地方楼市松绑启幕：真相只有一个，房子不好卖了

编者按：本文来自微信公众号： 90度地产，（ID：dc90du），作者：苗雪艳，36氪经授权转载。

公元前202年，刘邦在定陶举行登基大典，国号汉，自此开创悠远流长的汉文化和汉文明。然而，你可能不知道，定陶，就在今天的山东菏泽。

千年后，这个还排不上一二三线城市行列的菏泽，居然因为住建局的一纸楼市通知，火遍全国。想象一下，或许，这个现代城市的炽热程度并不亚于穿越回去的那个古代之城。

一个问题相信被反复问了无数遍？泱泱大国，威威大市，为什么是菏泽？凭什么是菏泽？

没有调查就没有足够底气的发言权。在亲历者的大白话里，以菏泽、广州、珠海领衔主演的调控大戏，真相只有一个：房子不好卖了！

1

在揭秘更多真相前，还得先来个剧情回顾。

12月18日，菏泽市住建局一纸通知，楼市热度立刻飙升。

密麻的文字中主要提了两点：第一，取消限售；第二，降低预售资金监管额度。

通知一出，菏泽立刻被定性为是这波调控中第一个取消限售的城市。各种“楼市现松绑信号，后续或引发更多城市跟进”的解读版本发酵了一整天。

在舆论压力下，网 传菏泽住建局连开了好几个小时的会议想对策。最终，在12月19日下午5：29，一页说明出炉，对政策出台的背景及原因给予了回应。

往往在一份引发广泛热议和争议的政策出台后，迫于承受不起的舆论压力，决策层也总会发布一份安抚上级以及全国广大群众情绪的反转声明，好给一个自保的交代。

然而，就在吃瓜群众等着剧情反转的那一刻，菏泽住建局用一段高情商和高智商文字，将剧情顺着原来路径继续进行了下去，让人无话可说。

官方给出原因是，2017年11月份，菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

而近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

翻译过来，这份声明大概就是想告诉你:

第一，请不要给我扣“限售”的帽子，我是取消限制“转让”期限。

第二，中央一再强调，稳定住房价，眼看着需求巨大，我供应少了，为了稳住房价，只好放开流转。

2

要想了解事件的完整概貌，以及理解政策出台的初衷，恐怕还要用到原始的办法——从亲历者口述的线索中理逻辑。

王猛，山东人，房地产产业链条中的从业者，截至目前的人生中，他去过两次菏泽。第一次在十五年前，第二次在今年上半年。深扎房地产上下游多年的他，两次去都是为了寻求商机。

前后两次对菏泽的印象，他是这样描述的：

“我记得15年前去菏泽时，真的可以用穷乡僻壤来形容，偏僻和破旧到不得不边走边打听，在附近转悠了好几圈，才找到这个地方。整个城市显得很小。”

“今年上半年，听别人说菏泽现在发展得不错，为了寻找项目商机，我就驱车前往。简直和十几年前有着天壤之别，城市好大好大。这分明是一座新城嘛，到处都是新盖的大楼，路边浓密的树木和五颜六色的小花，将这座城市打扮成了花园式的城市。”

这一次，在菏泽待了两天，转了转当地的房地产市场后，王猛最终打道回府，放弃了这里的“商机”。因为，趋于饱和的市场，当去库存都成了压力时，哪里还有商机可言？

王猛说，当地开发商的原话是“这里现在是下行回落的趋势”。

大白话就是，新盖的房子太多了，而需求有限，房子根本卖不出去，空置率很高。原打算进入这个市场的开发商积极性自然就没那么高了。

“现在只有商圈周边的住宅和学校周边的学区房好卖，其他住宅去库存压力太大了。”这是王猛从当地开发商口中获取的信息。

在王猛眼中这座焕然一新的“新城”，之所以有如此大的变化，与菏泽轰轰烈烈的棚改拆迁不无关系。

有数据显示，2017年全国棚改数量排名首位的就是菏泽，全市棚改量约18万户。在此基础上，菏泽市住建局还编制了 2018-2020年棚改规划，大展宏图。但是，本来就面临去化压力的菏泽，今年年初，山东省住房建设工作会议中提出取消货币化安置奖励，鼓励实物安置，这样一来，去化难上加难。

