未来5-8年，上海楼市的价值重估

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：老A，36氪经授权发布。

今年二月初的时候，上海官方公布了2021年上海市重大建设项目清单，就是这个东西： 

整张表格，一共有正式项目166个，预备项目47个。

这份表格大家应该都瞟到过两眼，但我估计大部分人没怎么看明白。 

我搜了一下，网上深入解读这个清单的完全没有。 

那么好，这个事情我们来做。

先说为什么要做这个解读： 

从大层面来说，根据官方定义，“重大建设项目”分为国家级和地方级两种，最具代表性的国家级重大建设项目就是三峡大坝，这个不展开讲。 

落到地方上，比如上海地铁九号线，现在的“芳甸路到曹路”那几个站，就是属于上海2014年的“重大建设项目”。

所以，对国民经济和社会发展有重大意义的项目，才能称作“重大建设项目”。 

从小层面来说，打个比方，介绍浦东的“金桥瑞仕花园”这个楼盘，我们会说它出门600米有地铁，自己开车可以走军工路隧道去浦西，这个板块夹在陆家嘴和张江中间，不缺接盘侠，所以可以放心下手。 

上面这一段话，地铁、隧道、产业园区，统统都和上海历年的“重大建设项目”有关。

可以说，研究上海的“重大建设项目”，就是在把握上海的发展脉搏，也是把楼市未来的价值走向握在手中。

01

先说2021年上海重大建设项目的第一个洞察： 

——嘉定新城是最大赢家。

先是从数量上来看，我挨个数了一下，闵行区、青浦区、松江区等等这些地方，今年的重大建设项目一般是20出头，或者30出头。 

而嘉定区一家，今年就有40个，数量上碾压上海其他的区。

这里面比如闵行，加上轨交14号线、23号线一期等三个“重大预备项目”，数量才到30个。 

嘉定呢？9个市政类、8个社会事业类、15个产业发展类、8个住房保障类，结结实实40个“重大建设项目”。 

40个项目当中，比较亮眼的是产业发展类当中的4个总部园区，以及8个社会事业类当中，新开工的2所九年一贯制学校，2所小学，1所中学。 

我们一个个来看： 

两所新建的九年一贯制学校，分别在嘉定的徐行、马陆两个板块： 

其中徐行的九年一贯制学校，已经确定由嘉定与华东师范大学共建，徐行这个远郊大镇，这次手笔不俗。 

另外两所小学，落位在嘉定新城，一所中学，落位在南翔板块。

这五所学校，都是在今年新开工的，学校的落成对板块价值的提升我们就不多说了。 

只能说高层近几年释放的，对嘉定的价值认同，好像也不是什么新鲜事了。

02

嘉定为什么这几年“受宠”？ 

很大一个原因是五大新城中，嘉定新城是离上海中心城区最近的一个新城。

而且作为比较老资格的新城，嘉定很早就开始承接市中心的人口转移，城市界面很早就开始更新了。 

另外还有，嘉定本身的产业也很强，比如安亭的汽车产业，规模全国都是领先的，还有南翔马陆的外贸物流也很不错。 

所以本着强者恒强的发展思路，4个总部园区的落位也不奇怪了。

根据2021年重大建设项目清单，落位嘉定的总部园区有： 

上海安亭科学仪器厂FFT全球总部、上海艾普强粒子设备公司企业总部、上海洗霸科技公司总部园区、上海冠龙阀门机械公司冠龙阀门企业总部。 

这几个企业我看了下，两个先进制造业，一个上市公司，一个台商独资企业，阵容强大。

而且，企业总部的落位和生产部门的落位不同，企业中层以上能够释放的附加值，以及购买力，远远高过实际生产部门的入驻。 

所以，你懂的，嘉定新城未来的价值释放，或者说嘉闵线沿线板块的核心价值，都是未来可期的。 

嘉定新城这次唯一的短板，就是在交通基建上没有太亮眼的点，只有汇旺路、春浓路这种区内的建桥铺路。 

不过有嘉闵线的预期存在，也就够了。 

另外说一句，这次嘉闵线是被列为“预备项目”的：

什么叫预备项目，官方解释是： 

预备项目指现阶段手续尚未齐全，待齐全后近期准备实施的项目。

03

清单中，还值得注意的是几条横跨几个区的道路建设。

先说名单：北横通道、漕宝路快速路、沪松快速路、机场联络线。

先说北横通道，中心城区的老工程了，西起中环（北虹路），东至周家嘴路越江隧道。 

包括长宁路、长寿路、天目路、海宁路、周家嘴路等道路，穿过长宁区、静安区、普陀区、虹口区和杨浦区。 

这种能级的工程有什么意义？举例来讲，北横通道节点上的西藏北路，本来是一条南北向城市次干道。 

北横通道全线通车之后，西藏北路就可以接入这条东西向的交通大动脉，虚的事情我们不说，届时西藏北路的房东们，又多了一条谈价格的优势。

再接下来就是漕宝路快速路，这条交通干道的规划很有意思。 

原本只是计划将漕宝路地面部分快速化，当初拿出的方案是建高架，后来经过论证决定走地下。 

原因是高架会破坏漕宝路的商业气氛。

这条地下快速路，东起中环线，北止嘉闵高架，全在闵行区境内，不给旁边的松江区占到一点点便宜。

建成后，闵行与徐汇的连接更加亲密了。 

那这样松江肯定不高兴，所以大手一挥“沪松快速路”来了：

沪松快速路几乎纵向穿越松江四分之三的版图，松江南站、老城、大学城、新城这几个区域绝对会留足匝道。

根据规划，沪松快速路要实现的目标是“30分钟可达上海主城区”。

最后是“机场联络线”，这也是老工程了，目前是在建状态： 

其实上海很早之前就想联通两大机场，最后确定了轨交方案，实际上从图上看，最大的赢家是三林板块。

为什么？三林这个板块纸面上的轨交线确实多，但基本都集中在北侧区域：

这次的机场联络线，名字就叫“三林南站”，实际地点位于这里： 

机场联络线，会彻底激活三林板块南侧的“轨交荒漠”。

04

以上，和大家总结下，重大建设项目清单上的工程，将会带来的颠覆式变化： 

第一、嘉定新城的优势变的更加明显了，比其他新城更明显。 

第二、横贯上海中心城区的新主干道，会直接利好接入其中的次干道板块，比如西藏北路。 

第三、松江会有一条纵穿松江南站、老城、新城、大学城、泗泾、九亭的快速路，30分钟直通市区。 

第四、机场联络线节点上的最大赢家是三林，南侧区域的价值会被重估。 

最后，我们一直说，买房就是买预期，除了脚踏实地的辛苦踩盘，也别忘了仰望星空看看未来5-10年的规划。

这样，才会有惊喜。