贵阳楼市，一首凉凉送给你！

编者按：本文来自微信公众号“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），作者：大白，36氪经授权转载。

贵阳，我们来了。

我们立刻感受到贵阳天无一日晴的悠久传统，它极力向我们展示了它随机切换云雨的灵动性。

它任性的跳过了晴天，不给夏天任何机会，它把我纤细白皙的小腿冻的哟，真后悔没有穿毛袜子！ 

总之，贵阳真是好地方！

1 来晚了？

我们在贵州这几天，贵阳楼市发生的存在感最强的事件就是4月30日恒大文化旅游城8400套清盘，几乎我们到的每一个销售中心，销售员都会给我们科普一下这件事。

他们的结论是，“所以说贵阳现在房子不愁卖，价格还在涨。”

可是你问他，“价格还会涨多少呢？”

他们回答不上来，会说，“总之，还会涨。”

还会涨多少？大概是所有外地来贵阳买房的人心中的疑问。

因为贵阳已经连涨18个月了，几乎所有去年上半年开过盘的，现在再开盘的都实现了翻倍。

特别是2018年春节后，这一次开盘都要比上一次贵一千，似乎成了开发商的默契。

可是贵阳的销售中心却没有疯狂。

我们知道当一个城市的土著觉醒之后，后面的涨幅就是排山倒海，什么本地人穷、本地人懒，本地人不买房统统啪啪啪打脸。

我们在这个城市看到的却像是一幕哑剧：

这个城市土著觉醒了，可是他们的力量实在太小，我们看到无声的呐喊，我还要再涨50%。

A:可是你使劲儿啊！

B:我使劲了啊！

A:可是怎么没有疯狂起来？

B:我很疯狂啊！

A:就这样了吗？

B:还不够疯？

A:呃？好吧！

我们在小河的万科XXX的销售中心 ,戏精附体，一脸伤感的说，“如果拆分装修，我们的首付就不够了呀。”

销售员安慰说，“放心啦，政府限价12500，我们这次开盘12000，不拆分的。”

内心一阵痉挛，一个限价都没够到的城市，相信它的目标一定是使劲涨到了政府限价线之上，可是我怎么就兴奋不起来呢？

2 疯涨之后，还有疯狂？！

在这里我们需要回顾一段陈年旧事。

在2012年10月，一篇名为《贵阳楼市崩盘虚实，本地人像买白菜一样买房》的稿子将贵阳推向言论的风口浪尖。

文中写到：

2012年的中国楼市，已届年关。

“坏消息”已然接连释放。无锡楼盘降价过万提早引发楼市震动，随后温州地价降18.03%、房价降40%的消息相继跟进。

贵阳因“购房送户籍”新政，被舆论推至“崩盘论”的风口浪尖，成为年末楼市中的吸眼球话题。

当时政治“中国第一神盘”花果园的价格被人称为在做“自由落体运动”。在2010年首度开盘推出11000套房源时，价格多在8000元/平方米左右，最高单价达17000元/平方米，而不到两年工夫，花果园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000多元/平方米。

就在文章出来没多久，当年贵阳10月的销售状况是“持续突破单周两千套”的销售态势。在随后11月中旬举办“房交会”，展会3天共成交1108套房屋，成交金额近6.7亿元。

当时有文章分析说：

1、统计贵阳部分在建楼盘的规划居住人口，总数已达200万，而贵阳全市常住人口也不过400多万人，因此“供应与需求存在巨大偏差”。

2、贵阳市政府在9月出台《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》，措施涉及购房“送户口、减契税、送车牌”诸多举措，“这是典型的政府救市”。

我们事隔6年后再来看贵阳，花果园、中天未来方舟等世纪大盘，均已尾盘清售了。

花果园6000亩，规划20万套房子，常住人口50人，流动人口等共有100万。

目前花果园还有最后500套房源（住宅）分布在两个组团，公园九号组团和花果园最后楼王。其中刚需均价8000多 ；最后楼王均价10000-15000左右。

中天·未来方舟15000亩，规划6万套房子，常驻人口17万，流动人口等共有21万。

目前仅剩余大平层（一种均价10000，另一种均价13000-18000）和少量刚需产品，均价8000多。

中天·未来城街景

六年时光，足够沧海桑田，物是人非。可世事依旧花开花落，草长莺飞，周而复始！

贵阳过去一年的房价走势图

贵阳大概是唯一一个能把新房均价走势走成W型的城市。

在国家统计局发布了今年3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格。数据显示，3月份贵州楼市仍较为火爆。贵阳同比上涨10.3%。

