空置率创新高，市场冰火两重天

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID：dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权发布。

在以前的房地产高速发展时代，无论是买写字楼还是住宅，增值都比较容易。可是眼下写字楼空置率大幅度增加，租金不断走低。写字楼和住宅市场出现了严重分化，买房时选择非常重要，一定要慎重。

多城写字楼空置率大增

国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行，7月11日发布了今年上半年各大城市甲级写字楼空置率排名：

北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年，空置率分别上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。

一线城市里面，深圳写字楼空置率最高，达25.4%，写字楼租金下降幅度最大，同比下跌13.6%，222.9元/平。北京写字楼租金同比下降-7.6%，为358.5元/平；上海写字楼租金同比下降6.3%，为251.9元/平。

高空置率原因解析

写字楼空置率，可以反映一座城市产业的体量和质量。

深圳写字楼空置率高有多方面的原因。一方面深圳的产业以科技和金融为主。土地方面，长期坚持产业优先，导致产业用地过剩。另一方面深圳金融行业以前火热，很多新兴企业在深圳注册，可是近几年金融行业受P2P（点对点网络借款）影响，很多金融公司暴雷，租赁需求大幅度减少。

而且随着互联网电商的流行，极度压缩了写字楼的租赁需求。

很多人只需要一个小工作室，甚至直接在家，就能运营一家公司。不再需要租用面积较大的商铺或者写字楼。

不仅是深圳，一线城市中的北京，写字楼空置率也不容乐观。

第一太平戴维斯数据显示：今年二季度，北京市甲级写字楼平均空置率为13.6%，同比上升4.9%，是2010年以来的最高水平。

当然，导致北京甲级写字楼空置率高企，租金连续下滑的重要原因，是疫情突袭。

在中国疫情最严重的时候，作为首都的北京是防控最严厉的城市之一。小区、写字楼严控人员流动，很多人宅家工作和生活，消费随之减少。

北京统计局公布的数据显示，­今年1-5月，北京市的社会消费品零售总额为4,737.5 亿元，同比下降18.2%。

本来3月开始国内疫情已经可控，可是北京因为6月份新发地爆发疫情，强管控卷土重来，写字楼市场再次受到疫情的严重冲击。

其他城市写字楼市场也不容乐观。

仲量联行数据显示此前疫情最严重的武汉，今年二季度甲级写字楼空置率环比上涨了0.7%，达到了34.3%。

34.3%的空置率是什么概念？意味着每三套写字楼，就有一套是空的。

此外青岛、南京空置率也很高，今年二季度青岛空置率上升至28.8%，南京甲级写字楼空置率上升至29.5%。

住宅市场冰火两重天

以上一、二线城市都有如此高的空置率，更别说其他三、四、五线城市了。写字楼投资风险很大，也说明了一个简单的道理，不是什么房子都能买！

目前阶段，楼市尚未出现大家所期盼的全面复苏，写字楼和住宅市场上演的是“冰火两重天”。

在楼市大分化的时代，买房首选是住宅。

与写字楼行情截然不同的是，最新安居客二手房数据显示：眼下众多热点城市住宅依然有增值潜力，在走慢牛。

目前上海、深圳、宁波、南京等城市二手房房价仍在上涨，其中上海7月二手房均价 51212 元/m²，同比去年同期上涨 2.07%。

深圳7月二手房均价 55860 元/m²，同比去年同期上涨 3.22%。看下面的价格曲线，从2019年9月至2020年7月，深圳二手房明显在稳步上涨。

宁波7月二手房均价 23868 元/m²，同比去年同期上涨高达11.12%，热度可见一斑。价格曲线宛如深圳，图中可以看出二手房房价自从2019年8月开始一直在稳定上涨。

南京7月二手房均价 28855 元/m²，同比去年同期上涨 0.09%。从图中可以看出，南京二手房价因为疫情短期有所下降。随着疫情好转，当地二手房房价从今年3月开始一直在稳步上涨。

从以上几个城市二手房价格可以看出，随着疫情得到控制，经济恢复，热点城市楼市依然有较好的升值潜力。

站长看来，之所以市场出现住宅和写字楼市场冷热分化，是因为商业地产的获利模式主要是靠租金回报，比较单一。受疫情影响，很多公司都在家办公，租赁需求减少。写字楼需求减少的大趋势近期很难扭转，毕竟产业、公司发展不是一朝一夕能快速改变的。

住房不同，属于刚需，对落户、教育有重大影响。现在城市化还在继续，热点城市人口还在增长，住宅受众数量庞大，在需求的推动下住宅增值潜力大。

实操建议

在实操中如果实力很强，建议买一、二线热点城市成熟CBD旁的住宅，或者买规划中的CBD附近的住宅。

因为地产行业的风头仍在，优质资产依然受追捧，核心稀缺地段核心容易增值。

比如上海的前滩、南京的江北核心、北京通州区市政府附近的项目。

如果资金中等，可以买二线城市里面目前配套一般，但是有潜力的区域楼盘。

判断一个区域以后能不能发展起来，非常重要的一点就是看：项目所在政府未来有没有引进重点小学、中学、地铁的打算。如果有，说明以后房子可能变为学区房、临地铁房，肯定会吸引很多人口，房子自然容易跟随区域发展增值。

三、四线城市投资风险相对较高，不少城市二手房市场出现了“有价无市”的情况。山东临沂的一位粉丝曾告诉站长，房子已挂了近半年，但是询价者寥寥无几，现在还为二手房难卖而发愁。 

如果是买二手房，要注意二手房市场中，5年房龄相当于新房，10年房龄是市场的主流。房龄超过20年如果是自住无妨，但如果是投资属性最好不要碰，房龄太久以后不好脱手更别说高价出售了。

至于置业的时间点，每年5月和12月都是房价的相对低点，因为销售要冲半年和全年业绩，可能会推出让利优惠活动。千万别等到年后初小阳春出现时买房，买在了高点。