名字，但去年净利润超过13亿，这样的盈利要比不少前五十的房企要强。

但包租公要像李嘉诚一样跑了，这在当时引起了轩然大波。不过没过多久，这次撤退就像李嘉诚内地一些撤退一样，被叫停了。

今年年初，老潘飞去美国前，遇到二房东优秀代表毛大庆。潘石屹上来就说，我把3Q卖给你怎么样。3Q是老潘一手孵化的共享办公品牌，倾注了他这六七年来的心血。

毛大庆正为上市的事焦头烂额，他婉拒了。没想到老潘说：

我免费送给你。

01

去年，有人在一家招聘网站上发问，优胜教育公司的具体地址在哪里。

有人在底下回复他，公司位于北京光华路SOHO一期。但紧接着的几句话，像极了三体世界1379号监听员发出的警告：

不要来应聘！

这位好心的员工提醒，公司已经拖欠好几个月工资了。

前段时间，很多家长来光华路SOHO找优胜教育退学费，却发现这家公司人去楼空。

昨天，优胜教育创始人陈昊写了一封致歉信，他说这家全国培训机构排前十的公司，在疫情期间收入最差的时候，只有以往的五分之一。他说自己一家人已经倾其所有，并把亲朋好友可以借的钱都借光了。

希望尊敬的马云、马化腾老师......等能够在这时候，伸出援手。

过去一年多，很多教育机构消失在北京大大小小的办公楼中。优胜教育只是其中一个。

11月2日，SOHO中国官微说，他们决定八折超低价出租一套7550平米的房源。他们强调这是SOHO中国从未出现过的优惠力度。

这套房源之前的租客也是家早教品牌。马克龙曾在这演讲，姚明、雷军、冯仑、白岩松曾在这分享智慧。那又怎样，公司不照样没了，留下的办公楼还不是照样租不出去。

过去，北京写字楼的主要客户来自金融、教育、综合服务和科技公司。这四大行业，支撑了北京写字楼市场好多年。

但疫情发生后，线下教育培训业备受打击，金融业前两年已经垮了。这么一来，北京写字楼的四大支柱，一半沦陷了。

北京甲级写字楼存量是1321万平方米。五年前的空置率是3%。现在，这个数字上升到18%。

截至第三季度，北京写字楼市场才成交146万平米。在北京写字楼行业干了二十年的办法数据合伙人王珂说，今年看来很难突破200万平米了。

这个数字你可能没概念。但比较一下你就有概念了。北京写字楼市场去年成交了300万平米，在前年，这个数字是400万平米。

这意味着，两年时间里，北京甲级写字楼丢了几乎一半以上的市场。王珂说这相当于：

30栋楼高100米的写字楼没租出去，20万白领消失在北京甲级写字楼里。

02

光华路SOHO所在的国贸地区的噩梦，是从2018年开始的。

那年北京掀起了网贷整治大潮，网络公司逐渐都被清理掉。聚集在北京国贸地区各个写字楼里的骗子公司，于是一下子全跑了。

P2P公司是从2014年开始成为北京写字楼市场的大客户。他们一度是中国之光——让北京金融街和国贸的租金，冲上了全球第三和第四名，仅次于伦敦西区和香港中环，并甩了纽约曼哈顿几条街。

不只是北京，中国一线城市的高档写字楼，都曾一度被各种P2P公司占领。

2012年7月起，以徐勤为实际控制人的“中晋系”先后在上海及外省市投资注册50余家子公司。他们的主打产品，是一款名为“中晋合伙人”基金。这支基金最低认缴出资额为100万元，产品期限为7年，回报率约10%。

