回调还是崩盘？厦门房价真相

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载。

厦门房价凭啥这么高？

我曾经写过两次厦门：

• 1.2018年5月，厦门城市研究文章,我说它房价堪比北上深，但其实危如累卵，在2018年不要碰

• 2.上周，易居的房价收入偏离度排行榜解读文章,厦门排房价收入偏离度第一，我说厦门是全国泡沫最大的城市，不是买入时机

现在看来，不少都应验了。最近全网都在讨论厦门地价腰斩、地王挥泪甩卖、房价暴跌上万元，更有危言耸听者说“厦门房价崩盘”。

那厦门跌的真相是什么呢？真的濒临崩盘吗？

首先来几张图感受一下厦门这座美丽的海滨城市的颜值▼

是不是心动了？你说这样的颜值，它的房价应该值多少钱？答案是：略低于北上深，超过广州

根据中国房价行情网7月均价数据：

北京：64262元/㎡，上海：61339元/㎡

深圳：57788元/㎡，广州：34394元/㎡

厦门不是一线城市，为什么房价这么高？原因主要有以下几点：

• 1.厦门是一个非常宜居的海滨城市，不仅满足了在这个城市工作发展的需求，而且也是旅游度假的优选

  2.厦门岛太小了，岛内近年来已没有土地供应，土地长期供不应求，稀缺性极强，所以房价一直都处于高位

  3.厦门是全福建人的厦门，承接来自全省的资金，也是全福建生活环境最好、城市建设最先进、教育水平最高的地方。不仅仅是厦门本地人在买，而是全福建的有钱人在买，闽商是出了名的善于经商，所以福建的民富还是比较均衡的，而这些有钱人就是非厦门岛内不买

  4.厦门是类似于新加坡的花园城市，环境溢价高。在2017年9月的金砖会议上，大大还盛赞了厦门的美丽“一城春色半城花，万顷波涛拥海来”，这就是厦门这座城市房价的溢价

  厦门房价为什么跌？

据媒体报道，厦门房价相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了10000-15000元/㎡，岛外下跌6000-10000元/㎡，而在统计中，均价至少跌了3000元/㎡。

厦门房地产联合网数据中心监测，2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%，成交量暴跌。

如你所见，厦门确实是在回调，但是暴跌是不至于的。为什么呢？

在同等量级城市中，厦门房价本身就处于高位，确实有回调的需要

怪你过分美丽，所以房价之高。

其实厦门的房价确实有些虚高了，厦门在全国就是一个强二线城市，与之同等地位的城市是：天津、南京、杭州、苏州，而厦门的房价早已将这些二线城市抛得远远的，甚至已经超过广州。

按照目前的情况，是这些强二线城市涨上去，直追厦门？还是厦门跌下来，缩小差距？

目前是房住不炒，显然是后者更合理。

厦门本身属于全福建人市场，但限购严格，压制需求

一张图让你看懂厦门调控有多严格？

其实，相比其他城市假意调控，厦门限购是非常严格的，外地人需在4年内连交3年社保才能买房，而且厦门并没有像其他强二线城市一样放开落户抢房，想要在厦门买房只能乖乖交够3年社保。

而正如前文所说，厦门的房价不仅仅是厦门撑起来的，还有厦、漳、泉、龙这几个城市，甚至是整个福建的有钱人撑起来的，依靠的是外来市场，所以限购升级之后，很多人就丧失了购房资格，需求被压制、没有了购买力支撑，这也就使得市场价格下降，交易趋冷。

而且，在今年7月2日，厦门又升级调控了：一刀切限价，新房房价不许涨。

厦门《关于进一步加强精准调控 稳定房地产市场的实施意见》提出进一步加强精准调控，支持“职住一致”的刚需，坚决遏制投机炒房，稳定市场预期，稳控房价。

全市划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价，确保全市新建商品住房控价目标的完成。

实现2018年度全市新建商品住房销售均价不上涨。

所以随着厦门调控不断加码，房价出现开始回调迹象，而且厦门也没有设置相应的政策来减少市场恐慌，所以引得不少投资客抛盘离场。

其中抛盘的主要是岛内的一些刚需盘和岛外大桥旁的盘，岛内的豪宅盘长期稀缺，不会因为市场情况而发生剧烈抛盘，但岛外的豪宅却有所降价，因为岛外供给量较大，同质化严重，所以基本是只能降价卖。