与新房领涨全国相比，贵阳二手房仍然缺乏流动性。

贵阳的二手房环比上涨0.4%，整体涨幅不大。同比上涨5.4%、二手房涨幅落后于新房。

从全国省会房价图看，4月全国二手房房价最低的5个省会城市分别是宁夏银川(5494元/㎡)、青海西宁(6818元/㎡)、新疆乌鲁木齐(8121元/㎡)、吉林长春（8265元/㎡）贵州贵阳(8978元/㎡)，贵州贵阳依旧和3月份一样，成为省会城市二手房价倒数第五。

但不管怎么说，贵阳新房价格一年也基本翻倍。特别是2018年春节后，基本实现了30%涨幅。

南明区

南明房价一直都不便宜。从去年年初开始，南明区房价一直处于上涨状态。今年5月初南明区高层均价在13000元/㎡。

云岩区

从去年7月开始，云岩区房价上涨开始明显。今年1月份，云岩房价均价在9546元/㎡，目前高层均价12833元/平方米。

观山湖

2017年里，观山湖房价大幅上涨。目前，观山湖高层均价已达13000元/㎡ 。

花溪区

从去年7月开始迎来了不断的上涨。 目前高层均价10000元/㎡。

白云区

1月白云区均价在5816元/㎡。目前高层均价9000元/㎡。

小河区

小河房价从去年开始，一直上涨。到今年1月份，均价已达到6700元/㎡，目前高层均价12000元/㎡。

好了，我们讲历史，摆现实，究竟想说什么呢？

我们想回答的是贵阳还会涨多少呢？这个城市还值得入吗？

3 “贵阳是二线城市？我们自己不好意思出去说。”

“贵阳是二线城市？我们自己都不好意思说出去。”这是贵阳本地人说的。

一直以来，关于“贵阳到底是二线还是三线” 始终没有公断。

根据2017中国城市研究所排名，贵阳属于二线城市，

而根据最新的2017中国城市等级划分，贵阳是三线城市。

坚持二线的贵阳人说，作为高铁时代的西南交通枢纽，贵州省会，“大数据之城”的名头。说它三线城市，贵阳人是很不甘心的。

贵阳是国家级大数据产业集聚区，全国领先的大数据技术创新与应用服务示范基地和产业集聚发展的“中国数谷”，全国首个全域公共免费WiFi城市、全球首个块上集聚的大数据公共平台、全国重要的呼叫中心与服务外包集聚区、全国首个大数据交易中心、全国重要的数据中心集聚区。

坚持三线的贵阳人说，西南边陲省会城市，常住人口不足500万，全省3528万，GDP不足3500亿元。迄今为止贵阳没有一条全线通车的地铁。还有城市建设，除了拥堵，感觉不到这个城市的繁华。说贵阳是二线，我们自己不好意思。

1号线观山湖段连接贯穿观山湖区、 老城核心区共10个站点，有望在6月试运行，全线贯通预计在明年下半年。

2号线2020年通车，4号线已叫停。

我们翻开这座城市历年GDP数据，会发现相对中国众多省会城市，贵阳经济增速还是可以的。但相较于其它二线城市，我们都知道其实贵阳与它们并不在一个层次。

对贵阳而言，外界所定义的二线或者三线，其实并不重要。重要的是贵阳自身的经济增长需要持续发力。

这就是这个城市的楼市基本面。

我们看到了它在涨，特别是2018年春节之后，增速明显加快，而且我们也能看到未来它至少还有30%的空间任由其肆意开心。

但问题在于这个城市的基本面，人口流入太少，GDP实力太弱。

这是在市场一线很明显的能感受到城市量级的差别。经过2017年和2018年的前五个月的翻倍涨，贵阳本地土著也已经觉醒，开始入场买房，但我们在所有的销售中心都看不到在重庆、成都、武汉、郑州等等这些城市看到的疯狂，只能说贵阳土著数量和实力不行，这是这个城市的基本面。

