新政10天后，深圳买房的逻辑全变了......

编者按：本文来自微信公众号“楼市头条”（ID:lsttcz），作者：村长，36氪经授权发布。

7月15日，史上最严的楼市调控还是来了。

之所以说是史上最严，主要是基于这么几条：

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

4、转让增值税从2年免变5年才免；

5、豪宅线加了个总价750万的限制；

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

以上这六条可谓定点打击，招招致命。

01

有钱人被定点打击，宝中、南山二手房有点尴尬

这次政策是绝对利好刚需的，因为，有钱人被定点打击了。

新政前，单套建筑面积大于144平（套内120平）才有豪宅税，现在只要价格750万以上的，通通都要征收豪宅税了。

这意味着啥？

最简单一条，买房的成本大幅增加。

以前，像这样的房子都不用交豪宅税的。

比如深圳湾片区的，尽管总价2650万，但由于其建面是138平，所以不用交税。

图源：贝壳找房

宝中的，总价2100万，但建面为143.87平，不用交税。

图源：贝壳找房

香蜜湖，总价2450万，但建面为143.25平，也不用交税。

 图源：贝壳找房

现在，甭管你多小的户型，多破的房子，只要总价超过750万，通通是豪宅！

比如，福田老破小竹园小区，建面仅67.88平，售价1018万。

图源：贝壳找房

罗湖老破小龙屋小区，建面仅89平，售价980万，也是豪宅，要收豪宅税了。

图源：贝壳找房

新政打击的力度有多大？目前暂时还难以判断。

不过，新政之后，有些二手业主举手投降了。

图源：诸葛找房

尽管有部分业主降低了报价，但老实说，这些价格还是在天上。

随便翻一下宝中、南山热点片区的几个盘，都是这样的，不忍直视。

图源：诸葛找房

图源：诸葛找房

要说吧，这些人当中，很多人本来就没诚心卖，只是拿出来钓鱼而已。

当然了，购房者也不傻，你挂归你挂，不理你就是。

而新政之后，买卖双方的预期差会进一步拉大，博弈会更加剧烈。

除了豪宅税，下面这两条也是重点打击有钱人的。

新政调控第三条，首付比例提高：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%。

也就是说，新政前，如果是一套2000万的超过豪宅线房子，1000首付即可，但现在对不起，至少得再加200万。

嗯，反正你们有钱，那就再多掏点。

调控第四条，转让增值税减免从2年免变5年；对二手房而言，也会增加一笔很大的费用。

很多人在后台留言问我，新政之后，宝中、南山的二手房还能不能买？

我的建议是等等，价格涨到这份上，心理博弈玩到这个地步，既然手上拿着大把的钞票，就不要着急了，慢慢看，慢慢挑，千万别现在冲进去站岗。

02

刚需被保护，准备好钱吧，新房和东部的，有得选

上周五，深圳又公布了“新八条”的实施细则。

这次细则主要是对之前政策的第一条作出的补充回答，其中大家最关心的购房资格问题。

众所周知，新政前，只要你把户口落到深圳，不管是阿猫还是阿狗，不管是投资还是投机，深圳都是敞开大门，让你随便买的。

事实也证明，深圳的房子，不仅是深圳人买，全国有钱人都在买。

但现在不行了。

调控政策第一条：入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保。

再根据今日最新补丁政策：

1、深户满3年，社保断缴3个月内，且4年内累计满3年社保是不需要补缴社保符合购房资格

2、非深户社保断缴3个月内、且6年内累计满5年社保的，不需要补缴社保，符合购房资格。

调控政策加上新出的补丁政策，依然打掉了绝大部分新入户的购房资格，以及部分本地刚需的购房资格。

还是有不少人，因为种种原因不满足以上条件。

当然了，你也别觉委屈，有些人落户深圳，确实是一门心思想为深圳奉献青春和热血，而且家里也有矿，来了就能买。

但是，对不起，在深圳，没房的人多着呢，总得讲究个先来后到，所以你得往后排。

有人说，社保三年同时打掉了18岁成年人和随迁老年人的买房资格，这个道理跟上面是一样的，在深圳这个城市，买房的人太多了，你们也得往后排。

新政后，民间有人掐指一算，说打掉了一半的购买力。

这个数据我不知道哪儿来的，但不少人失去购房资格确实是货真价实的。

据南方楼事消息，光明区一新盘销售透露，新政后楼盘有三分之二的诚意登记客户失去名额，沙井片区的华强城也面临着同样的情况。

图源：网络

这么多人，没有了购房名额，所以刚需打新的人可以从容些了，再出现像6月光明万人摇的情况的概率也会变低。

当然了，对部分人的利空，对另外一些来说，就是利好了。

比如，最新的750万豪宅线对深圳东部片区就是个变相的利好。

因为东部的龙岗、罗湖、盐田这些地方，无论是新房还是二手，多数的房子的总价都在750万以下，这个对刚需是没有太大影响。

所以，来了就是深圳人这句口号得改一下，来了深圳东部就是深圳人。

新政还有一点，对刚需是极度友好的，即新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

这句话不用咋解释大家应该都懂，就是没房的优先买，不管是万众期待的华润城4期，还是光明的众多网红盘，都符合这一规则。

嗯，第一次，没房的人可以扬眉吐气了。所以，等着上车的同志们，一定得珍惜这个机会，能打新的尽量打新，毕竟这样有制度红利（优先购买权），价格红利（一二手价差）的机会实在不多了。

金钱永不眠。对深圳人，尤其是对于拿着钱买不了房的深圳人而言，未来有三个选择：

1.等——等不是办法

2.买公寓——不太建议

3.临深——可以考虑

先说公寓，三个字，不建议。

再说等的事，在这点上，一定要买深圳的话，似乎没得选，毕竟名额是个硬指标，等就等吧，过了三年仍是一条好汉。

最后说说临深。

大概率，临深会有一波外溢的机会。其实吧，已经外溢了。

我跟业内的人交流，在临深的塘厦、凤岗等片区，6月后的量价都是猛增的。

很多开发商原本预计今年是困难的一年，未曾想，短短一个多月，货就出得差不多了，想涨价都来不及。

估计很多老板都后悔得拍大腿，早知道就慢点卖，把价格涨了再卖。

新政出来后的这周趋势似乎更加强化了。

18日东莞御城花园开盘，售楼处门口大排长龙。

图源：网络

19日南沙恒大阳光半岛首次开盘接受认筹，据说有千余深圳客组团来认筹。

图源：广州楼市发布

至于很多问到底哪个片区哪个盘可以买，我的回答是，越靠近深圳越好，配套越成熟越好（地铁轨道交通优先）。

至于最近比较热门的南沙、中山和珠海，只能说都还是有机会的，具体的我改天再跟大家细说。