背负全国重任，这个西部城市还得涨！

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权发布。

今年，成都楼市有些过嗨。

前三季度，楼市万人摇屡屡出现，土拍市场信心十足，溢价率甚至高达120%，9月房价更是全线飘红。

在房住不炒的大环境下，这份表现格外扎眼。9月14日，在两次约谈之后，该来的调控还是来了。

只是才刚过一个月，调控威力尚未显现，成渝双城经济圈利好砸来。

让人不禁困惑，成都楼市向左还是向右？

双城协作之下，成都还能涨？未来发展方向是否有变？两城中心区域或成最大赢家？

01

先来看看本次会议中，对成渝双城经济圈的描述。

10月16日，政治局会议审议了《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，并在纲要中提到：

突出重庆、成都两个中心城市的协同带动，注重体现区域优势和特色，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源。

注意规划对成渝经济圈的描述已经变为“带动全国高质量发展的重要增长极和新动力源”，而1月时，成渝经济圈定位仍是“在西部形成高质量发展的重要增长极，打造内陆开放战略高地”。

从“西部中心”升级为“引领全国”，成渝战略位置提升显著，作为我国经济增长第四极地位得到官方认证。

在成渝协作发展下，如何看成都的未来发展方向？

尽管目前，两地如何展开协作还要等待政策落地才能揭晓。但对于城市未来来说，政治地位提高是一方面，能否发展还要回归城市基本面。

相比其他三大城市群，成渝城市群存在明显的短板，就是“中部塌陷”。一张灯光图充分暴露这一问题，四大城市群灯光图中可以看到，长三角的灯光面积最大，珠三角城市灯光最密集紧凑，京津冀虽然亮度稍逊一些，但是京津两地十分紧密。

而成渝两地，不仅光源微弱，中部资阳、内江等城市几尽消失，双城之间漆黑部分非常大。这充分暴露了成渝两地之间，中小城市发展滞后，“中部塌陷”严重的问题。

对于城市群的发展来说这有些致命，两大核心城市之间缺乏中间城市衔接过渡，对于两大核心城市的资源分配、协同发展极为不利。

目前，两城已在加速基础设施建设，成渝中线铁路有望年内开工，在提质改造后成渝有望达成“一小时生活圈”。但对于城市群来说，区域联络仅靠高铁是远远不够的。

要解决“中部塌陷”，最根本还是协同两座城市发展，缩小中部断裂带。

但成渝两地长期以来发展方向几乎是相悖的，成都这些年从高新南到天府新区，重心不断向南。而重庆从两滨一嘴到到中央公园，发展势头一路向北。一南一北，大城市维持这样的发展方向，根本无法弥合中部断裂带。

直至2017年4月，成都才提出“东进”战略，9月，重庆开始规划西部科技城。成渝两地的区位来看，未来要想要协同两地发展，成都必然要向东南走。

02

成都向东南发展，对于资阳、内江、遂宁等位于成都动向双城中间地带，是利好吗？

确实，随着成渝经济圈战略位置的提升，这些中间城市的战略地位有明显提升。

但此刻还是那句话，城市的发展是有规律的，政策的风再大，也要回归到基本面上来。

就像天津的滨海新区，作为对标上海黄浦的国家级新区，政策关注度可谓非常高，但离主城区太远是致命硬伤，缺乏地利与人和，至今发展的不冷不热。

回到成渝主轴中间地带的这些城市，无论距离成都、还是重庆都有100多公里的距离，你就能明白，这些地方政策再好，想要发展起来也不是一项短期工程，没个十年周边配套很难完善。

并且成渝相接的地带，地势也并不平坦，两地之间的基建建设也势必是一个长期动作。

无论是“东进”还是“南拓”都是一个缓慢的过程，天府新区尚未成熟，当下关注成都，不要将目光放的过于长远，靠近市中心的东部与南部仍旧接下来五年最稳妥的选择。

03

调控过后，当下成都楼市究竟表现如何？此刻是成都最佳入手时机吗？

我们先来看看“成都调控15条”后，楼市的表现如何。

从9月成交数据来看，二手房成交量明显下跌，但房价降幅非常小，基本可以忽略。

由于新政是9月14日颁布，细分到每日成交量可以看到，市场对政策的反应非常迅速，上半月不仅波峰要多于下半月，成交量也比下半月多出近500套。

可以看到，本次调控增值税2改5，主要影响的是二手市场的成交率，对于二手房价的影响并不显著。

其实这十分正常，政府对楼市进行调控，只是为了给市场降温，并不是要将市场房价大幅拖低。深圳就是最好的例子，715调控后，虽然二手成交量大幅萎缩，但是房价纹丝未动，满五总价低的二手，反而还迎来一波小涨，成都此刻的状态与深圳是高度相似的。

预计10月，成都二手市场成交量还将进一步回落，但价格不会有太大的波动。

而对于购房者来说，市场热度褪去是好事，这意味着将有更多的时间去选房，有所喘息。

对于成都这样的有价值城市，市场回调期就是最佳的入场时机。

04

此刻入场成都，板块要如何选择？

成都的未来必然是往东、南发展，此刻价值梯度已经明了。

一圈层：成都市区、高新南区与天府新区直管区，有钱就直接买他。

二圈层：紧挨成都市区的周边黄色区域与简阳市，双流区、龙泉驿区关注度较高。

三圈层：远郊灰色区域，若非刚需资金有限，最好就别碰了，未来难逃被虹吸的命运。

成都市区和高新区目前配套成熟的区域，价格已经体现价值。有学区需求的毫无疑问选择锦江2区、青羊2区和高新5区。改善需求多关注老城区新推新盘与高新区金融城板块等核心板块新房与次新房。资金有限的改善，龙潭寺以及北部的大丰也可考虑。

高新南区与天府新区板块内价格开始分化，刚需与改善都有各自的选择，在高新区工作的朋友，根据预算沿着1号线、5号线综合去考虑即可。

如果投资，天府新区>龙泉驿区>简阳区，龙泉驿区与简阳区是成都东进路上第一站，重点关注有地铁，靠近市区与天府核心区的板块。

成都的选筹逻辑就是围绕着高新与天府直管区去选择，喜欢老城买老城。

如果说成渝是未来全国的第四极，能撑起这样梦想的地方，成都显然只有天府新区！

成都的未来，想象空间依旧很大！