也真是基于这一点，我们在第一线也完全判断不出贵阳的调控升级会在什么时候，在之前的很多文章里，我们已经把调控逻辑讲的很清楚了，总之调控就是两只手的相互作用，一只手喊打，一只手扶住。

所以我们在贵阳看到的是价格涨疯了，市场却没有疯狂，估计ZF也着急吧。

是加码呢？还是不加呢？

加吧，火候不对，容易坏事。

不加吧，动力似乎不太足了

可是就在这几天住建部因为房地产市场调控问题约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。所以最迟8月份，贵阳调控会加码。

但总的来说，目前看到的楼市繁荣景象，这一切缘于两点：

1、大水漫灌，资金从上而下流入。

2、宽松的信贷政策、购房资格等管制，首付、利率、二套认定方面都有很大优惠。

当然，贵阳每年5万户棚户改造也给贵阳带来购买力。

但是贵阳城市基本面不支撑，经济和人口都不支撑未来的涨幅。

虽然我们能看得见他它未来还有空间，但这个空间坐实需要至少三年的时间，未来二手流通性是考验。

这是06年-12年贵阳商品房成交走势图，我们看到每一个高点之后会迎来3年的等待。

这一次，大概率也是如此！

那贵阳究竟还有没有价值点呢？有的！

4 我们再回顾一段历史，请看这张图

“疏老城、建新城”。

贵阳老城区的狭小是不容置疑的。

贵阳的老城区是坐落在一个只有十几平方公里大小盆地里面，土地资源非常稀缺。

在过去呢，隔了一座山，就是两个世界。

所以在这种情况下，老城区的建筑非常密集，不讲究朝向，居住条件很差，远处看就是一片一片的。

可是虽然贵阳人能够接受高容积率高密集的居住条件，但人民群众美好的居住需要日益强烈，所以在老城区大刀阔斧进行旧城改造的同时，我们看到贵阳通过打通山脉开通隧道的方式拓展更大的城市空间，其中观山湖新区是贵阳的主要方向。  

在过去五六年的时间黔灵-云贵山被彻底征服，贵阳进入了观山湖新区时代。

观山湖是贵阳城市中心的转移

我们在以往的文章里不止一次提到二线城市城市中心转移带来的房产价值的转移和加持。

我们在观山湖新区看到的是截然不同于老城区的城市界面，贵阳几乎把能够迁移过去的所有金融企业和市政府都迁移了过去，老城留下来的都是省府的相关机构。

老城区是没有任何外延，也找不到大片干净的土地，即使城改，也依然是容积率超高的塔楼，所以老城区不是贵阳未来的希望。

观山湖是！它同时承载着这个城市未来房产价值的制高点。

所以外地人在贵阳买房子投资，观山湖可以说是唯一的选择。

但贵阳并不满足只有一个新中心，只有一个城市方向，我们看西边有双龙新区，东边有观山湖新区、西南还有贵安新区。

但贵阳的城市量级不足以支撑更多的新区价值。

5 未来十年，贵阳会做到更好

贵阳有小香港之称，吃着最普通的萝卜、白菜，却能吃出丝娃娃，贵阳是个有趣的城市。

贵阳也是一座“山中有城，城中有山，城在林中，林在城中”的城市。

温度适宜、湿度适中、风速有利、紫外线辐射低、空气清洁、水质优良、海拔适宜、夏季低耗能等气候优势，荣登“中国十大避暑旅游城市”榜首。

贵阳这几年的发展速度是有目共睹的。

主城面积的拓展，养老度假、大数据产业的发展都为这个城市带来新的希望。

但，如果你问我现在还可以入贵阳吗？

我的答案是如果是2017年年底前入手贵阳或许更好，现在已经晚了一拍了。

抱歉！我们来晚了！