阳光城：规模维持高速上涨 土地投资放缓明显

编者按：本文来自中国网地产，36氪经授权转载

3月14日晚间，阳光城（000671.SZ）发布2018年年报。2018年度，阳光城全年实现合约销售金额1628.56亿元，同比2017年的915亿元增长77.98%，指标完成率116.33%；实现合约签约面积1266.38万平方米，合约销售均价约为12859.96元/平米。

营收同比增长70.28%归母净利润同比增长46.36%

2018年内，阳光城实现结算营业收入564.70亿元，同比增长70.28%;实现合并报表净利润39.06亿元，同比增长75.30%；实现合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元，同比增长46.36%。

公司合并报表总资产2633.97亿元，较上年末增长23.52%；合并报表净资产410.30亿元，较上年末增长34.22%。

资产负债率略有回落 净负债率依然高于200%

期末，阳光城的资产负债率为84.42%，同比2017年末的85.66%有1.24个百分点的降幅；净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。

但全年融资成本略有抬升，2017年时，阳光城的整体平均融资成本为7.08%，2018年提高到7.94%

公司短期借款为176.47亿元，一年内到期的非流动负债为302.73亿元，期末货币资金为378.48亿元，短期偿债压力较大。

且期末其长期借款为 514.18亿元，另有164.28亿元的应付票据及应付账款和129.85亿元应付债券，则期末净负债率为221.55%，同比2017年的281.17%下降了近60个百分点。

净利润率维持6.9%低位 财务费用同比增长379.76%

公告中提到，本报告期，阳光城房地产及相 关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.06%，合并报表净利润率提升约至7.00%，加权平均净资产收益率提升2个百分点达 16.38%。 净利润率同比约有0.2个百分点的增长，仍处于行业较低水平。

此外，报告显示，2018年阳光城的三项费用上浮明显，尤其是财务费用，同比增长了379.76%。主要是由于利息支出所致。

而销售费用中，员工薪酬、运输费汽车费、差旅费、招待费、销售代理费、水电物业费增长都翻番。

土地储备：未达成全年800亿土地投资目标

报告期内，阳光城共以权益对价306亿元合计补充土地储备约1333万平方米。其中通过公开招拍挂新增土储计容面积823.70万平方米，通过并购及合作方式新增土储计容面积508.82万平方米，二者的比例约为1.62：1。

阳光城2018年的新增土储数量，远低于其2017年的新增土储。对此阳光城方面表示，去年因为市场的变化，阳光城在土地投资方面做了灵活性的变化——2018年5月，针对市场可能出现下行，公司开始收缩投资节奏，7月当机立断踩刹车，所有经过投资决策的项目重新进行评价，11、12月判断市场可能形成回暖，集中在一二线城市，以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。

截至报告期末，公司拥有土地储备总计4418万平方米，其中一二线城市土地储备面积占比76.87%（预计未来可售货值占比85.80%），累计成本地价4339元/平方米。

而对于2019年的土地投资计划，在14日下午的业绩发布会上，阳光城副总裁徐爱国表示，今年阳光城在战略布局上会收缩到一二线城市为主，原则上会按照销售回款50-55%的比例进行土地投资，预计拿地金额大概会是800亿元左右，“当然，公司也会依据市场进行适当性的调整”。

对于2019年的运营目标，阳光城高管表示，2019年整体经济及行业形势充满不确定性，但房地产行业在国民经济中的地位将被重新重视起来。基于此，阳光城将2019年的销售目标定为1800亿元。

业绩看点：

2018年是阳光城的第一个千亿之年，为了这一天，老板林腾蛟已准备了8年之久，从2012年总部乔迁上海，请来金牌经理人陈凯开始，到后来的张海民和“双斌”，阳光城就已经为自己划定了未来的路线，虽然高层表示更希望成为“小中海”，但目前的发展路线，其更倾向于“小碧桂园”——规模增长速度喜人，但杠杆率和利润率一直未达到管理层的预期。

为此，2017年新增超过2000万平米土储的阳光城，在2018年里新增土储数量只刚过1300万平米，拿地支出仅300亿元，大大低于预期的800亿元，加上创下历史新高的80.08%的平均回款率，管理层的决心可见一斑。但就如其执行总裁朱荣斌所说，公司原先的基础较为薄弱，许多指标的实现并非一朝一夕。

新的一年，阳光城高层提出了将融资成本降至7.5%以下，将净负债率降至150%以下的期望，且不排除以股权融资形式改善公司经营状况，有“双斌”在，阳光城变成“小中海”依然可期。