《安家》里房似锦被“跳单” 买家违约吗？

编者按：本文来自微信公众号：京房字（ID：jingfangzi），作者：京房字，36氪经授权转载

目前，由孙俪、罗晋领衔主演的电视剧《安家》正在播出，这部聚焦于房地产中介的电视剧频上热搜。针对其中涉及的不少与房屋交易相关的法律问题。

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在这其中，“跳单”的关注度最大，因为这不但和中介有关，也是和二手房的买家和卖家都相关的。

所谓“跳单”，就是“跳中介”，就是在二手房买卖或租赁中，跳过原本已经居间服务的中介，而私自签订合同完成交易的行为。

对于二手房买家来说，高额的中介费是“跳单”的主要原因。当前大型中介对于买卖房屋的中介费大都在2.5%左右，动辄数百万乃至上千万的一套房子，中介费经常就是十来万。因此为了省下一些中介费，二手房买家往往有“跳单”省钱的想法。

不过，由于房源在交易过程中独一无二的作用，二手房卖家在交易过程中又无需支付中介费，而且大中介的交易安全担保要更到位，因此卖家的“跳单”意愿并不强，很多跳单是由于其对中介服务的不满意造成的。

下面看一下《安家》中对于跳单的剧情描述：

房产经纪人房似锦辗转奔波许久，为林茂根老板找到了其口中描述的老洋房向公馆，并联系到向公馆的原主人向玉荣的后代。

房产中介店长徐文昌提醒过房似锦，一定要和林老板签好中介协议。然而房似锦却始终坚信林老板是个好人，并没有在意这件事。

结果林老板不仅将看护了向公馆数十年之久的耿运来夫妇，骗出了向公馆，还绕过了房似锦和徐文昌，私下与向家继承人完成房屋交易。

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房似锦遇到的“跳单”是否属于客户违约？近日，朝阳法院亚运村法庭法官助理王岩特别梳理剧情，进行了法律解析。

首先，林老板与向家继承人签订的房屋买卖合同是否有效？

王岩介绍，老人过世后，向家继承人通过合法方式取得了房屋所有权证，可以证明自己是向公馆的合法所有权人。

林老板作为房屋购买者，如果没有证据证明林老板是明知向家继承人无权处分或者有其他重大过失，抑或存在与向家继承人恶意串通损害第三人利益情形，林老板以正常市场对价购买房屋的买卖行为就是有效的；反之无效。

其次，林老板上述“跳单”行为是否构成违约？

王岩介绍，“跳单”并非严格的法律术语，在房产中介的居间服务中，“跳单行为”指的是买卖或租赁的一方利用了中介公司的房源信息后，绕过该中介机构直接与另一方达成交易的行为，或者是绕过该中介机构通过其他机构与另外一方达成交易的行为。

剧中，林老板未与房似锦签订《中介协议》，但接受房似锦介绍的房源和房主信息后，绕过房似锦私下与向家继承人完成交易并办理了过户手续，林老板确实存在“跳单”行为。

而由于房似锦未与林老板签订《中介协议》，林老板“跳单”行为并不构成法律层面上的违约。

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此外，即使签署了合同，居间合同中“禁止跳单”的条款又是否有效呢？

王岩介绍，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

简单来说，如果一套房子并不是某个中介公司的独家房源，卖家同时也委托了其他中介，那么买家就有权选一个中介费低的中介公司。

这个也有实际的判决先例，也是上海的一个例子。

10多年前，上海中原物业顾问有限公司将一个二手房买家告上法庭，称其利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令其按约支付中原公司违约金1.65万元。

法庭审理认为，根据合同条约的约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买家及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，买家并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。