拆出轻资产业务 宝龙商业欲提速

编者按：本文来自中国网地产，作者：石昊一，36氪经授权转载

宝龙地产分拆商管业务上市的步伐相当迅速。近日，宝龙地产旗下宝龙商业管理已通过港交所聆讯，距离宝龙地产首次建议分拆宝龙商业管理上市的时间（8月20日），仅过了三个月有余。

12月10日，就在宝龙商业管理通过港交所聆讯后的第四天，永辉超市便发布公告称将参与认购宝龙商业管理价值1000万美元的发行股份，投后占比约宝龙商业管理计划发售1.5亿股的1.5%。

宝龙地产总裁许华芳曾于8月表示，分拆后商业的资产端仍在地产控股内，拆出的主要是轻资产业务。这意味着，若上市进展顺利，宝龙商业管理将成为内地首家在港股上市的轻资产商业运营商。

作为商业地产的先行者之一，宝龙地产的“商业”气息可谓浓厚，自2003年开始发展商业地产以来，宝龙广场在全国范围内的成功曾让宝龙地产的名气一度比肩万达。截至2019年上半年，宝龙实现商业收入17.5亿元，数额已足够覆盖其16.9亿元的期内利息。最近的好消息是，在中期业绩会上上调2019年销售目标至550亿元的宝龙，已于11月末超额完成任务，实现销售额553.1亿元。

对于宝龙来说，分拆上市代表着宝龙商业管理迈入品牌独立成长的阶段，其成色究竟如何？

分拆上市以扩充商业运营服务组合

尽管宝龙商业管理的注册成立于2019年3月才完成，但由于在重组后对上海宝龙商业及厦门华龙物业管理等公司的控制，其历史可追溯至1993年。彼时，华龙物业管理开始向宝龙提供住宅物业管理服务；2007年，上海宝龙商业成立，开始涉足商业运营服务；2014年，开始向第三方物业提供商业运营服务。可见，宝龙商业管理这家年轻公司的履历却很丰富，倾注了宝龙多年来物管和商业运营的资产与经验。

对于宝龙来说，分拆上市自然是越快越好。不过如上文所述，在分拆上市完成后，宝龙商业管理的轻资产业务将独立出去，宝龙地产预计拥有宝龙商业管理不少于50%的权益，宝龙商业管理仍为宝龙地产的附属公司。

那么，自2014年宝龙向第三方开发并持有的物业提供商业运营服务开始，如今宝龙商业管理的轻资产业务发展如何？

截至2019年中期，宝龙商业管理在管商业物业共59家，其中向独立第三方物业提供商业运营服务的个数为4家，分别是下沙国资宝龙天地、义乌宝龙广场、 涪陵宝龙广场及江油宝龙广场。不过，由于下沙国资宝龙天地与宝龙另一自持项目下沙宝龙广场共用一个管理团队，所以前者的收入亦计入到了宝龙自持项目收入中。由此，宝龙商业管理实际计入轻资产收入的项目为3个，约为0.3亿元，占商业运营总收入的4.5%。

而在2016年-2018年，宝龙轻资产项目收入分别为0.04亿元、0.3亿元及0.5亿元，占比分别达到了0.6%、4.1%及5.4%。

不难看出，宝龙商业管理的轻资产规模历经多年发展仍未成气候。

值得一提的是，2016年初宝龙曾将发展轻资产模式，通过输出运营能力和管理人才等创收成为重点，而此次宝龙商业管理IPO的融资规模在10亿港元左右，其筹得款项将主要用于战略收购及投资于其他中小型商业运营服务供应商，在扩大商业运营收入的同时，扩充商业运营服务组合。

这意味着，宝龙认识到了自身轻资产发展的停滞，想通过此次分拆轻资产业务扩大轻资产规模，提升轻资产收入比例，最终达成在拥有良性结构的同时，增长商业运营收入的目的。 

商业地产持续发力

与宝龙在轻资产的“半路出家”不同，依靠在复合式商业地产探索出的具体产品——宝龙城市广场，宝龙在全国范围取得了成功。

2015年，宝龙对旗下商业产品线进行了重新梳理与变革升级，首先将分布于全国的“宝龙城市广场”更名为“宝龙广场”，定位为中端商业；其次是定位为中高端产品、升级版社区商业及标杆产品的宝龙城；最后是为超高端产品的宝龙一城。同时，宝龙还拥有与宝龙广场定位相似的宝龙天地。

宝龙梳理产品线的目的，是覆盖社区级、片区级及都市级商业。随着宝龙城和宝龙一城分别于2016年和2018年推出，截至2019年中期，宝龙开业的四大产品线已达到45家，其中宝龙一城1家，宝龙城2家，宝龙天地6家，宝龙广场36家。作为主打品牌的宝龙广场在数量上占有绝对优势。

同时，许华芳在2019年中期业绩会上表示，下半年计划新开业商业项目6家，2020年计划新开业10家，2021年计划新开业9家。

商业项目规模的提升让宝龙商业管理的商业运营服务面积由2018年末的691.9万平方米，提升至2019年中期的752.2万平方米，增幅已超过去年全年。因此，2019年中期宝龙宝龙商业管理的商业运营收入同比提升33.9%至6.2亿元，占总收入的82.9%；商业运营毛利率达29.3%，同比提升0.4个百分点。

另一方面，宝龙一直以来践行“以上海为中心，深耕长三角”战略，其零售商业多分布于长三角地区，据研究机构分析，预计至2019年底，宝龙商业的可租售建面约51.23%位于长三角，在长三角中上海比重最高，达23.79%。

同时，援引研究机构的数据对比：“一线城市中上海优质零售物业租金维持高位，截至2019年三季度，首层租金为35.2元/平/天，优于同期的广州和深圳；而二线城市中，长三角租金最优，首层租金均值约21.9元/平/天，优于环渤海和中西部。”此外，长三角经济增长与城市化率提升，未来长三角商业物业市场和消费需求还将进一步发展，宝龙在商业上的盈利能力还将进一步提升。

尽管宝龙在商业地产方面仍在持续发力，但商业的资产端并不在宝龙此次分拆的范围内，宝龙商业管理能否顺利打响宝龙的商业品牌价值，将是宝龙未来商业运营的关键之一。