岛内岛外房价一跌，就有了所谓的厦门房价暴跌一说。

厦门会崩盘吗？会重演“燕郊腰斩”悲剧吗？

而网上言论最让人恐慌的就是“厦门崩盘”，甚至把厦门和去年腰斩的燕郊相比，厦门真的会崩盘吗？

我非常肯定地告诉你：厦门不会崩盘，也不会上演去年燕郊腰斩的悲剧，厦门仅仅是一个正常回调，甚至接下来全国都将有一个回调。

为什么厦门不会崩盘？

最重要的原因是：它是全福建人的厦门。

厦门虽然GDP是排在全国的40多名，但基本面还是不错的，人口、产业的竞争力水平也确实不差。

一直以来，福州和厦门都是会被大家拿来相提并论的两座城市，因为它们一个是福建省会城市，一个是福建房价最高配套最高端的城市。福州虽然是福建的省会城市，但在全国的知名度和城市建设远远不如厦门。

2017年9月，厦门举办金砖会议，这场会议让厦门在知名度和影响跃升了不止一个等级，美丽的海滨夜景、岛内清新的红砖绿瓦、现代化建筑掩映在清晨薄雾中，宛如海上蜃楼，让多少人震撼。

多年以来，厦门一直都艳压福州，福州是不甘心的，但是很明显的是，政府都把所有最好的公共资源、商业、教育、医疗、交通设施都往岛内引。例如全国著名的大学厦门大学就在岛内。

而福州显然是被大家嫌弃的，福州是个山城，气候、空气、景观都没有厦门突出，冬天冷夏天热，所以福建有钱人都不愿意把房买在福州，他们只认岛内，认厦门资源最稀缺也是最漂亮的地方——厦门岛。

厦门房价是有泡沫，房价堪比北上深，经济比广州差，GDP甚至都排到全国第40多名，房价均价却超过了广州，但假设厦门有广州经济的水平，那么我认为，房价比现在翻一倍都有可能。

你想想，中国有哪个城市的市中心，是在一个海岛上的？唯有厦门。

很多全国的有钱人在三亚凤凰岛上买一套房子，然后一年来住个三五天，都已经心满意足。更何况，厦门是市中心就在海岛上，舒适的气候、优质的空气、优越的景观样样都有，这是多么难得的美好城市啊。

如果你问一个福建人，你为什么不去福州买房呢？他会非常直接地告诉你：

福建人谁认福州？只有福建哪些穷地方的人，买不起厦门岛内的房子，才会想着去福州买房

显然，未来这一点会越来越明显，福建人只认厦门，这会让福州越来越有心无力、难以翻身。

这几年，厦门通过5条跨海大桥，将思明区、湖里区、海沧区、集美区、翔安区连成一片，再加上旁边泉州、漳州的不断融合，厦门的海湾型城市轮廓已经成型了。

厦门有此运气，一方面是厦门的城运太好了，另一方面是福州的地利真的太不利了，此消彼长。

而福州这座城市真的太小了，腹地也小。由于是盆地型城市、中间低四周高，城市扩张非常困难，或者说根本没有得扩张，所以至今福州的城区面积是270平方公里，远远低于同属于山城的武汉（560平方公里）、重庆（700多平方公里）。

只要福建经济还向前发展，那么厦门就将继续吸收全省的有钱人来买房，吸血效应也越来越强，未来留给福州的资源，势必会越来越少。

现在，你还觉得这么重要的一个城市，它的房价会没有支撑，而崩盘吗？

厦门为什么不会重演“燕郊腰斩”悲剧？

去年的环京腰斩，可谓是一片哀嚎，这可以说是本轮暴涨中最惨烈的一个区域了。厦门下跌之后，很多人拿燕郊和厦门来对比。

燕郊因为“距离天安门只有30公里”，确实有不容置疑的价值，但是就仗着“距离近”从5000涨到3.5万，太TM过分了，价格堪比一线城市的三环。

房价严重超过了房子应有的价值，泡沫吹得太大，严重透支，而遇上限购升级，环京又是高杠杆炒房客聚集地，市场快速又猛烈抛盘，价格怎能不跌？

接下来，厦门也会有一个回调，预计得回调个10%-20%，属于正常现象，但是厦门是不会像燕郊一样腰斩的，毕竟环境好，经济基本面又还不错。不像燕郊，是完全没有产业支撑，城市基础配套差。

厦门岛内的房子依然是福建有钱人的首选、无可替代。岛内有最好的商业、教育、医疗、交通配套，是全福建有钱人集聚的富人岛。