盈利痛点难解 企业自持租赁住房模式会成为过去时吗？

编者按：本文来自“经济观察网”，作者：张恒，36氪经授权转载。

4月以来，北京、杭州、成都等地土地出现流拍，其中北京市今年土地流拍数量更是累计达到6宗。

据我爱我家集团市场研究院统计，2018年4月，包括居住类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内，北京全市并无新增土地供应。

4月24日，北京市还有两块住宅用地流拍，分别是北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021地块，北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块，两宗地均为限价房用地。

根据各地土拍政策，当地块溢价率达到一定比例后才转入竞报自持比例。而最近北京的两块住宅土地直接流拍，并未进入自持比例竞报。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察报，总体上说，企业的资金面方面的压力是在增大的，这也容易带来很多问题，比如说企业拿地方面的策略会趋于保守等。从这个角度看，房地产市场的流拍自然也容易带来很多问题，尤其是类似企业经营困难压力增大、市场预期悲观等。另外部分土地性价比不高，高估了企业拿地的预期，所以也会造成出让环节受损。

两年来，政府出台各项政策鼓励房屋租赁市场发展，房屋租赁土地市场也开始活跃。但从市场来看，拿地热情和高成本带来的盈利难问题如影随形。例如作为全国首个企业自持租赁住房项目，万科翡翠书院在开启预租时，“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位引起热议。

中原地产首席分析师张大伟接受经济观察报记者采访时认为，4月份北京土地流拍的原因一个是开发商资金出现问题，另一个是地块本身位置等因素较差。而即使到了竞持比例阶段，100%的自持率是无法盈利的，企业自持住房模式是一个阶段性产物，未来很可能会趋于消失。

土地市场降温

刚刚过去的4月份，全国多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州临安两宗土地流拍，成为杭州今年首次土地流拍，而当天出让的其他地块也均遇冷，溢价率均未超过10%。中原地产报告显示，今年一季度杭州土地成交额高达923亿元，成为全国土地出让金额最多的城市。杭州一季度土地出让近千亿元的规模，比北京573亿元的出让金还多了350亿元。

而在5月8日，成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块，根据出让结果，其中一宗48亩教育用地以约6072万元总价成功拍出，另一宗262亩商用地宣告流拍。

在土地出让金方面，4月份全国出现冷热不均的态势。杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元，创同期土地出让纪录。但与此相比，北京、上海等城市4月土地拍卖市场趋冷。

但根据中原地产研究中心日前发布的最新报告显示，4月份全国50大城市土地收入2842.2亿元，大部分城市土地成交溢价率却明显下行。

限房价、限地价是目前多地土拍市场的限制条件。在这样的背景下，拿地成本的提高让很多人感慨，开发商逐渐成了弱势群体。

2016年的北京“930新政”后，北京开始力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式，并于2016年底在海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块共4宗地的拍卖中拍出了100%自持的比例，轰动一时。

我爱我家集团副总裁胡景晖认为，企业自持租赁的模式是存在盈利困难的。当前住房租赁的租金与房屋价格之间存在严重背离，北京的年租金投资回报率甚至仅有百分之一点多，即使动用REITs，企业融资或推出也很困难。所以，如果不能解决盈利困境，很多房企是不敢尝试自持的。虽然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下，但自持运营、限价销售还是让很多企业算不过账，所以进入2018年后，流拍现象明显增多，这也导致北京在土地的新增供应上有所拘束。

企业自持竞争下的盈利难

企业自持租赁住房源于2016年北京“930”房地产调控新政策。当年10月，北京市规划国土委发布公告，4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。

上述4宗地块最终以开发商自持100%面积落幕，其中位于永丰地区的两个地块打造成如今的翡翠书院项目。万科自持租赁房项目翡翠书院最长租期10年。90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元，如果一次性签订10年的租期合同，租金180万元起，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元，10年租金最高480万元。

主管部门多次强调房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

北京市住建委等部门去年4月曾发通知，要求企业自持租赁房年限与土地出让年限一致，在此期间“租赁”这一性质不会改变。北京市对于“以租代售”的方式明令禁止，并严格查处。去年，北京住建委对万科、中铁建的类似做法进行了约谈告诫，并禁止相关宣传。

严跃进认为，自持的模式，其实是租赁市场从旧模式向新模式转变，即从个人自持转变为开发商自持，这是发展租赁业务的新手段。总体上说，开发商盈利难的痛点，也充分说明了一点，即未来政策层面需要关注开发商的利益诉求，在财政补贴、税收优惠、金融证券化等方面给予扶持。

政府层面似乎也在探索为企业自持运营寻找盈利空间，4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。通知中称，推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

但是张大伟的观点是，此举虽然能够帮助开发商回笼资金，但是却无法从根本上解决盈利问题。他认为，目前市场上的自持租赁模式热情下降，正是开发商意识到盈利的难题。此前诸如100%自持拿地的做法，是企业自认为实际操作中可以将租赁转为销售。

自持模式会不会消失呢？至少目前政策层面还是存在的。严跃进接受经济观察报采访时认为，租赁业务要实现盈利，需要积极的财政补贴和税费政策改革，是让租赁企业健康成长的关键所在，尤其是前期，通过此类财政补贴和政策的积极引导，能够降低经营的成本，这也有助于实现更好的发展，防范租赁企业自己去试错，进而增加成功的概率。其次，通过有序的产业规划，让租赁企业更容易看到未来发展的逻辑和思路，这样能够压缩开发环境和招租环节，进而降低运营成本。

严跃进说：“此外，还需要通过系统的租客分类，能够让不同的租客在短时间内租到房子，也乐意交付租金，这有助于租金提高和相关社区经营收入的增加。第四、积极参与资产证券化模式，把未来潜在的租金收益给予贴现，这样可以在当前就实现较好的资金回笼和盈利；大力推进信用租房和租售同权概念，如果后续有类似积分落户等利好福利，那么租赁产品的收益率可以很快超过住宅领域。”