疫情之下，八成经纪公司处境困难

编者按：本文来自微信公众号：贝壳研究院，（ID：gh_44da0ccc8400），作者：中房经联联合，36氪经授权转载

核心观点

此次新冠疫情带来的影响具有波及广、影响大、冲击强的特点，中小中介公司普遍面临现金流不足、人员流失的经营困境，表现在：

1、市场方面，受访专家主流判断一季度市场交易量下滑，市场在疫情过后仍将持续低迷。

（1）市场方面，疫情将大概率导致市场房源库存增加，交易量下滑；八成受访专家认为一季度市场交易量下滑，六成认为市场在疫情过后仍将持续低迷；

（2）消费者方面，70%受访专家预期消费者购房需求延迟，暂停卖房或成为主流，买方话语权提升，议价空间扩大，成交周期拉长。

2、行业层面，经纪人作业受影响，八成中介公司处境艰难。

（1）经纪人方面，接近九成经纪人开展业务受到明显影响，约六成撑不过半年，但从业时间越长，行业信心越充足。

（2）中介机构方面，中介公司现金流承压，离职率预期增强，现金流短缺，七成经纪公司撑不过半年，八成经纪公司处境艰难。

（3）行业信心方面，行业普遍预期疫情之后修复周期持续在整个一季度，但中小经纪公司和疫区从业者更悲观。应对冲击，中介公司选择通过提升新房渠道渗透率、收缩规模、裁员等措施环节经营压力。

3、从业者诉求层面，降低企业负担、保中小公司企稳为行业主要政策诉求。

经纪行业抗风险能力弱，中介公司迫切希望从租金减免、税收优惠、弹性薪资政策以及贷款延迟或经营贷优惠四大层面上获得政府相应支持，降低企业经营成本。

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2020年初，新冠病毒疫情肆虐，疫情持续时长已成为影响行业信心最重要的变量。深陷于这股“春寒”中，房产机构与经纪人早已不胜其“寒”，因此，为了广泛了解各方诉求，贝壳研究院联合中房经联[1]发起《2020年新冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查。此次回收有效问卷2570余份。

[1] 中房经联即中国房地产经纪同业联盟简称

参与调研的人群为房产经纪行业相关从业者，且从业经验丰富，其中经纪人占比超50%，中小品牌主、店主（店东）约占30%；同时受访者从业年限在5年以上的占比约40%，具备一定的行业阅历。受访者共计来自28个省份。

图：按职业分类的参与调研者结构占比  数据来源：中房经联，贝壳研究院

图：按从业年限分类的参与调研者结构占比  数据来源：中房经联，贝壳研究院

一、市场方面，受访专家主流判断一季度市场交易量下滑，市场在疫情过后仍将持续低迷

2020年春，新型冠状病毒以肆虐之势在全国蔓延，经济与产业、消费与投资骤然减速，非涉及国计民生的行业几乎停摆。房产经纪行业亦如此，一时之间，全国各处的房产经纪机构纷纷暂停营业。追溯历史，此种全行业近无交易的状态史无前例，那么此轮疫情对中介行业的影响究竟几何？

 01 市场受疫情冲击，房源库存大概率增加，第一季度交易量下滑

约64%受访者认为疫情过后房源库存量将增加，63%受访专家认为市场在疫情过后仍将持续低迷。

  图: 疫情后市场供需走势的判断  数据来源：中房经联，贝壳研究院

80%的受访者认为2020年第一季度市场交易量将明显下跌，其中超三成认为将下跌50%以上。

图: 疫情后市场交易走势的判断  数据来源：中房经联，贝壳研究院

 02 购房需求延迟，买方话语权提升，议价空间扩大

超80%的受访者认为买房需求将受疫情影响而有所延迟，约60%认为房价下跌预期加强，买方话语权增强，议价空间扩大。

图: 疫情对消费者的影响  数据来源：中房经联，贝壳研究院

具体来看，超70%的受访者认为购房者主要将因无法看房、市场前景不明朗而暂停买房，从而导致暂停卖房的现象或将成为主流，受访者预期超75%的卖方将暂停卖房行为。

数据来源：中房经联，贝壳研究院

二、行业层面，经纪人作业受影响，八成中介公司处境艰难

 01 近九成经纪人受到疫情影响，超六成经纪人撑不过6个月, 但从业时间越长，行业信心越充足

73%经纪人表示，由于无法正常开展带看、匹配、撮合，担忧作业难度将增大，而且因经纪人普遍为流动人口，需要跨城市返岗，67%经纪人表示回岗难度增大，由于这两项因素的叠加，导致预期收入下降的比例达到 57%。如若疫情持续影响，无交易情形下，超六成经纪人将撑不过6个月，选择离开行业。

图: 疫情对经纪人的影响  数据来源：中房经联，贝壳研究院

  图: 无交易下，经纪人对离岗时间的预估数据来源：中房经联，贝壳研究院

从业时长越长的经纪人，短期内离职概率越低。10年以上从业经验的经纪人由于资源积累更丰富、经济实力更雄厚，坚持超过2个月以上的占比86%，坚持超过1年以上占比最高，为14%。

