上海楼市，正出现结构性变化

最近一段时间频繁的跟我的几位御用中介聊天，发现了上海楼市当前正经历着一系列不一样的变化。

上海楼市，整个2020年5月二手房的整体成交了2.67万套，差不多就是每周成交了6600多套，这是一个非常夸张的数字。

上海自从2016年10月至今，只有5个月是突破2万套的，在前面的44个月里，2020年5月份的二手成交套数直接站到了最高值。

上海楼市就跟这气温一样，节节升高，当然，楼市热只是一种感知，在楼市滚滚红尘里，有着更多不一样的变化。

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目前整个楼市，有两类房产正在快速的去化，总价段出现的结构性变化，异常明显。

第一个变化，400万以下的刚需房源，买家唯一的要求就是便宜。

哪怕有点硬伤也没有关系，在一楼也没有关系，面积小一点也没关系，最重要的是总价段一定要控制好。

我把这些用户称之为超级刚需客户。

对于这些客户而言，300万的总价，350万的总价，400万的总价段的房源其实对应的就是三个不同的房产层级，到了这样的层级，可能多拿10万，20万出来，都很难。

所以，我们前几天也分析过了，300万总价段以下的房源环比为什么出现了下降，可以理解为整个最末端的供应已经卖的差不多了，低总价段的房源在整个上海楼市的占比正在越来越少。

上海楼市，正在快速消灭低总价段房源。

第二个变化，千万级别以上的改善房、豪宅的成交量得到了明显的提升。

这些人群受到疫情的影响比较少，反而有资产避险的需求。

最最尴尬的其实是处于中间价位的中高产们，要么是因为疫情购买力受损，要么是风险偏好降低，买房的热情出现了倒退。

所以，当前的上海楼市其实就是“两头大，中间小”的局面。

最火爆成交量来自于300-400万的超级刚需总价段和1000万以上的改善，而整个中间段的需求出现了明显的滑落，这也是为什么上海楼市近期交易火爆，但价格大家并没有感受到明显上涨的原因。

因为中间价位段的房源，起到了明显的缓冲作用。

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还有一点，结构性变化体现在不同区域的去库存的时间周期上，这个很少有人会在意，但往往又很重要。

根据兔博士提供的相关数据，截止到5月底，每个区域内的商圈板块，库存去化周期最理想的板块，如下图所示。

大家一定要特别关注宝山的美兰湖、青浦的青浦北部、金山亭林等区域，这些区域的二手房库存周去化周期只有0.1个月甚至是0，相当于区域内要么是无二手房可卖或是只要出来，便能在很短的周期内卖完。

为什么大家一定要在意区域二手房库存量，因为这决定了你的房源竞品多不多，你的房子成交周期怎么样，周边的供应量怎么样。

其实，如果我们把目光放得更大一些，比如从整个城市的楼市库存周期上来看，这甚至决定了城市的供地速度怎么样。

根据2017年4月份住建部80号文的要求：去化 36个月以上的城市停止供地，18-36个月的城市要减少，6-18个月的城市要增加供地，6个月以下的城市要显著增加供地，且必须加快供地的节奏。

你看，从城市层面看，不同的去化周期意味着不同的供地节奏，而不同的供地节奏其实就是为了有效的保证区域内房价的稳定。

所以，如果我们把去化周期这样的指标，拆分到上海各个商圈来看的话，这对于指导我们购买紧俏的二手房房源，至少从板块层面看不会出错。

刚才提到的是建议买入的板块，那还有哪些板块是去化周期比较长，建议大家慎重的呢。

帮大家罗列了各个区域内库存去化周期最大的商圈板块，比如宝山的月浦、青浦的重固，金山的主朱泾等等，这些区域，大家应该直接列入自己“购房的黑名单。”

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还有一种变化，来自于下阶段的时间点可能会出现的结构性改变。

虽然我们看到3-5月整个上海楼市出现了非常大的成交量井喷，但是请注意一点，但目前为止，其实投资客还没有进场。

根据我们的观察，投资客的节奏往往要比自住客户慢半个节拍，对于投资客而言，往往要看到更加确定性的暴涨，他们才会入市。

如果你进行横向时间节点的对比，会发现二手房虽然成交量上来了，但整体的成交价格还没有出现很明显的波动。

所以，对于上海楼市而言，接下来的几个月特别重要，房价是否能强势，成交量是否能继续维系，完全取决于接下来几个月的表现。

建议大家一定要关注两个点。

首先观察是否会连续出现打破板块限价天花板的新盘。

比如前滩三湘的格力地块，还有徐泾区域的中核二期、蟠龙天地、华漕区域的虹庐湾等，看看这些楼盘，所取得的备案价，是否持续在突破区域限价。

整个城市的楼市就是一盘棋，不要以为东边亮了西边就不会亮，房价是具有传导性的。

其次是观察土拍，是否持续出现了溢价率超过10%的地块。

土拍的价格，对于当前楼市成交有刺激性作用，同时对于后期楼市热度的传导，也有积极作用。

所以，对于2020年下半段上海楼市的变化，我们得持续关注接下来3个月的变化，如果不断冒出新的刺激点，整个上海楼市的牌面，将越来越高扬。

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最近一段时间，我们接触到了越来越多的买房人，大家都很焦虑，最明显的一点就是大家都不愿意再等待了。

我们的业务模式是专家咨询加购房服务，在前期为大家服务的4年多的时间里，往往都是我们在推动客户买房的种种流程。

而最近两个月，主动添加我们微信号，咨询我们购房业务的朋友越来越多，而且所需服务还在不断升级，简单的免费咨询还不够，还要主动付费，付费咨询后要求我们更升级的买房服务。

我们每天都会放出5个咨询名额，前期是上午名额放出来，一般到下午两三点会被抢完，最近是5个咨询名额，1个小时就会被抢光，大家的购房焦虑感，可见一斑。

我们所感受到的，是越来越多的人变得越来越不淡定。

目前上海楼市处于结构性变化中，后期会不会持续量价齐升还不好说，但有一点可以肯定，上海楼市，在猝不及防间正在快速回暖，相比于深圳楼市，当前的上海楼市，真的是没有丝毫泡沫。

当然，如果大家真的要买房，记得联系我们，你一定会感受到我们最真诚最专业的定制化购房服务。

以上是正文，来自大帅。