苏州楼市，还好吗？

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：楚门，36氪经授权发布。

而苏州可能是长三角城市里，唯一一个从来都不缺话题的地级市。

房价四小龙、调控下跌，无门槛抢人，楼市回暖……好像从哪个角度来看，苏州从来都不缺流量。

对一个城市而言，这本身就是一种荣耀，无论是赞美还是质疑，苏州都像一个飞转陀螺一般高速运转着。

最近，关于苏州的声音又重新热起来了，这次是苏州楼市……回暖了？

那么苏州楼市到底有没有回暖？市场真实情况是否如外界传言？还是你想看到的，都是别人所想让你的看到的？

苏州楼市，你真的还好吗？

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先来和大家理一下苏州楼市这些年的脉络，确保我们的思维是同频的。

苏州楼市成为一枝独秀，其实不光是在2016年和厦门、南京、合肥并称四小龙。

在2019年初，也真实的猛涨过一波。

原因也简单介绍下——2019年苏州调控周期时机已到、低价盘的不断出清、层出不穷的地王现象，以及苏州真正意义上的松动形式限购。

这一度让整个长三角的热盼眼光，都很难不聚焦到姑苏。

2019年初还有个现象级热播剧——《都挺好》，取景苏州。当“作爹”苏大强站在园区玲珑湾的阳台上往外望时，眼神里除了欢喜，还有金鸡湖的美景和繁华。

当年的微博评论，很多人跟着电视，爱上了苏州。

那个时候的苏州，房价是有梯度的，甚至还是园区和姑苏不相上下的年代。

图片来自克而瑞苏州

现在回过头看，不禁让人唏嘘。一波猛涨之后，2019年底，苏州楼市步入了扁平化时代。

园区一骑绝尘，正式撇开姑苏。新区因为狮山和科技城的利好，把吴中相城甩在了身后，吴江仍旧是刚需天堂。

但除了园区、吴江，整个苏州房价的价格梯度差，和彼时的深圳、上海、杭州、南京的价格梯度差相比，可以到让人忽略不计的地步。

这是苏州楼市，正式迈入下行通道的风暴前期。

2

我们常说，在楼市这个赛道里，任何城市都不要做正向的全国第一。

当第一是有风险的。

2019年5月，苏州因为房价涨幅全国第一被约谈，随后释放了部分限售的政策，给市场打了预防针。

724，预防针时机已到，属于苏州楼市的手术正式操刀。

二手限售5年，九年一学位，流动性真正被封死在闭环内。

自此，苏州楼市开始步入下行通道。

8月二手房成交套数9470套，环比下滑近20%，也是苏州当年4月以来二手房成交首次跌破万套区间。

价格跌幅也应声跟上，这种最直接的冲击，连第一梯队的园区都扛不住。

一直到2020年年中，苏州房价仍在持续下跌，园区的中央景城，挂牌价普遍是5.8万元，而成交均价却是5.3万元，让价6k打9折，才能卖掉。而2019年的最高点，成交价破过6.1万。

