回笼资金，雅居乐旗下七个项目引入平安

编者按：本文来自“经济观察网”（eeo.com.cn），作者：陈博，36氪经授权发布。

临近岁末，雅居乐为旗下的七个项目找到买家。三天时间里，平安凭借旗下三个间接非全资附属公司，拿下了这个土地总面积176.03万平方米的资产包。

12月24日晚间，雅居乐一纸公告，宣布了与平安旗下深圳安创投资管理有限公司、桐乡市安豪投资管理有限公司、深圳市盛钧投资管理有限公司订立有关合作文据的消息。

三家投资管理公司股权架构清一色是平安不动产持股49%，深圳平安创科投资管理有限公司（以下简称“深圳平安创投”）持股51%。而深圳平安创投的一半股权也掌握在平安不动产全资控股的深圳恒创投资管理有限公司（以下简称“深圳恒创”）手里。

整场交易涉及的标的分别是雅居乐7个项目35%-51%不等的股权，其中6个项目还附带所出售股权部分涉及的股东贷款，平安系为此支付的初步诚意金合计70.51亿元。

根据公告，相关股权转让还未完成，有4个项目的合作协议签订日期拉长至2021年1-2月。7个项目的交易对价也尚未最终厘定。

雅居乐方面表示，诚意金是作为合作的基础，以便尽快锁定各个项目层面的合作。70.5亿并不代表交易对价，目前还无法计算及披露出售交易的盈亏以及出售资金的用途。

从此次资产包内容来看，雅居乐的资产包囊括5个住宅项目、2个产业小镇项目，覆盖粤港澳大湾区的中山、惠州、清远，以及长三角的扬州、海南万宁、天津等二三线城市。

值得关注的是，资产包中的海南万宁山钦湾项目、天津宝坻区项目、郑州巩义项目、扬州江都项目等4个项目都是长周期、大货值项目。

按照原定周期，这些楼盘普遍要开发到2024-2025年。目前，部分项目已经进入销售阶段；个别项目的开盘时间未定。

雅居乐方面称，此次出售的多数项目开发体量、潜在货值庞大，开发周期也更为漫长。在让出这些项目的部分股权后，雅居乐将能够立刻回笼大笔现金用于新的投资或公司运营，优化长短期资产配置，实现资产收益最大化。

当然，平安不动产也从中挑选了一番。除了上述提到的几个长周期项目之外，这一次资产包还搭配了几个快周转项目。

经济观察网获悉，平安不动产进行房地产投资的主要标准有三个：好的区位；相对较低的拿地价格；以及未来当地房地产市场情况。

以雅居乐此次拿出的天津、巩义两个产业小镇项目为例，虽然周期长，但拿地价格较低，恰好符合平安不动产的筛选指标。此外，平安不动产根据收益率等指标，又挑选了个别短期内能够尽快回现的住宅项目作为补充。

作为中国地产界的大金主，平安早从2007年开始进军房地产领域，最早的重心放在平安信托上，通过内部成立专门的房地产投资部门，迅速启动房地产及基建领域内多项大型投资计划。

四年之后，平安获得投资不动产及Pe投资双牌照，除了平安信托之外，平安资管、平安银行和陆金所等一系列上下游金融机构，也逐步深入为房地产的资产证券化提供“全产业链”式金融服务。

这个期间，定位为平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台——平安不动产应运而生。虽然业务范畴涵盖开发投资、商业地产、金融产品、产业发展等领域，但与其他开发商亲自操盘运作地产的模式有所不同，平安不动产更倾向于借助外部房企力量合作开发。

从联合拍地，到巨资入股多家知名房企，平安系摇身变成房地产市场中一股举足轻重的资本力量。

雅居乐与平安不动产的最近一次交集要追溯回今年7月，双方旗下的子公司以38.8亿元，联合拿下广东中山总价地王，一宗位于中山市翠亨新区马鞍岛科学城，计容建面达91.90万平方米的地块。

两相对比，这一轮，雅居乐与平安不动产之间的合作基础，直接聚焦到项目收购层面。从交易结构可以判断，雅居乐还是给出了满满的诚意，3个项目让出第一大股东的位置，另有3个项目，平安不动产的持股比例也与雅居乐相差无几。

平安系过往的对外口径中，往往将这种重仓房地产的行为解释为出于偏长期的财务投资考量。雅居乐方面也提到，哪怕部分项目出售后平安不动产成为大股东，但操盘权限仍掌握在雅居乐手里。

经济观察网查阅7项交易的内容发现，平安不动产渗透入这些项目的具体运营管理层面，包括“提名项目公司副总经理并已开始投入工作”、“项目公司所有印章、营业执照、贷款卡及其他牌照联合保管”、“项目公司所有银行账户通过互联网进行转账的资金审批安全设备须由投资方委托的管理人士持有”等先决条件，出现在大部分项目的交易事项中。

再度引来“援兵”平安，除去满足项目开发的营运资金需求之外，雅居乐还将此次出售视为“分散集团的财务风险”。

如同多数房企，雅居乐必须直面一大压力在于三道红线的落地。根据最新要求，从2021年起，12家试点房企正式进入为期两年半的“三道红线”测试期，2022年底必须实现降档，2023年6月底，试点房企的“三道红线”必须全部达标。虽然雅居乐不是试点房企，但监管层留给他们的时间，也仅比试点房企多了半年。

按照2020年中报数据，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为72.79%；不计上永续债的影响，净负债率为84.55%；现金短债比1.15。触及一道“红线”，被列入“黄色档”，有息负债年增速不得超过10%。

雅居乐自2016年正式启动多元化战略，对于非房业务的投入额度也逐渐提升。从2017年开始，雅居乐的有息负债规模随之攀升，2017-2019年三年间，其总借款为616.75亿元、885.29亿元、966.70亿元，有息负债年增速分别达到40.18%、43.54%、9.20%。今年上半年，雅居乐的有息负债增速降低至2.35%。

截至今年6月底，雅居乐1年内需偿还的短期借款为403.03亿元；拥有的总现金及银行存款464.07亿元，扣除80.45亿元的受限现金之后，手头的383.62亿元现金及现金等值项目未能完全覆盖年内借款。

按照雅居乐的预期，通过这笔交易，一方面，截至2020年12月31日止的年度现金流量将增加，另一方面，预期出售的项目溢价可能也有利于改善雅居乐截至2021年12月31日止的年度财务状况。