中海地产：财务杠杆持续稳健 销售增速创新高

编者按：本文来自中国网地产，作者：易浠，36氪经授权转载

2019年，在融资环境收紧、降杠杆的大背景下，作为央企地产商发力的典型样本，中海地产继续保持稳健的财务杠杆。8月22日，中海地产2019年上半年报出炉。

半年报显示，坚持贯彻“房住不炒”、向“开发+运营”主航道迈进的中海地产，2019年销售增速创五年新高，净利润维持行业领先。

销售额增速创新高

中期业绩报告显示，中海2019年上半年实现合约销售额1942亿港币，同比增长28.7%，增速创五年新高，也领先于其他同类开发商；商业收入同比增长15.6%至港币23.5亿元。根据公开资料，中海2019年定下的销售目标是3500亿港元，据此计算，中海地产上半年销售目标的完成度是55.5%。

不过，因过于保守的调性，中海往年增速数据并不好看。申万宏源数据显示，2016、2017年年两年，中海以同比增速17%和10%落后于同期板块平均增速的53%和54%，直至2018年才实现合约销售金额同比增长30%至3010亿港元。

事实上，自从颜建国入主中海之后，中海加大土地扩张力度，积极谋求开发+运营的转型，但业内仍然认为中海“过于保守”，这更多得体现在中海地产全年业绩目标的制定上。

2019年，虽然上半年已完成业绩目标的一半以上，但中海并没有上调年度目标的打算。针对市场形势，颜建国表示，“预期下半年内地房地产市场将保持平稳发展，2019年全年合约销售金额目标仍保持为3500亿港元。”

财务杠杆控制得当

与保守销售业绩目标不吻合的是，中海持续稳健的财务杠杆。上半年，中海经营溢利为港币366.1亿元，与去年同期港币357.5亿元，同比上升2.4%。毛利率为34.9%。

尽管因规模和基数问题，2018年，中海被迫将“净利润之王”的宝座让给恒大。但据半年报来看，中海2019年上半年净利润继续保持行业领先。

半年报显示，中海地产净利润同比上升7.4%至港币249.4亿元，净利润率达26.7%。业内认为，高额净利润折射出中海强势的财务管控能力。

在大多数房企财务费用上升之际，中海财务费用逆市而行。据中期业绩报告显示，中海财务费用上半年财务费用2019年为4.76亿港元，与去年同期6.9亿港元相比，有所减少。分销费用与行政费用占收入比重为3.1%，保持行业最低质疑。

于六月底，中海现金流充足，半年报显示，中海地产银行结余及现金为港币1120.4亿港元，净借贷比率为35.0%；资产负债率为60.1%，在手现金为1120.4亿港币。上半年，中海进行了5笔融资，总额为390亿港元，平均利率仅为3%左右；上半年的平均加权借贷成本为4.28%。　

土储分布一二线城

2019年上半年，中海地产投入约90%的资源用于住宅开发，聚焦经济与人口增长潜力更大一二线城市。中期业绩报告显示，中海在内地和香港买入24幅地块，2019年上半年累计新增土地储备建筑面积464万平方米，权益建筑面积442万平方米，新购地权益地价港币574亿元。

其中，一线城市（北上广深）和香港新购地权益金额253亿港元，占44.1%。2019年上半年末，中海总土地储备为9175万平方米。商业资产业务也被中海寄予厚望。半年报显示，中海地产配置7-8%的资源在商业资产业务，主要集中在写字楼，而购物中心则是另一个重点，并适度开发酒店物业和长租公寓。

与此同时，中海地产配置1-2%的资源于创新业务，战略性探索并布局教育、养老、物流等，培育新的利润增长点。其中，2019年上半年，在商业资产运营方面，中海的商业收入同比增长15.6% ，达到港币23.5亿元。

截至2019年6月底，中海持有并投入运营的商业物业总面积425万平方米，包括45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，是中国内地最大的单一业权写字楼发展商和运营商。

点评：2019上半年，中海地产在市场拓展积极的同时，引发了资本市场对其库存和短期内利润率面临压力的担忧。并且，尽管由于规模技术问题，中海“净利润之王”的交椅已被迫让位，但从2019年上半年报显示：凭借较高的信用评级，中海依然具有强大的融资优势，财务费率与综合融资成本长期处于行业低位，使公司具备高净利润的基础，净利润仍然维持在行业领先水平。

然而，由于稳健、保守的调性由来已久，中海给2019年定下的全年业绩目标，在外界看来仍显得过于保守。未来，如想继续坐上“净利润之王”的宝座，中海不得不加快拿地速度力争规模。