还有前面提到了园区最火的玲珑湾，花园四区在2019年最热的时候240平大户型曾经破过7.3万成交单价，但到了2020年，成交单价已经走到了6.4万。

同年中，玲珑湾花园六区的单价跌幅竟然达到了1.3万，位于同板块的雅戈尔潇邦西区的单价跌幅达到了7k+。

即使是价值认同最高的园区，在2020年超过95%的小区房价都出现了不同程度的下跌，而且整体的降幅普遍在3-6千左右。

前段时间，在苏州园区的朋友给我发了条消息，房价降了2000终于卖掉了，还请买家和中介吃了顿饭。

这种状况一直持续到2020年底，苏州房价跌到被央视报道，时长整整4分钟。

根据克而瑞的统计数据，苏州2020年新建商品住宅成交均价为26294元每平方米，新房供应量为86851套，而成交套数仅为64649套。

8万多套的供应和6万多套的成交，明显出现供大于求的局面。

二手房挂牌量也一度在破10万冲15万的路上徘徊——

苏州由此得到了一个新的荣誉，和重庆并列，被评为了“二手天量挂牌”城市。

3

花了比较长的篇幅和大家聊苏州楼市的前世，其实根本原因是——

现在的苏州楼市，并没有出现明显的上涨行情。

苏州的单点、单板块、学区房在2020年年底有了一波新行情。

前段时间公布的重点城市冰山指数，苏州楼市在很长一段时间内，终于正式由绿转红，但涨幅依旧非常靠后。

因为现在的苏州，才刚刚摸到回暖的门槛。

全市无论是二手房还是新房，都是两极分化的热度，和其他代表城市并无两样。

我从克而瑞找到了苏州最新的板块房价地图，整体的房价格局和趋势是这样的——

园区上涨幅度最大，新房受到最近开盘的上东区Pro影响，拉高了区域成交价。

而且现在的热门板块玩起了地下室拉低均价的套路，备案价不能破4万，那么就用地下室低价、地面上4.5万+的价格摊平。

这种套路，也同样用在了新房靠抢的狮山，新房均价又怎能不涨？

关于二手房的成交，我无论是到园区、新区还是吴中，听到的口径都是：连园区玲珑湾这种豪宅，12月的大平层房源成交了二十多套，几乎是过去11个月的总和。

我从这句话品味到的是，之前的11个月，连园区的市场竟然也这么惨淡。

包括我到新区的狮山、横塘和中介聊，听到也是如此的口径。

12月的单月，卖出了前面11个月的量。

我查了苏州二手房的成交数据，12月份成交量多少？

6009套。

11月成交数据多少？

5965。

所谓的1个月卖出前11个月的量，只是园区、狮山个别学区房、改善自住房的孤独狂欢罢了。

4

都说苏州现在的二手房被限价新房打压的没有脾气，那我们就来看看新房表现到底几何？

有代表的就是一边是拼全款和运气的狮山鸽子王“上瑞阁”，一边是奥体一边令人诟病一边抢的地下室套路王“上东区pro“。

这两个盘清完后，园区核心、狮山核心，新房自此开始短期断供。

剩下的一核四城里的热门板块，太湖新城、平江新城、高铁新城、科技城的热门网红盘，开盘都做不到日光。甚至很多前期几个月开盘的房源，都有房源可选。

贴着园区热度的娄葑板块，新希望被早开盘的朗诗按在地上锤，先是开启了全市分销去化仍然不力，最近26万的首付分期大招都开始相继祭出。

蹭狮山下一个商务创新区热度的横塘，新著雅苑开启了强劲分销，中介小哥和案场销售追着客户的屁股逼定。

还有一些典型的新盘首开给出了5个点的折扣，甚至还有首付分期的让步。

典型如美的云筑、东原阅境、首创禧悦棠礼、兰亭都荟、弘阳上熙名苑等楼盘，都以特价房、打折、送车位券的方式变相降价，最高优惠60多万。

总结就是，园区的湖东、青剑湖、新区狮山，这些一二手房倒挂多价值高的板块，抢新房依旧要拼钱拼运气。

而新贵们太湖新城、科技城、高铁新城、平江新城，其实表现平平。底部的一些板块，更是惨淡不已，折扣、低首付大招层出。

5

那么苏州楼市的问题到底出在了哪里？

首先可以肯定的是，作为江苏GDP头部城市的荣光来看，苏州的基本面撑得起这个房价。

现在一些苏中苏北城市比如南通徐州，房价都在加步追赶苏州。

其实根本原因在于，态度。

苏州ZF对于楼市的态度。

现在的苏州大市限购，没有口子可破，要么落户要么满社保，外地根本没有投资口子可以进来。

限售和九年一学位，更是让短期投资无处可逃。

还有苏州对于限价执行的态度，对于加供应的态度。

即使是园区奥体这么热的板块，上东区pro也休想备案破4，只能靠地下室来钻口子。

其他区的限价更是如此，吴中太湖新城的TOD项目天鹅港，卖了一年价格几乎没有涨幅。

对，就是和按的死死的没有区别。

至于加供应，苏州也是一个好手。

苏州现有的二手库存，链家体系是近10万套，加上其他体系在14-15万套。新房库存近7万套。全部的存量是22万套左右。

而按照整个2020年新房+二手的去化速度来看，存量起码够消化22-30个月（乐观数据，苏州二手挂牌量和新增商品住宅还在持续增长）。

2021年的供应如何，新房续销和2020年待入市地块，项目数在55+。

加上2021年上半年的土拍，下半年还会入市，按照苏州ZF没有收紧的供应来看，今年的待入市项目数冲70-80没有悬念。

加上原有库存，苏州的预期，依旧是供大于求。

现在的苏州楼市，依旧很难，苏州买房人该怎么办？

看好新房接近断供的存量市场，比如园区、狮山的学区、改善房源，依旧会在静淡市场中抗跌且保值。

而买房人的机会，大概就是继续打新，和想尽办法淘低价笋盘。

静淡市场能够淘笋且砍一刀，是现在的上海买房人多么痛的领悟啊。

现在就是改善的好时期，希望你们珍惜。

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说到底，这篇文章并不是唱空苏州楼市，而是坚定不移的看好。

苏州把调控执行的如此坚定不移，实属难得。等到上海这一波普涨结束之后，苏州的房价更显低洼。

届时政策口子只要有一丝一毫的松动，苏州就会迎来真正的新行情。

存量20多万套？没关系，只要给苏州市场希望，就吃得下这么多量。

因为这么多年，苏州这座城市，好像从来没有让人失望过。

就像最近接连进行总部级别合作的华为、阿里、京东、腾讯一般——

苏州的未来，不可估量。