这些开发商，拿到了进京证，却没有富贵命

我们心怀向往来到这里，都想在北京买套房扎下根。

就连手握重金的开发商们，都把北京当做是走向全国化的必经之站，哪怕「砸锅卖铁」都要下场正一正名。

不光恒大、万科、碧桂园这样实力雄厚的开发商要在北京分一杯羹，就连福星、正商、天洋等区域房企也想着在皇城根底下踏踏脚。沾一沾北京的泥土，拿回去一闻，连脚丫都是香的。

喊口号谁都会，可要真正踏入皇城门却不是那么容易，要么借力旧改，要么豪掷千金，外地房企的进京之路从未顺利过。

1993 年，新世界地产通过崇文区旧城改造计划，成为第一个敲开北京市场的外地开发商，也开启了区域房企旧改进京的先河。然而，由于拆迁问题难以提速，新世界中国北京区域发展速度十分缓慢，光崇文区的旧改计划就啃了 20 年。

新世界不仅要完成 200 万㎡的开发，帮助近 2.8 万户居民进行拆迁、回迁，还得把旧有的崇外大街从 25 米窄道拓宽成 70 米的宽道，累计投入约 160 亿元进行基础建设，一直到 2007 年才逐渐收回成本。

新世界梦圆京城的代价巨大，20年后借力旧改的福星惠誉也没能逃过一劫。

这家湖北起家的当地头号房企在 2013 年 3 月，收购了北京宇盛宏利地产 79% 的股权，进军北京旧改市场，获得位于北京市通州区永顺镇杨富店村的项目，占地面积 2.6 万平方米。7 个月后，福星又拿到了北京通州区玉带河大街地块。但直到现在，福星在通州区一点水花都没有。

2013 年进京、通州区、商品房，按理来说福星进京的时机和地块区位都选的不错。可就是受制于当地复杂的拆迁问题，福星重新了编制地块规划方案不说，光解决拆迁和场地平整问题就花了两年多的时间。

到 2017 年 6 月 30 日，这个项目还在办理用地规划、建设规划等前期报批手续。在福星股份 2017 年报里，北京的宇盛宏利项目还只是个暂定名，预计总投资 13 亿元，实际只投资了 5.43 亿元。截止 2017 年底，福星在通州区的完工面积还是个零。

虽然能够借力旧改进京，但由于拆迁问题多、改造难度大、建设时间长，光一个旧改项目就够开发商「喝上一壶」，更别提回笼资金，继续在北京扩张拿地。

因此，更多开发商们把眼光聚焦在了土拍拿地上。尤其是 2004 年，北京土地市场真正实施招拍挂改革之后，外地房企更期待通过「举牌」竞得进京资格。

在「价高者得」的拍卖制度下，北京市地价快速上涨。早些年竞价动辄历经数百轮，土地溢价率也经常超过 100% 。开发商们「豪掷千金」砸开了皇城的大门，却不一定能砸出城里的黄金。

2013 年 7 月 3 日，在连续多次试图拿地未果后，恒大地产终于以 35.6 亿元总价拿下昌平沙河「限房价、竞地价」地块，首次进驻北京。地块溢价率为 16.7% ，折合楼面价约 6964 元/㎡。

然而北京的地拿在手里了，恒大却没能拿到「利」。在这块体量超过 51.1 万㎡地块中，有 26 万㎡被用来建设公租房，剩余 25.1 万平方米被用来建设「园区安置房」，政府回购价都在 1.5 万/㎡以下。

恒大进京首秀，大概只能赚个现金流，先砸开北京城的门再说。

规模房企的「豪掷千金」大概可以称作是一次「战略性进京」。但对于正商地产这种区域性房企来说，一个不小心就可能会「血本无归」。

2017 年河南正商一天之内在北京豪掷 41 亿元，接连拿下了丰台和顺义两块全自住房用地，好好在地产界刷了一把存在感。

当时的负责人还说，“北京是我们一定要进入的市场，所以会不惜一切代价拿地。此次主要是抱着学习的态度摸底市场，后续还会参与商品房住宅地块的拍卖。”

豪言壮语说了没多久，共有产权房的政策一出就打乱了正商的小算盘。

正商在顺义的雅筑佳苑项目今年上半年结束摇号，748 套 73㎡-79㎡ 的小户型均价只有 2.4 万㎡，卖房得来的钱满打满算还不到 14 亿，只比底价多了 1 亿元，还不算上建设和人力成本。另一个丰台项目今年 5 月刚动工，销售限价也只有 3.5 万㎡，其中的利润可见一斑。

人人都要进北京，个个争做皇城人，开发商对于北京的执念一方面来自于对「寸土寸金」的投资渴望，另一方面则是人才和品牌溢价的驱动。

“尽管北京有诸多限制条件，但北京土地的未来成长性和投资价值还是不可比拟的，”易居智库总监严跃进分析，企业进了皇城门，不管赚不赚钱，企业布局就先升了个档次。“房企能在北京立足，本身就是对自身实力的有力认证，在这个基础之上，能吸引更高端、更优质的管理人才，有助于业绩增长和品牌的提升。这是别的城市所不具备的优势。”

无论是借力旧改，还是豪掷千金，开发商们对这座皇城的向往从未停歇。就连主打三四线城市的宇宙第一房企碧桂园，多年来费尽心力也要在北京市场横插一脚，最终 靠着密云新城的一块地成功圆梦。

有人敲开了北京的大门，从此平步青云；有人却折在了门口的沼泽地里，越挣扎陷得越深；还有人徘徊在城门口，为一张入门证争破了头、耗费了心。

白银时代之下，哪怕皇城里也未必能淘到黄金。