36氪首发 | 「魔方公寓」完成1.5亿美元D轮融资，加拿大养老基金CDPQ领投

36氪获悉，魔方生活服务集团今日宣布已完成1.5亿美元D轮融资，CDPQ为本轮战略投资方。魔方团队表示，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力，优化运营管理和会员体系，以及进行项目并购和轻资产拓展。

此前，魔方曾获得来自华平投资领投的6000万美元A轮融资和1.4亿美元B轮融资，以及中航信托领投的3亿美元的C轮融资。

魔方成立于2009年，是较早进入长租公寓行业的运营商之一。魔方主打集中式房源，目前在全国有400多家门店，管理房间数超过7万间，覆盖了北京、上海、深圳、杭州、成都等20个主要城市，成熟门店入住率95%以上。

不同于自如、蛋壳等分散式长租公寓，以魔方为代表的集中式公寓采取集约化的管理，一家门店一般有几十至上百间房源。集中式房源的好处在于拿房成本和运营成本较低，据悉，魔方公寓目前的人房比仅为1：100。

集中的租住场景也使得公寓方更注重租住社区的运营。除租住以外，魔方公寓还为租客提供出行、办公、健身、餐饮、社保代缴等方面的增值服务，在线上推出了“魔方商城”，在线下则根据门店周边生活配套情况，在公区配置无人超市、贩卖机、按摩机、无人打印店等生活消费设施。

本轮投资方CDPQ亚太区私募股权投资总经理林明安在接受36氪独家专访时表示，集中式长租公寓的想象空间还在于其社区涉及很多生活场景，租客在居住空间里有着大量居住之外的多样化需求。目前从行业情况来看，公寓租后生活服务的营收占比只有5%左右，而魔方已经将这个比例做到10%-20%，且未来还有很大的挖掘空间。

谈及本次的投资逻辑，林明安表示，CDPQ非常看重团队的能力。CDPQ看好魔方在品牌知名度、房源规模、单店运营效率等方面的表现，更看好其团队严谨、扎实的作风，以及在蓝领公寓、轻资产运营方面的创意。

从2016年开始，魔方采取多品牌战略，推出了蓝领公寓品牌“9号楼”和中高端公寓“MORE”。其中，“9号楼”只面向企业出租，目前已覆盖北京、上海、广州、深圳等10个城市，为瑰丽、喜来登、洲际、中国移动、中国电信、顺丰、德邦等500多家企业员工提供住宿服务。

长租公寓在中国起步较晚，目前长租公寓在整个租房市场的渗透率不到10%，相比渗透率高达60%的欧美市场，仍有很大的增长空间。

林明安认为，过去几年，长租公寓经历了从粗暴管理到精细化运营的发展，过程中魔方等头部玩家也完成了品牌塑造。而接下来，中国房产从开发转为存量，长租公寓行业比拼的其实是资产运营管理能力，要看谁能把存量资产激活，真正实现存量地产增值。

值得一提的是，这是CDPQ在中国出手的第一笔私募股权的直接投资。CDPQ成立于1965年，总部位于加拿大，在10个国家设有办事处，管理资金超过3000亿加币，在加拿大养老基金管理机构中排名第二。CDPQ重点关注房地产、基础设施和私募股权方向，在这三个领域的投资布局已占到30%。

林明安向36氪介绍，目前CDPQ在境外投资占比60%，而亚太区在3年前起步，集中于中国和印度两大市场。团队的投资取向多元化，除了地产服务，也关注消费等项目。

今年以来，长租公寓行业头部效应愈发明显。资本更倾向于中后期项目，获得高额融资的都为头部玩家：不久前，窝趣公寓获魔方领投近2亿元B轮融资，蛋壳完成5亿美元C轮融资。而中小公寓难以支撑，行业也出现了新的整合机会：蛋壳公寓全资收购爱上租，麦家公寓也宣布对寓见公寓部分资产重组。可以预见，2019年行业洗牌还会继续，马太效应将进一步显现。