矛盾体厦门：房价第四，去化倒四

首先，近期，厦门的房价确实是在下降。

从易居房地产研究院提供的数据来看，厦门结束了从 2008 年开始，长达 10 年的增长趋势，在这 10 年里，厦门岛内二区思明区和湖里区，均价从1万多涨到了 2017 年最高峰 5 万多，并在 2018 年下降了近一万回落到四万多。岛外海沧区、集美区、同安区、翔安区从 10 年前的六七千到 2017 年触底 3 万，并在 2018 年分别有两三千不等的回落幅度。

▲图为 2008 年 1 月- 2018 年 7 月厦门各区新建商品房价格走势

“从区域房价看，岛外相对来说确实有楼盘降价了，而卖掉岛外的房到岛内工作学习生活的人，也是存在的”，易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示：“当前厦门房地产市场确实降温。但对于此类降温，应该理解为政策调控是有效的，而不是说市场过度疲软了”。

厦门这个靠旅游成长起来的城市，因为土地资源稀缺，气候宜人，环境优美，在福建本地和全国富人的推动下，厦门的房价涨到了全国第四，与一线城市并肩。连北京、上海、深圳的房价都可以下降 15% 甚至更多，为何厦门不可以降降温呢？

媒体对厦门房价下降搞得一惊一乍，不过厦门市民对此很淡定。我问了几位厦门市民，得到了如下回复：

“有下降一些，一平大概降一万左右，但不算大幅度的降啦，厦门房价本来就太高了。”

“我平常也没特别关注房价，只是最近大家都在说，新闻也有一些报道。”

“政府调控嘛。小降，是在调控范围内。”

“正好是个机会，我有看中的学区房，一直在观望。”

分析厦门房价下降原因有二，一方面， 2016 年厦门楼市过度火热，房价短期内暴涨，2017 年厦门调控政策不断加码，房价下降是调控的结果。

厦门目前对房地产市场实行精准调控，调控政策包括限购、限售、差别化信贷等方面。

今年 7 月 2 日，厦门印发《关于进一步加强精准调控 稳定房地产市场的实施意见》，提出进一步加强精准调控，支持「职住一致」的刚需，坚决遏制投机炒房，稳定市场预期，稳控房价；全市划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价，确保全市新建商品住房控价目标的完成。实现 2018 年度全市新建商品住房销售均价不上涨。

调控明显抑制了投资需求，据厦门网上房地产上的数据显示，上半年厦门购房人群分布看，新建商品房的本地客群占总成交面积的 79%，同比上涨 6%。本地购房客群上浮，占比近八成。

另一方面，厦门的库存水平处于全国前十，消耗现有的库存需要 29 个月。

据易居房地产研究院提供的数据显示，6 月底厦门新建商品房库存面积同比增了 28% ，在 100 个城市中位于增幅榜第七名。

在 100 城新增商品房住宅存销比中，6 月底厦门的住宅存销比为 29.2 ，也就是说要消耗厦门现有的库存，需要 29.2 个月。厦门的新房库存，仅次于香河、燕郊、桂林，厦门的去库存压力非常大。

严跃进表示：“库存上涨其实很大程度上是因为市场消化受影响了。因为购房政策比较严厉，而且有限价，所以部分项目没有入市、部分购房需求也还是观望的，这都会带来很多新的影响。总体上说，库存上涨利好后续房价的下跌，多少会给开发商一点压力。”

可以说厦门是一个矛盾体，虽然是房价排名前四，去化速度却是全国倒四。

销售市场的不好也传导到了厦门的土地市场，在这片曾经厮杀的土地上，开发商拿地越来越谨慎。

据统计的、数据显示，2018 年一季度，厦门没有土地成交，二季度，土地溢价率为 7.17% ，三季度土地溢价率为 4.94% ，均属于近五年来的低点。

最终，在这一波政策的调控下，随着政策的深入，厦门的高房价会和需求量之间实现一个平衡。

厦门的房价的调整，对三四线城市，尤其是库存居高不下的城市也有借鉴意义。在调控不放松的情况下，三四线市场会逐步进入周期下半场，16 年、17 年拿的高价地会继续增加库存，未来的销售压力会更加大。如果在三四线有投资的朋友们，最好密切关注一下当地市场，切莫大意。