2019长租公寓的困境与突围

编者按：本文来自微信公众号：贝壳研究院，（ID：gh_44da0ccc8400），作者：租赁研究部，36氪经授权转载

长租公寓一直是关乎民生的重要话题，2017-18年行业经历了政策、机构化红利的释放，大量企业试水进入长租公寓行业，盲目扩张。伴随着部分长租公寓爆仓，租金贷、资金链断裂……行业进入动荡期。不同于前两年的热情高涨，2019年长租公寓企业运营状况怎么样？以下从贝壳研究院监测的行业数据，一探长租公寓企业经历的困境与突围。

一、泥淖中的尾部企业：经营模式不经考验

2019年陷入经营困境并造成不良社会影响的以分散式公寓为主。媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等公寓数量高达52家，远多于前两年。在2019年市场租金出现下滑的态势下，资金链断裂的公寓有近20%是由“高收低出”模式扩张导致，在政府的强监管下，涉及租金贷问题的大幅减少。

图：2017-2019年陷入经营困境的长租公寓统计

数据来源：公开新闻，贝壳研究院整理

这种以高于市场价的租金收取房东的房源，低于市场价的租金出租给租户的模式，短期并不盈利。在分散式公寓强竞争环境下，部分企业通过这种方式从私人房东手中争夺收取房源。一方面依靠在房东端争取1-3个月的免租期，并通过租客和房东间租金支付的期限错配沉淀资金（如租客按半年收取房租，向房东按季度支付房租）；另一方面预期未来市场租金上涨，可以回收成本并实现盈利。这种运作模式只有运营能力极强的公司才能将房源顺利出租控制空置率，使现金流运转通畅。但很多中小企业并不具备这种能力，一旦房源空置率高就会导致资金链断裂。由于“高收低出”的模式早期可以形成资金池，市场上出现不良商家套取资金跑路，对房东和租户的利益造成损害的事件在2019年也常有发生。

二、扩张中的头部企业：探索新的运营模式

头部集中式公寓门店数量持续扩大。根据贝壳研究院数据，15家头部公寓品牌在2018年门店数量836家，2019年新开475家门店（不含加盟和收购[1]），新开店率达57%，关闭门店73家，关店率9%。新开门店主要集中在租赁需求旺盛的一线城市和强二线城市。不过，部分龙头企业在一线城市深圳和强二线城市天津、杭州、武汉、成都等加大门店布局，在北京和上海的新增布局相对较少。

[1] 加盟和收购门店仍是存量，市场数量并未增加，因此，本报告中新开门店数量未包含加盟和收购门店。

图：2019年15家头部集中式公寓新开门店数量排名前十城市

数据来源：各公寓官网，贝壳研究院整理

一线城市关闭门店也相对比较多，主要原因是初期门店选址问题导致出租率不佳。从新开店数量和关店数量的比例来看，深圳是集中式公寓新增门店最多的城市，全年15家企业新开140家门店，仅关店6家；上海集中式公寓门店的变动性较大，全年15家企业新开66家门店，关店26家。

图：2019年15家头部集中式公寓关闭门店数量排名前十城市

数据来源：各公寓官网，贝壳研究院整理

头部集中式公寓在一线城市的门店数量远多于其它城市。从2019年头部15家公寓在各城市门店总量来看，深圳、上海、北京、广州和杭州五个城市门店分布最多，而且与其它城市的数量差距大。

图：2019年末15家头部集中式公寓在运营门店数量排名前十的城市

数据来源：各公寓官网，贝壳研究院整理

头部公寓企业在探索新的运营模式，主要包括：一是推行加盟业务，加盟模式相比二房东模式更轻，降低企业的资金占用。二是开展床位型宿舍公寓，有利于提高单平米坪效。三是存量民宅更新改造，产品更适合家庭租户。四是自持型租赁物业陆续入市，由于持有时间长，此类项目的可持续经营性更高。

三、踌躇中的开发商：自持经营是趋势

据统计，截至2019年底已有44家大型开发商开展长租公寓业务。在我国房地产市场逐渐从增量向存量转化，政府大力倡导租购并举的环境下，开发商纷纷将长租公寓提入战略布局中，以期培育的新增长点。少量先行者在2016年以前就已经试水业务，2017年多达16家。由于长租公寓的盈利能力在早期市场未得到验证，开发商进入该业务领域开始冷静和理智，从2018年进入数量开始减少。到2019年只有四家企业进入，且基本在企业所在当地开展业务。

图：2012-2019年开发商进军长租公寓领域的数量

数据来源：公开新闻报道，贝壳研究院整理

随着土地竞自持、纯租赁地块和集体土地租赁地块的推出，开发商主动和被动的持有物业进行出租经营。自持经营由于有资产可抵押，更容易获得较低成本的融资。部分开发商通过自建长租公寓运营能力，为业主提供租赁托管服务，与房地产开发销售主业相辅相成。

四、突围2020：运营为王，聚焦五大核心能力

回望2019，住房租赁市场的企业经历了一轮较大的洗牌。部分经营不善的中小企业遭遇淘汰，龙头企业逆势扩张，而更广大的公寓企业仍在行业内稳扎稳打。2020年长租公寓行业竞争将以运营为王，重点建立五大核心能力：一是房源获取能力，决定了公寓的规模；二是品质管控能力，决定了公寓的产品品质；三是供应链管理能力，决定了公寓产品的供应和成本；四是客户获取能力，决定了公寓的出租水平；五是效率运营能力，决定了公寓的业务效率。五大能力全面提升，才能实现整体运营水平提升，在市场竞争中占据优势。

图：长租公寓运营五大核心能力

来源：贝壳研究院