京津冀协同发展下，哪里的楼市机会多

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），36氪经授权转载。

6月10日，有媒体报道称，为了更好地为雄安新区规划建设服好务，天津主动对接雄安新区，全力支持其规划设计、生态保护、港口物流等领域建设。

天津市发 改 委表示，为了助力京津冀三地在体制机制改革和协同创新上取得新突破，天津将继续推进京津冀全面创新改革试验，谋划实施新一轮先行先试的改革举措。进一步深化“通武廊”小京津冀改革试验，在社会管理、公共服务、人才一体化等方面加快实施一批重点工程；

再往前数，3月份，北京市发 改 委也曾表示，今年在河北雄安新区的配合下，北京以“交钥匙”方式支持雄安新区新建的三所学校和一所医院，将陆续开工建设。京津冀全面创新改革试验扎实推进。

按照《京津冀协同发展规划纲要》的谋划，京津冀协同发展的目标分为近期、中期和远期。中期目标是到2020年，2019年将近过半，中期目标还有多远？各区楼市有哪些变化？

京津一体化的演化史

虽然京津冀一体化早有提出，但直到2014年，才上升到重大国 家战略。其旨为增强环渤海与京津冀区域合作，打造首都经济圈，提升区域城镇化水平，平衡北京，天津与河北三地发展，优化城市空间结构和管理格局。

2015年4月底，通过了《京津冀协同发展规划纲要》，同时纲要确立了京津冀协同发展的三个目标：

短期2015-2017年有序疏解北京非首都功能取得明显进展，在符合协同发展目标且现实急需、具备条件、取得共识的交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，深化改革、创新驱动、试点示范有序推进，协同发展取得显著成效；

中期到2020年，北京市常住人口控制在2300万人以内，北京“大城市病”等突出问题得到缓解；区域一体化交通网络基本形成，生态环境质量得到有效改善，产业联动发展取得重大进展。公共服务共建共享取得积极成效，协同发展机制有效运转，区域内发展差距趋于缩小，初步形成京津冀协同发展、互利共赢新局面；

远期到2030年，首都核心功能更加优化，京津冀区域一体化格局基本形成，区域经济结构更加合理，生态环境质量总体良好，公共服务水平趋于均衡，成为具有较强国际竞争力和影响力的重要区域，在引领和支撑全国经济社会发展中发挥更大作用。

2017年4月1日，雄安新区确定成立。至此京津冀一体化区域大格局正式确立（见图1）。

现在，京津冀协同发展的成绩如何?

据2020年还有200多天，且看京津冀协同发展目标完成情况：

一北京市常住人口，据统计2018年末北京市常住人口为2154.2万人，且连续两年减少；

二交通方面，京津冀主要城市实行“一卡通”，开通的“北京大七环”890公里位于河北省，形成“京津冀1小时交通圈”。环京多条高铁陆续施工。5月大兴机场成功试飞，预计9月底通航；

三生态质量，据生态环境部发布《中国空气质量改善报告（2013-2018年）》，2018年京津冀区域的PM2.5平均浓度比2013年下降48%，其中北京市重度及以上污染天数从2013年的58天减少到15天。完成永定河补水，修复京津冀生态走廊等。

四产业联动层面，如文章开始所述北京，天津两地积极配合雄安新区建设，另外“雄安大学”的组建令河北区域有了新的人才动力潜能；成果太多不在一一赘述，总结即为5年京津冀协同发展成绩斐然。

协同发展红利显现

目前京津冀协同发展按照房产销售热点可分为北京区域、天津区域、雄安新区、环京区域（以北三县为代表，廊坊、固安、涿州、张家口）、环雄安区域区域。

既然是协同发展，不仅要看京津冀核心区，更要看之前发展慢或未发展的区域，京津作为北方最大的两个城市，虹吸了东北、河北、山东等邻近省份的人群，但由于严格的落户政策，很大一部分中低收入群体仍处于“漂泊”状态。

在相当一段时间，环京区域的北三县以及天津武清扮演的承接北京外溢人口角色，但由于缺少规划，这些区域长时期是座“睡城”。

随着北京城市副中心的搬迁，北三县将与北京市通州区实现“四统一”规划。据了解，目前北三县部分区域落户流程不仅仅是本区域管理，需要最后都需在北京通州区审核，目前落户还处于严控之下，北三县与北京的紧密度可见一斑。

（香河房价走势图）

从香河的房价走势图看出，虽然在限购之后香河房价有下滑，但自北京市行政副中心正式嵌入通州的1月份之后，香河房价有部分回升。香河的房价走势反应了整个环京的基本情况。相信随着后期副中心逐渐成熟“四统一”的逐渐深入，北三县的发展空间不可估量。同时环京区域的张家口借势冬奥会在2018年的关注度较高，但由于张家口特殊的地理形势，且目前的价格已经不低，预计冬奥会之后会有一定回调空间。

发展不仅要看规划，更要看能不能给百姓带来实惠。在京津区域实惠的莫过于有所居，不仅有所居，有学校，有医疗，其他配套。更重要是可以落户生活，转变外地人到本地人的角色。

据统计天津“海河英才”人才引进计划，截止4月底已引进各类人才16.25万。

（静海区房价走势图）

天津西南紧邻河北沧州的静海区团泊湖区域，2015年撤县划区，这里曾一度因为过度开发，烂尾别墅随处可见。加上天津区的限购和整体环境的受限，楼市在2014年以前很是惨淡.

但在京津冀协同发展和人才引进的环境之下迎来了“第二春”。富力、碧桂园、融创、鸿坤等大型房企均在此参与开发建设。另外知名学校在静海区开始招生，团泊新城的规划更是增加医院、商城等的配套设施。种种利好都吸引了外地人在此落户生活。作为旅游区域的仁爱团泊湖也从冷清变得热闹了起来。

（2014/2019静海区团泊区域变化）

环雄安区域蠢蠢欲动

有消息称，5月27日雄安新区组织召开专门会议，会议除了对目前农村停建住房，拆迁村庄住房补助等问题商议解决事宜之外，下一步，新区还将针对房地产开发项目、产业类停建项目、政府投资类停建项目、户口迁入等，出台具体配套政策。

新区房地产开发项目肯定会区别于传统开发模式这是可预见的，要知道严控房地产炒作是雄安新区成立的原因之一。

（河北高碑店2016-2019年房价走势）

如果不是雄安新区的设立，很多人可能还不知道高碑店的具体位置。从高碑店房价走势上明显可以看出“雄安新区成立”这一热点起到的刺激效果。以高碑店为代表的保定、霸州同样有此现象。

随着环雄安区域限购政策的出台，投机性购房被一定限度的遏制，但很多地产项目却频频打着限购之下的“擦边球”，以租代售或分期付款等各种形式的买卖方式仍不断出现。在此提醒购房者购买此类产品还需谨慎。

京津冀一体化发展的新阶段

（中 科 院城市夜景图京津冀）

从中 科 院拍摄的京津冀夜景图来看，京津冀区域已经形成“一核双城多点，多线连接，网状结构”布局，随着雄安新区的建设，各功能区的形成可期。同时要看到京津冀区域仍有不平衡，这也与我们目前社会主要矛盾一致。

在楼市方面，北京目前是高端有市场，中端有支持，低端有保障的多元化市场；环京区域在限购的条件下区域平稳，同时后期发展可期；天津提供可落户的刚性需求下，楼市迎来机会；雄安新区发展模式以新形势在路上。“一核两城三轴四区”的布局已经形成，京津冀协同发展长期目标值得期待，作为走在奋斗路上的人们，撸起袖子加油干吧！