环京地区房地产的好时光还会回来么？

编者按：本文来自微信公众号：攸克地产（ID：youkedichan），作者：攸克，36氪经授权转载

终于看到身边朋友十分关注的议题当中，有了与新冠肺炎疫情没有直接关联的内容。这大抵是社会经济恢复常态的标志之一吧？毕竟早晨去上班的路上，堵车已经颇有往日帝都的风范了。

3月17日一早，《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》（下称《协同发展规划》）由国家发展改革委正式公布。由于环京地区的三河、大厂、香河，是开发商环境布局开发房地产的重镇，被简称为“北三县”。

北三县楼市地处京畿要地，一直与北京楼市的状况微妙关联。也是凭借北京楼市的溢出效应，北三县有过较长一段的好时光。但在新冠肺炎疫情之前，北三县正在经历最为严格的楼市管控，那也是2008年以来开发商们最难过的一段日子。一位开发商朋友曾慨叹，不知道北三县的饭碗，还能端多久。

他的疑问，也是很多人的疑问，在这份《协同发展规划》当中，这些疑问得到了部分解答。如果问攸克君的感受，那便是“喜忧参半”。

一、《协同发展规划》的主旨，仍然是“减量规划”。新的北京市城市发展总体规划，就是减量规划，统筹一盘棋。因此，房地产商最为关心的，人口、可开发强度、土地供应节奏等，在“减量”的大思路下，都不会增加，人口不会大规模的膨胀，土地供应不再有较高强度的供给节奏，这些，都说明了一个大环境，就是，北三县房地产要控制在目前的规模以内。

二、 仔细研读《协同发展规划》，有一个关键句子，并不起眼，一直到等到第七章第三节才出现。这句话是——“坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式”。按说，规划是技术性工作，一般用词少有出现情感色彩浓厚的形容词，而这里却使用了“坚决摒弃”这样有着明确态度，近乎于宣誓式的表达，在各类规划文本中，十分罕见，这一点，请大家一定要关注。

这意味着，从今后政策对房地产的友好性上来说，请开发商朋友一定要有客观理性的判断。这一点，只说到这里，也只能说到这里。

三、 按照《协调发展规划》定下的调子，通州副中心，北三县，应该都会给房地产开发量按年度“带个帽子”。这就是“年度房地产开发总量约束”。也就是说，每年开发多少房地产，是有一个总量限制的，超出就不要搞了。

从行政治理的角度来说，一旦“总量限制”成为红线，那么，其他领域的问题，都会按照这个总量约束“倒排”。比如，在确定一年的年度房地产开发总量之后，再安排今年出让多少土地，再确定今年批多少个楼盘的规划、预售，等等。这和汽车牌照摇号会很像，摇号之后，一年北京能够卖掉多少辆汽车，总数有了上限。以后，北三县的房地产，是不是也得面临一样的局面？这一点，还请大家重点关注以下。

这一条，在第七章第三节，原文表述是：“制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。”

四、《协调发展规划》第一章第二节的一个关键句和第七章第三节中的一个关键句，可以联系起来一起理解。前者是“跨界交通问题突出，交通拥堵严重，尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱”，后者是“促进职住均衡发展，推进就业与居住空间的匹配与融合。”

目前北三县和北京之间的跨界交通问题，是怎样出现的，北京地产界人士大致都有数。北三县楼市的发展过程，实际上是北京楼市的挤出效应支撑的，换句话说，就是在北京买不起房的人，到北三县买房居住，但是，他们上班的目的地仍在北京，因此，造成了通勤过程中巨大的交通压力。

这份《协同发展规划》，当然有通过完善交通基础设施，缓解交通、通勤的问题的思路和路径。但是，另一方面的思路，也是十分明显的，那就是大规模房地产开发需要停下来，避免再次出现北京楼市挤出效应进一步加剧这种交通通勤压力。因此，为完善北三县产业布局、规划赢得时间，最终实现一个相对职住平衡的局面，房地产开发规模的限制，是非常大概率的事情。

五、《协同发展规划》中，对于房地产开发总量，要有上线约束，对于天际线，也提出了较为明确的要求，这就连带影响到建筑高度、分布甚至立面的管控，因此，这一点带来的影响，攸克君觉得，很可能是在具体的控制性方案正式发布之前，与房地产有关的行政审批事项，可能会先暂停下来。这一点，也请诸位开发商有充分的心里准备。

基于以上五点，我们有以下展开阐述：

一、既然是减量规划，又要对年度房地产开发总量设置上限约束，那么，对已有完成手续，已经入市销售的项目来说，大抵是一个好消息。这个道理，攸克君觉得，开发商明白，市场也明白，唯一的变数在于，当地政府如何理解这个规划，以及后续将要陆续出台的配套政策。

二、《协同发展规划》对三河、燕郊、大厂、香河的产业结构和发展重点，给予了明确。这对于这些地区来说，如果能够得以落实，产业结构发生明显改观，既可提升整体区域的价值以及购买力，同时，还能带来新增就业的人口，这对于当地的楼市来说，自然是好事一桩。

三、《协同发展规划》在交通基础设施方面，给出了十分明确的信息。尤其是在建立区内轨道交通联系方面，着墨甚为具体。从行文的风格推断，这些交通联系措施的落地速度应该会加快。这对于整体区域生活、通勤的便利程度，自然是十分利好的消息。

四、自然环境从中远期看，《协同发展规划》给出了很多的利好信息，包括水体处理、环境整治、河道疏通等，这些都会改进北三县的生态环境，这也是楼市价值最重要的一套价值影响因素。

虽然喜忧参半，但对于开发商朋友来说，北三县已经不再是一个靠价格差、靠级差地租就能吃饭的简单饭碗，这口饭，越来越不容易吃，也越来越检验吃饭者的技术含量了。

愿疫情早日过去，一切如常。