棚改熄火，旧改接棒，房价会怎么走？

编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权发布。

文丨子木

昨天，一位关注我好几年的粉丝找到我，说要咨询买房。

他说，通过半年的艰苦努力，自家的老旧小区终于要旧改了。

从上个月动工，换电梯改铝合金窗，每天尘灰缭绕，叮哩哐啷。像他这样的小区，附近还不少。

老房子虽然在旧改，但物业和户型还是跟不上自己的需求，怀了2胎，一直想换套房子。但心存疑虑。

因为前两年城市搞棚改，房价涨得心疼，一肚子憋屈。本以为消停了，结果现在开始轰轰烈烈搞旧改，很害怕，房价会不会又跟风疯涨一波？

在我们这地方，搞什么房价都能涨起来，真的很神奇。

其实不仅是我这位粉丝，这段时间旧改咨询的话题非常火热，背后原因，正是源于刚开完的大会。

大会强调了房住不炒，棚改彻底退出历史舞台，取而代之的便是由旧改接棒，成为中国房地产市场的“下一步”，并列出了今年的目标：

2020年提出新开工改造城镇老旧小区达3.9万个，涉及居民近700万户，比去年要增加一倍。

中国有多少符合旧改条件的老旧小区呢？

根据之前住建部给的数据，是17万个，按照官方的想法可以拉动5万亿的投资。

以此换算，2020年的3.9万个小区，则预计可以拉动投资达到1.2万亿左右，这不是一笔小数目，算得上近年来最大规模的民生工程。

那么旧改到底和棚改有什么本质区别，对楼市的影响是怎样的，下面子木带你看清真相。

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棚改的本质

我们先来复盘棚改。

这个词我们再熟悉不过，在2015年之前，棚改是一项不温不火的民生工程。

那时候，土地上的房子太破旧，不能住了，就得拆掉重建。政府会根据家庭人口评估面积，或者拆一补一的方法，进行实物安置，也催生出不少拆迁暴发户。

但当时由于棚改资金来源主要地方财政，像这种需要耗费巨资的大拆大建推行的很慢。

变革在2015年下半年。

经济增速放缓，楼市行情不好，大多数城市的房子处于高库存状态，卖也卖不掉。为了重振楼市，央行宣布参与棚改进程，并研究出了一个武器——PSL（抵押补充贷款）。

稍微懂点儿金融学的人应该明白，PSL就是央行向国开行定向注水，国开行拿到钱后贷款给地方。

俗话讲，有了钱就可以为所欲为。地方为了加快老旧小区的棚改进程，直接用货币安置取代了实物安置。意思就是，直接给你补贴人民币，让你去买房。

棚改户第一天还呆在破房子里，第二天抱着百万现金呆在大街上，傻傻看着被推平的房子，感慨万千。这时候他们怎么做？买房呗，不然往哪儿睡？

楼市瞬间催生大量购房需求，房价开始飙升。看到楼市大火，其他人也着急了，房价再涨就买不起了，于是风风火火全城人民开始跑进售楼处接盘。

货币有乘数效应，房价依然有，2015-2019年，全国房价翻番，货币化催生的楼市乱象历历在目。尤其是三四线城市，因为这波棚改，反败为胜续了命。

总结下来，货币化棚改是央行对楼市定向放水，并且通过政策，「强制催生了天量购房需求」的一种民生工程。

那么旧改呢？

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新旧改上线

其实旧改和一开始的实物安置棚改差不多，这些年一直都是不温不火。民生工程推行缓慢的主要原因，也是地方没钱。

如果单靠居民去自发筹钱更新社区环境，简直天方夜谭。因为每家每户对住房需求的诉求不同。

A业主住在6楼想加个电梯，B业主住在1楼说电梯跟我没啥关系，C业主说干嘛要旧改，我又不住在这里……

旧改这东西，利好是多项的，“既保民生，又稳投资，同时拉内需，一举多得“，简直是当下梦寐以求的经济刺激方式。

这时候央行又出来了，你们这节奏太慢，咱们再研发一个武器，“新旧改”。我给你们出一半钱，你们自己出一半，咱们一起改还不行吗？

这时候虽然核心矛盾还未解决，但有人给花钱改自己的房子，当然答应了。

那么到底改什么呢？

根据官方的解释，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。

重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。

这里面需求最大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。

这时候我们再来追溯本质。

你会发现，旧改虽然是央行定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。

而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。

所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。

昨天和一个西部城市，在住建部上班的老朋友聊天，他说，“三四线其实对旧改的动力非常低。因为新房都矗在那里卖不完。你把旧房子改好了，大家不买新房子怎么办？这直接关联到土地行情。”

“现在三四线城市有一个主要矛盾，不申请旧改，缺少经济刺激方式，但申请旧改了，又怕对房价造成压力。”

(数据来源：贝壳研究院)

当然旧改对于有人口增量的一二线城市楼市来说，影响不大。尤其是人口保持长期流入的城市，这些城市的老旧小区所在的地段，因为配套成熟，反而复活了。

可以预见，未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。

所以大家如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

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新旧改之困

当然这几万亿旧改工程虽说是一片蓝海，但相对于棚改，还是十分艰难的。

棚改按照家庭人口发了钱，双方皆大欢喜，各干各的。旧改不同，需要在多方利益中权衡，需要一套非常好的解决方法。

譬如加装电梯这一项，低楼层肯定拒绝和高楼层平摊费用，甚至反对加装电梯。

之前在电视上看到一访谈节目，低楼层老奶奶说，“这电梯遮了我的眼，扰了我的耳，凭什么同意你们装？”

5楼的老奶奶则不同，“我上都上不去了，你不替我想想吗？”最后几十年的邻居成了仇人。

2019年7—8月，住房和城乡建设部会同20个部委和单位，深入30个省、区、市及新疆生产建设兵团的93个市县，对213个老旧小区开展了调研。

最后得出了一个结论，每个城市不一样，每个小区都不一样，甚至每个单元每家每户都不一样，愁坏了调查组。

不过天无绝人之路，最后调查组研究出了一系列武器，其中一个很重要，“居民自行解决+引入社会力量”。

原来旧改，政府主导，现在全权交给小区。

老旧小区如果想加装电梯，需要每个单元去自行协商出资比例，一般1-2层可以不收，3层以上逐增。协调不到位的，政府拒绝参与旧改，意味着这个小区所有旧改项目都泡汤了。

小区住户为了争取补贴，基本很少出现钉子户，否则会成为全小区的敌人。

其次引入社会力量。除了中央和地方补贴以外，社会企业可以入驻参与旧改，例如投资一台电梯，可以根据情况设定使用费用，如果你想用它就必须得交钱。

在楼市，没有任何事情是钱解决不了的，如果有，那就是钱还不够。由此而来，现在全国已经形成了一批可复制可推广的经验做法，在接下来的2020年，老旧小区改造潮会加速实现。

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总结一下

相对棚改，接下来的老旧小区改造还是较为温和的。大家不用担心房价大涨。

但值得注意的是，本质上，这依然是中央定向对楼市放水的举措，只不过水流到了老旧小区。在这其中老旧房子拥有者，水泥钢筋等传统制造业、参与设计的企业、地方是最大的受益者。

不在此范围的人们则是相对利空。尤其是之前买不起新房的刚需，在选择老破小的空间上，又小了一些。

但无论如何，还是希望这项民生工程，能保持初心，保民生、拉内需，不要走偏锋，真心诚意地服务大众。