5.5环上的北京 · 东南篇 | 真实买房计划

在家里憋了两个多月，我的好朋友石头终于鼓起勇气全副武装，上周末冲到售楼处看房了。

年前他就计划着买一套房，满打满算够得上500万的总价，结果一看只要是五环外的小三居基本都能买个遍，她准备挑一挑。但这一挑，就开始纠结起来。

石头首先考虑的是北京东边，因为整体氛围更国际、现代，适合年轻人。而东边的主要供应在东南和东北两个版块。其中，她更喜欢东南，因为这个片区处于“国贸-通州-新机场”的三角地带中，从区域上来说具备潜力。

另外一点，在东南5.5环的象限里就挤着十几家开发商，台湖片区的万金双子星，来自亦庄的河西六君子和路东三兄弟都各出奇招——这可能是北京楼市中竞争最激烈的区域之一。竞争带来一个明显的好处：产品升级快，不缺好设计。

这不，石头就在台湖和亦庄的十几个项目看得“眼花缭乱”：90°转角大飘窗、科技系统精装交付、9.2米面宽三面朝南……已经“选择困难”了。

为了帮助石头解决现实的问题，柳絮飘飞的四月，我们戴着口罩实地探查了东南5.5环的几个热门项目，总结了一份东南5.5环上的精品购房指南：

01 河西VS台湖，谁是下一个望京的核心

亦庄河西区和台湖新城，这两个地方都不缺好规划。

亦庄说自己是刷新北京城的“国际庄”，台湖就显摆自己是通州副中心的“好羽翼”；亦庄diss台湖“说到底不过是亦庄新城的边缘板块”，而台湖反过来也要diss亦庄“边落地边规划”，强调自己的职住平衡。

台湖和亦庄的这场“口水仗”已经打了好久。对于开发商来说，内心也是纠结的。“穷人才做选择，富人都要”，有实力的开发商在亦庄河西和台湖都要插上一脚。但对于石头这样的自住购房者，显然只能二选一，所以不能看“文字游戏”，而是要看真金白银的实力。

北京城市副中心规划示意图

从位置上来讲，我们更推荐选择河西版块，最主要的原因是河西版块已经成熟，学校、商业都逐渐落地，配套兑现能力更强。另外，京东方、小米、通用、奔驰等130多家世界500强企业对亦庄版块的支撑要强于台湖，这些企业的高管买房也更多选亦庄。

而台湖的未来有两个利好因素可以看一看，一是环球影城，这个级别的投资项目落地，可以让台湖的住宅在投资项上加一点分，未来的度假需求可能会有一波消费人流能被台湖抓住；另外一点就是台湖的住宅离地铁更近，对于普通上班族来说，少一次中转就能节省不少时间成本。如果在意这两点，你选台湖，其它则更建议选择河西。

02 学校、商业、轨道交通硬比拼

对于规划和配套，我们很重要的一个观点是：如今的北上广超级城市，开发已经比十年前饱和太多了，不可能再出现一个浦东或通州这样的新商业核心，也不太可能新出现一个国贸、金融街这样的代表性版块，而且新版块崛起的速度也会比以前更慢，所以有耐心有实力的投资者可以从容去选择未来版块，自住、心急的消费者最好选择已经有兑现的版块。

毕竟买房不仅要有可以畅想的诗和远方，还得有摆在眼前的生活的苟且：孩子去哪儿上学、老人去哪里散步、一家人怎么更方便的出行，这是你入住之后每天要考虑的问题，是你的生活品质和痛点所在。

前面我们说了目前亦庄的配套强于台湖，但还是要硬碰硬比一下。

学校资源

亦庄与台湖都有各自的教育王牌。

整个北京经济技术开发区，除了已经投入使用的十一实验中学、十一实验小学之外，最为重量级的就是正在建设的12年制人大附中：规划为96个班，包括48个班的小学和48个班的中学（初中24个班，高中24个班），计划今年9月投入使用。北京二中也在引入资源之列。

亦庄河西区限竞房项目分布

而台湖引入的教育资源是景山学校，距离规划的居住区要有4、5公里的距离。其他学校资源如台湖镇银河湾小学、通州区次渠中学、马驹桥镇实验小学等，无论是数量还是能级，相比亦庄来讲都要“棋差一招”。

但无论是亦庄“万户敬仰”的人大附，还是台湖“千家倚靠”的景山学校，在划片政策落地之前，这些都只能是「薛定谔的猫」。单冲着学校资源来的买房人还是要做好心理准备，离得近不代表能上的了，现在能上也不代表未来能上。

轨道交通

同在东南5.5环，台湖和亦庄享受着地铁17号线、亦庄线、S6号线等共有轨交资源，站在南北交通的大动脉上，未来也都能被纳入国贸CBD30分钟的通勤范围，但落在居住区附近的交通资源却略有不同。

北京经济技术开发区轨道交通示意图

台湖的两个主要项目——万科东望和台湖金茂悦，距离地铁17号线的始发站亦庄站前区南站都只有500米的距离，是实打实的“地铁房”。而亦庄板块，尤其是河西六君子所在的居住区，就经常被台湖diss“四不靠”，尽管营销人员总拿“四条地铁交汇”说事，但最近的地铁站和公交站也都有一二公里的距离。

当然，如果能接受开发商所承诺的接驳班车，一二公里的距离或许也不算什么。

商业、医疗

号称是“两站一街”的台湖，商业资源主要靠的是沿线的商业街一级开发项目，以及几公里以外的环球影城。但现在沿着站前街南三街走一圈，商街的面貌只是初见端倪。

台湖板块商业分布图

而发展更快一步的亦庄商业氛围相对更成熟一些，远了说有大族广场、亦庄创意生活广场，近了说还有盒马生鲜和沃尔玛山姆会员店等年轻消费业态，去年敲定的龙湖商业天街也一度成为众多项目争相宣传的焦点。

