创富神话下，背后的房价哲学

编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权发布。

文/子木

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躁动的房价

近日，杭州楼市发生了一系列的房价怪象。主要集中于西湖区的之江板块。

首先是某新开楼盘2天卖出1.5个亿，再现区域性购房热潮，紧接着之江板块的二手房价开始躁动，出现大规模业主上调房价现象，好像商量好的一样。

例如之江板块一个叫云溪新语的小区，一套房子10月10号挂牌560万，23号直接涨价20万，达到580万；

还有一套更过分，2019年11月挂牌，一年没卖出去，反而在今年10月份先是涨价40万，而后直接干脆涨价130，单价达到65000元/平米。直接比肩帝都房价。

网上有人评论，这是梁静茹给的勇气，还是“反其道而行”的市场新战术？

我之前讲过，翻开中国房地产简史，最爱炒房的地方莫过于温州，紧接着就是深圳和杭州。然而，后两者的确坐实了房地产价值，实现房价和经济的齐头并进。

杭州人这么聪明，自然其中有一定的猫腻在。

看到这里也就很多人应该知道了，其最主要的原因是：

10月21日，马云在之江板块花了27亿买了一块10万方的沿江宝地，决定盖一栋130米的超高层大厦，作为其金融帝国蚂蚁集团的总部。

很多人问，不就是马云盖个楼吗？周边房价至于吗？

接下来子木帮你分析其中的道道。

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造富神话

昨天被一则新闻刷屏，蚂蚁集团将在A股+H两地同步上市，总估值为2.09万亿，创下全球最大规模的IPO纪录。

拒招股书披露，这次蚂蚁集团授予员工的经济激励比例占比65%，如果按当下估值，这部分股票就值1376.9亿元人民币。

蚂蚁的员工是16660人，意味着人均获利826.47万元。

以现在杭州二手房均价计算，蚂蚁集团人均可在杭州买一套283平米的房子。事实上，这次蚂蚁金服上市，堪称中国企业最大的造富运动。

这么看来，一夜之间几千位千万级财富人群同时涌入一个区域，就一定会打破了“供需杠杆”，房价上涨也在情理之中。

最主要的是，这不是纯粹人为的炒作抬升，而是真实购房需求的野蛮涌入。

除此之外，蚂蚁集团落户之江板块，还有第二层含义“虹吸”。

这次蚂蚁集团上市，创造了历史。同时确定了其行业地位，甚至代表了中国互联网金融的最高水平。这次新闻爆出后，几乎全国人都知道了搞互联网可以发家，去蚂蚁金服将会实现人生财务自由。

这种效应会扩散至整个社会。

这就像2000年后的中关村一样，成为全国高校人才梦寐以求的土壤。不计其数的人才踏上这片土地，争夺这份优质资源。

这种虹吸带来的房地产价值是持续不断的。

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能量发酵

我之前还研究过一个课题，我把它命作：高净值人群积聚后的「能量发酵」。这让我想到了北京经典案例，“海淀区价值北移”。

同样用北京海淀区做例子。

在互联网潮初期，海淀的房地产价值主要集中在中关村区域，这里的大牌企业根深蒂固。

再加上八大院校辐射下，教育教育资源极强，10万/平米房价的老破小学区房比比皆是。

后来，北京海淀区产业开始向北溢出，阿里、腾讯、百度等大牌公司都南迁到了西北旺一代。因为薪资待遇优厚，非常多的高学历家庭也在跟着北迁。

那时候我有一个朋友特别不愿意在西北旺附近买房，他认为海淀的教育只集中在中关村附近。

我跟他说，教育不重要，最重要的是邻居。这个地方成千上万的聪明脑袋一定会想出办法的。事实证明就是如此。

因为高学历人才对下一代的教育问题极其重视，如果学校不好，他们也会通过家庭教育或者聘请私教弥补短板。

从此，向北诞生了一批批高质量的优质生源，硬生生把背面的文化荒漠考成了学区房。

学区房又吸引了名校教师，完成资源的「闭环螺旋上升」。这就是人才聚集产生的资源推升作用。

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产业的魅力

如果你看懂了上面所述逻辑，现在你应该明白了，产业对于房价潜力的影响远超于什么地铁、医院、学校、商业。

只要人才集聚，周边社会资源会像洪水汇集而来。

那么这对我们普通购房者有什么借鉴意义呢？用杭州最近中介圈里的一句话概括：

做不了“蚂蚁”股东、做不了蚂蚁员工，你可以做“蚂蚁”的房东。

如果你提前在人才流入的核心区域布局房产，那么在财富上，就是坐等开花的结果。这就是房产投资之道。

有人说，我不是名牌学校毕业，马云也不会在我这个城市盖楼，跟他们一点关系都没有。

如果这么想你就错了，马云搞的金融帝国虽然不会出现在任何一个城市，但是每个城市都有自己自有的产业体系，同样影响着房价走势。

那么如何窥得先机呢？

首先在宏观层面，主看产业，而拥有产业上升力的城市，大概率是高校资源比较丰厚的城市。

例如北上广、武汉、成都、郑州、重庆、西安等等，这些城市都是大型企业最喜欢入驻的地方，因为高效汲取人才资源，可以省下绝对成本，而这决定了企业的未来。

像西安在2015年之前，默默无闻，但这几年在政策和产业双加持下，一飞冲天。人才是绝对资源，现在产业不发达，并不代表未来不发达，是一个长期的校准过程。

当然在产业层面，一定要谨防「政策陷阱」。

例如天津产业为何起不来，是因为当初政策都给了北京，北京对天津有强分流作用；哈尔滨高校众多也没什么用，因为政策在沈阳，沈阳会对前者无限虹吸；还有深圳和广州，济南和青岛的关系都是如此。

如果自身高校资源众多，而且周边没有政策性竞争城市，那它的未来产业价值一定会与日俱增，例如西安、武汉、郑州等城市。

在这些城市，只需要关注哪些区域的大型企业多、上市企业多即可，周边房产具有产业投资价值。

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谨防产业陷阱

有人说，我们这里没什么高校，也没什么大型上市企业怎么办。

这种情况是最常见的，大部分三四线城市都是如此。资源具有集聚性，没有人才也没有大型企业，除非有国家性的政策倾斜，否则这片土壤一定开不出产业之花。

也根本不用谈及什么房产的产业投资潜力。

现在来看，大多数三四线城市当地仅有的产业资源已经早早被推高，未来产业落地存在风险。

很多三四线城市在过去几年大建产业新区、创业孵化园，结局都不是很好，荒废的荒废倒闭的倒闭，只能靠当地政府补贴勉强度日。

前几天有一个读者咨询我，说的北方某四线城市2年盖了12个创业园，其中很多创业园都在城市郊区。周边的楼盘广告宣传很凶猛，号称“背靠五千亿产业园区，打造未来城市极值”。他有些心动。

我回复了一句，“去查一查GDP”，结果得知，这个城市去年GDP连4000亿都没过，这种割韭菜的营销广告还能相信？

总之用产业做幌子的楼盘宣传广告不少，但十中有九都是瞎扯。

要知道，区域产业的兴起，甚至要比医院、学校等资源形式更加艰难，真的是考验天时地利人和。

现在来看，做一个长期价值主义者，也许是未来房地产投资唯一的道路了。