图：不同从业年限经纪人对坚守岗位时间的预估 数据来源：中房经联，贝壳研究院

 02 中介公司现金流承压, 离职率预期增强，七成经纪公司撑不过半年，八成经纪公司处境艰难

（1）经营压力提升，七成经纪公司现金流撑不过半年

超70%的房产经纪机构（店东和品牌）认为此次疫情叠加春节假期，激化交易停摆、收入显著减少与门店租金和人工成本的刚性支出的矛盾，现金流短缺，同时市场低迷，人员大量向其他行业流失，经纪人的招聘难度增大。

 图: 疫情对店东及品牌的影响  数据来源：中房经联，贝壳研究院

中小中介机构抗风险能力较弱，现金流普遍储备不足，在无交易状态下，三成中介机构现有资金撑不住2个月，七成明确表示撑不过半年。而考虑到还有11%的经纪公司选择不确定，按照其他选项的平均分布，预计近八成经纪公司处境艰难。

图: 经纪公司的现金流能维持时间  数据来源：中房经联，贝壳研究院

（2）企业主和管理层更悲观，九成预期工作人员最多坚持6个月

中介公司企业主和管理者相对悲观，九成企业主和管理层认为员工无交易情形下，撑不过6个月，而四成的企业家和管理层认为无交易状态下，经纪人在2个月内就会离职。

图: 管理者对经纪人流失时间的预判  数据来源：中房经联，贝壳研究院

 03 行业普遍预期疫情之后修复周期约为一个季度，但中小经纪公司和疫区从业者更悲观

（1）总体来看，61%从业者认为疫情冲击可在一个季度内消除，其中约50%的受访者预期1-3个月便消除疫情的影响。

图: 消除疫情对行业影响的时间判断  数据来源：中房经联，贝壳研究院

（2）但分职业来看，中小企业家由于经营困难，对未来的预期更悲观，59%的中小经纪公司和店主认为疫情之后修复周期在一个季度以上，远高于经纪人的34%。

图：不同职业的从业者对消除疫情影响时长的预估  数据来源：中房经联，贝壳研究院

（3）分地域来看，疫情持续时间也是影响行业信心的重要变量，湖北从业者行业信心明显不足，64%疫区从业者认为修复周期在3个月以上，远高于非疫区的38%。

图: 湖北疫区的从业者对疫情影响时间的预估  数据来源：中房经联，贝壳研究院

（4）应对冲击，中介公司将选择提升新房渠道渗透，或收缩规模、裁员

为应对此次严峻的经营压力，考虑到疫情结束后开发商需要快速回笼资金，渠道依赖度进一步提升，因此 54%的经纪机构将提升新房渠道渗透。

紧随其后，成本缩减上，选择减少广告费用、裁减中后职能人员以及软件费用支出的经纪机构分别占比26%、25%与23%，由此推测经营压力也将传导至广告平台与软件公司，值得注意的是，21%的经纪机构计划关闭门店，缩减规模，或将迎来关店潮以及大量的经纪人失业。

图：面对疫情冲击，经纪机构的应对策略  数据来源：中房经联，贝壳研究院

三、从业者诉求层面，降低企业负担、保中小公司企稳为行业主要政策诉求

 01 房产经纪机构最期望租金优惠，其次是弹性薪资政策

面对现金流吃紧、经营压力增大的困境，75%的房产经纪机构期望获得明确的租金优惠政策；59.7%的经纪机构希望得到与员工商讨灵活的薪资的政策支持，按比例或延迟发放，在提供员工一定薪资保障的基础上降低人工成本支出；而54.7%的经纪机构希望得到企业所得税、房产税等优惠。而在其他情形中，月供延缓、提供经营贷成为主要诉求。

图：房产经纪机构预期的政策支持  数据来源：中房经联，贝壳研究院

 02 经纪人期待个税优惠与房租补贴保障生活

疫情之下，经纪人也需要面对交易停摆、收入锐减的难题，其中58.5%的经纪人希望得到2020年第一个季度的个税抵扣或优惠政策，降低个税支出。其他政策上，经纪人希望得到房租、房贷优惠降低生活成本，以保障基本生活。

图：经纪人期望得到的政策支持  数据来源：中房经联，贝壳研究院

结语

2020年年初，这一场举国饱受肆虐的新冠病毒疫情，范围之大、影响之广，经纪行业各方无一幸免：二手房交易停滞、市场低迷，消费者需求延迟，经纪人作业阻滞，九成经纪人作业受影响，而面对收入斩断与刚性成本的双重冲击，中小店主更是举步维艰，饱受现金流短缺的压力。此次调研表明，无交易状态下，现金流短缺，七成中介公司撑不住半年，八成经纪公司陷入困境。

疫情之下，面对多重经营压力，中小经纪公司，未来预期不免更悲观，因此从收入端看，54%经纪公司将更重视新房渠道业务；从成本端看，20%以上经纪公司将选择收缩规模、裁员，减少广告、软件费用，或将引发批量人员失业。

在此种经纪行业全面举步维艰的状况下，加之经纪行业具有的弱抗风险属性和弱自我修复能力，此刻通过政策扶持提振行业信心便显得尤为重要。

中介行业作为诸多行业中的一个，所面临的问题在全行业中具有一定的代表意义，特别是小微企业和企业员工在此次疫情之后的生存问题尤其值得关注。如何支持和引导企业维持运营，从而避免社会和经济的大规模不稳定因素滋生，是当前不可忽视的重要议题。