医疗配套方面，两大区域则不分伯仲：亦庄如今有同仁医院、东方医院双三甲分院的加持，台湖也将在今年迎来安贞医院通州院区的开建。

03 转角飘窗、科技系统还是三面朝南？

区域说完了，但很多人还会纠结一个地方：你说的区域再好，没有我喜欢的房子，怎么办？

对这部分对房子很挑剔（有眼光）的人来说，东南5.5环十几个项目盘个遍，真正瞧上眼、够得着的还剩下三个半：金茂的科技，万科的窗、雅居乐的“眼镜”和港中旅的大房，几个类型的买房人都能各有青睐。

万科东望：年轻人眼中的小确幸

90°转角大飘窗，连接餐客厨一体的小吧台，精心收纳的衣帽间……几乎每一个走进万科东望样板间的年轻人都会被这些新潮设计所吸引，烘焙观影、喝酒开趴，场景中的活力感很强。

然而生活中的小确幸是需要付出成本的。无论是厨房的可升降洗手台、还是90㎡小户型的新风，都只存在于万科额外的装修包中。理想的生活与骨感的现实之间还存在着绕不开的成本难题。转角飘窗中间竖着的承重柱存在感也很强，完美主义者慎选。

（万科东望90㎡及148㎡户型）

一句话：优缺点都非常明显，为喜欢的东西付出要下狠心。

另外，东望90㎡户型的北面三卧只有8平米大小，更适合当做书房、衣帽间或者储藏间。对居室有强要求的家庭最好还是得考虑148㎡的大户型。

台湖金茂悦：科技党会看中的智能生活

从户型设计到社区规划，台湖金茂悦走得都是“智能路线”。

室内延续了悦系产品惯有的智能新风、同层排水、控温遮阳等科技系统，132㎡四居还赠送了独立储藏间；室外最大的亮点是被楼栋围合而成的一整块完整草坪，配备了智能垃圾分类、户外防水插座、非机动车充电桩等功能，儿童活动区还配备了全天监控并可随时云端查看。

对于信奉“科技改变生活”的人来说，台湖金茂悦的智能系统或许会成为左右意愿的头等要素。

（台湖金茂悦89㎡及132㎡户型）

但值得注意的是，小区北面规划了台湖区域的垃圾处理中心和汽车站，因为地形地块原因，有个别楼栋也并非正南正北设计。

雅居乐·京华雅郡：正中小户型女主人的收纳红心

至今还没正式开盘的雅居乐·京华雅郡，自打开年就有不小的热度。这家出身广州房企的京城首秀确实很有诚意，在89㎡面积段上做到9.3米面宽且三面朝南，这在整个东南象限里也极为少见。134㎡四居基本就是89㎡眼镜户型的放大版，居室多了一间书房，主卧套房多了步入式衣帽间。 

（雅居乐·京华雅郡89㎡户型）

80㎡两居、89㎡三居以及135㎡四居，所有户型都做到了全明采光，也都配置了独立家政间，隐藏在客厅与厨房墙面里不足一平米的空间，的确很能戳中小户型女主人的收纳心。

比较遗憾的是，京华雅郡目前还是毛坯交付，样板间也只做了89㎡常规户型这一个。据说89㎡和134㎡的眼镜户型各自只有168套，80㎡带阳台的两居更是只有几十之数。

开盘在即，原先3月只要冻结1000元就能排卡的政策，到了4月已经升级到冻结20000元。眼镜户型量少价高，能不能抢得上还是未知数。

港中旅：亦庄土豪置业的另一种选择

作为“三个半”中的那半个，港中旅的89㎡和130㎡四居实在是“表现平平”，最吸引人的其实是据说得房率超过88%的170㎡五居室，一梯两户，南向四面宽达到14.8米，做到了两个套间的设计，一共就只有69套。唯一的遗憾是南向次卧套间的卫生间做成了暗卫。

（港中旅项目170㎡户型）

但更大面积意味着更高总价。按照销售均价粗略估计，一套170㎡的五居总价或许要超过九百万，这或许是港中旅提供给亦庄区域公司高管和拆迁土豪的另一种置业选择。

如果以上这些项目都没能挑上眼，东南5.5环上的新房还有很多“备选”：路东区的融创亦庄壹号和山西通建项目还在等待入市，金融街首开通投年前在马驹桥还有一块限竞房也在筹备阶段。

东南5.5环的十几家“候选人”当中，曾经的大兴区销冠和悦华锦已经接近尾盘，距离地铁相对更近、交房时间相对更早，对楼层没有多少要求的「捡漏党」可以趁机扫个尾盘。

夹在亦庄金茂悦、和悦华锦两大之间的金隅学府、金隅金麟府、中国铁建·国际公馆孪生三兄弟，几乎共享了同样的区位配套，户型和服务也都拼不出特色，年前就已经陷入了价格战。首期开盘单价纷纷逼近4.2万/㎡，近期也接二连三推出单价低于5万的特价房，89㎡户型总价相对少了几十万。财库紧张、不看不挑的「上车党」可以一看。

眼看着限竞房即将完成历史使命退出京城土拍，东南5.5环上的限竞房或许也将结束这场产品混战。从区域发展到配套街区，从社区规划到户型设计，我们常说没有十全十美的房子，也没有十全十美的逻辑。

我们跟石头说：买房跟相亲一样，光看不买，会着急，但在这个版块上还是有机会更理性一点，给看上的项目排排序。东南5.5环上的竞争还远没有结束，不着急“买房娶媳妇”的人，其实可以捡好的买，挑一挑，把买房时间线拉长一点。