3

了解了上述逐条线索，再去反推菏泽市住建局的调控通知，或许就会明白，为什么通知中还提到了“降低预售资金监管额度”。

翻译出来就是：开发商们盖的房子卖不出去，就没钱，没钱就随时面临资金链吃紧甚至断裂风险，怎么办？对资金监管这块再松松口，原来规定盖15层才可以预售的标准，降低一下，现在盖10层或5层就卖吧。监管账户里面的预售资金，不用非得达到一定额度，才能提取，差不多留点就行了，别让开发商们也都作难了。

所以，千言万句，真相只有一个——房子卖不出去啊！

当然，别把焦点都放在菏泽身上。道理都是相通的，广州、珠海都是一样的调控逻辑。

广州商办项目如果卖得火热火热，还调他干啥？卖不动才需要动一动政策，让市场活泛起来。

全国的商办项目现在的压力到底有多大？来自中指研究院发布的一份《2018中国商业地产市场年报》显示，截至目前，商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降，整体表现回落，供应过剩压力仍存。

2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。 其中，商业营业用房市场，2018年1-11月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。

所以，调控原因大同小异，只不过表现手法不同罢了。有像菏泽这样的高调派，也有像珠海的低调派。当然，这些先发城市的应对方式或也都一样，面对源源不断的拷问，按照流程走一份情商极高的公关说明，直到各地调控已成常态，习以为常被大众接受时，后面的城市也就可以省去这一步了。

4

那么，以菏泽、广州、珠海三城领衔主演的《楼市调控松绑大戏》，真如吃瓜群众连连发出的来自灵魂深处的拷问一样：现在的楼市，说变就变，跟孩儿的脸一样吗？

不然，其实在此之前调控松动早有迹象可循，这个时间节点大约开始于11月份。

比如，利率方面，在今年深圳、杭州、南京等多个城市释放出部分银行下调房贷利率的消息后，12月11日，融360发布《2018年11月中国房贷市场报告》显示，2018年11月，全国首套房贷利率环比增幅结束了22个月以来的连涨，首现“零涨幅”。

再如，今年1—10月，融资监管层密不透风，市场一度出现房企发债中止潮现象，一周之内4、5家房企同时发债中止已是常态。11月份，全国多家房企密集获准发行较大额度的融资。有数据显示，合计总额已逾千亿元。12月12日，政策进一步放松，发改委发布政策，优质房企可直接融资。

又如，数据显示，目前，全国2018年房地产各种调控政策多达444次，预计全年在450次左右，刷新历史调控记录。但近两个月以来，房地产政策基本平稳，已少有城市出台限购、限售等调控措施。反而取消限售等放松政策陆续出台。

但是，别误解，也别掉以轻心，因为房住不炒仍是主基调。到目前为止，决策层能容忍的是，各地可根据具体情况，做出适合当地的小调整。

从这几个城市的调整来看，一城一策或将是接下来的调控大逻辑和大方向。

另一个信号是，近日，来自国务院发展研究中心的某专家就透露，春节前，会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策。预计12月会先试点10个城市，调控下放到市一级政府，而中央只对量、价等15个指标设定考核区间，不设强制措施。首付比例，中央给个区间，房贷利率由基准利率决定，税由中央制定，其他的限购限贷政策和利率优惠，地方自主决定，不做窗口指导。

上述这段话的意思就是，需要放松点还是加紧点，取决于各地情况！

至于哪些城市会步后尘，一是看当地楼市的紧张程度，二是看谁更有像菏泽这样先来者的勇气，毕竟，历史的开创者永远是留给像刘邦这样的有勇气的人。