四年时间，他们吸纳了340多亿。

所有骗子有钱后的第一件事，都是修宫殿装饰脸面，然后继续骗钱。

中晋系也不例外。他们很快将旗帜插遍了京沪最高档的写字楼。他们租用了黄浦江边的上海外滩5号，将其改造成中晋1824博物馆。

晋商创办的中国第一家票号 “日升昌”，成立时间是1824年。一百九十多年后，他们竟然被这家P2P公司蹭了热点。北京租金最贵的国贸大厦3期，中晋也有一层做北京总部。他们全国的总部则在上海最高档的环球金融中心。外滩8号则是中晋资产办公室，中晋财务则占据了金茂大厦44层。

最过分的是在黄浦区广东路102号，这里原来是三菱洋行上海分店洋行，上海市不可移动的优秀历史保护建筑。2015年，一位外地游客到上海旅游时发现，这座大楼正被人用喷枪上了一层厚厚的灰色涂料，原先的外立面方块条纹，直接被抹平了。没过多久，建筑大楼大门上挂着一个牌子：

中晋合伙人俱乐部。

一个月后，黄浦区勒令中晋将建筑恢复原状。有专家痛心疾首的说，这栋建筑的外立面是一种宁波青石板，他们反复研究了很久的修复方案。他们没想到，这家网贷公司一来，就喷涂了外立面，还改了门厅楼梯。

中晋还不是最狠。2015年很多公号给一家网贷公司发文，最让人虎躯一震的话是，在北京金融街15号银监会大楼里，有一个互联网金融平台，低调上线，默默发展，迅速崛起。

金融街15号，是银监会办公所在地。这些文章说，赢多多是唯一在银监会办公的互联网金融平台。

真没见过如此嚣张的。做人高调如兽爷，都从来不敢说自己和城管一起办公的。清华北大，都没有P2P胆子大。

2016年，中晋的投资人开始包围中晋位于陆家嘴的写字楼了。京沪写字楼业主恍然大悟，发现了这个行业的秘密，他们开始拒绝网贷入驻。

两年后，中国各地的投资者才彻底清醒过来。

网贷公司是北京写字楼市场的高位接盘者。最近两年，北京写字楼一直没有找到能代替他们的行业。

很多人不会知道，北京十大商圈中，空置率最高的是丽泽金融商务区。截至今年第三季度，这里的空置率达到了58%。

来源：远行地产、楼库办法

这个体量巨大的金融商务区，设计时间是2009年，开工建设于2012年，首批写字楼投入时间是2018年。

然后迎接他们的，是这样一个市场。

03

四个一线城市中，空置率最高的，如今是先行示范区深圳。

7月4日那天，住建部和深圳住建局的领导，跟几个开发商和中介公司代表开了一场调研会。万科高级副总裁谭华杰列举了很多数据，比如，深圳去年745万平方米的供地里，七成是商业用地，住宅只有两成，写字楼严重过剩：

深圳未来三年新增写字楼供应量，可以满足未来25年的需求。

这几年，土地稀缺的深圳，就是一个巨大的房地产造富机器。深圳每推出一个地块，几乎必然产生地王。但很多土地被用去建办公楼后，政府发现，楼里面是空的。

不管是北京还是深圳，我们曾相信只要不停建办公楼，肯定会有足够的企业入驻。但这个信仰，在不停攀升的空置率面前被打破了。

上个月，中央给了四十岁的深圳一份礼包。文件中最重要的一句话是：

将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，委托深圳市政府批准。

这句话的潜台词是，计划单列市深圳，拥有了连直辖市都没有的权力。这有机会让大量农用地、工业用地的释放。

北京深圳的写字楼市场已经很惨淡了。但据第一太平戴维斯的报告，中国一二线城市里写字楼空置率最高的，他们都排不上号。排名前三的是：

天津、武汉、重庆。

天津这座城市，这两年很多媒体都说过了。我党优秀的地下工作者余则成同志说了，天津这个地方，情况太复杂了。

前些日子，我看到一家险资央企在做资产管理时，列出了三个谨慎投资的区域：东北、西北、天津。整个天津被列入投资级别的企业，只有一家：天津港。