厦门的下跌，或许才刚刚开始

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者： 花满楼，36氪经授权转载

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这两个多月来，房地产圈最大的事儿就是盛传“厦门房价崩盘、地价腰斩”，而且通过循环反复地发酵，变得更加扑朔迷离。

厦门房价真的崩了吗？厦门房价还会继续跌吗？

于是我们从广州出发到厦门，开了8小时，647公里，去到最真实的市场调研。

在厦门实地调研6天，我和言先生走遍了岛内岛外的30多个一手项目和10多个二手房，当我坐在厦门岛内的最贵的地标世茂双子塔的星巴克写下这篇厦门楼市的调研文章，望着窗外文艺清新的风景，内心却是波澜起伏。

世茂双子塔▼

先说结论：

厦门的房价目前没有崩，各项目价格基本回调10-20%

岛内豪宅横盘但抛盘少

岛内老破小在跌，交易周期长

岛外豪宅在跌，成交惨淡

岛外刚需盘价格很扎实，观望情绪浓但还有量成交

市场冷得不能行，厦门的下跌，或许才刚刚开始。

这座城市的跌，远没有我们原先所认为的“全国一盘棋，楼市下行的市场正常回调”那么简单。

这里面还包含了错综复杂的地价与房价、城市建设与房价、居民收入与房价之间的偏差。

在说厦门跌之前，我们先来分析一下厦门的房价为什么这么高。

厦门，或许想过以金砖会议城市出名，以坐拥鼓浪屿、厦大和南普陀寺等名胜美景出名，以海滨城市独有的文艺浪漫多情出名，但是应该从来没有想过以房价泡沫最高，房价领跌出名。

原来，地球上房价泡沫最高的城市，也逃不过市场规律的余波和桎梏。

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土地可以说是厦门这座城市最大的困局，所以每一场土拍都在宣告厦门房价又要翻开新篇章。

2008年，鹭岛之上，尚有8000元/㎡之下的住宅；2018年，8万/㎡的豪宅也不再引起人们的惊讶。十年，厦门的房价如同脱离了地心引力的火箭，向着无边宇宙飞奔而去。

三年来，全国房价普涨，但每个的城市的牛市和涨幅是有差异的，而厦门这个妖孽城市就是别人涨我涨，别人熄火我继续涨，别人再涨我暴涨的神话。

一时间，厦门成了“地球上房价泡沫最大的城市”。

而在厦门的涨中，最大的动力便是一个个地王的刺激，“每逢土拍，必出地王”已经成了各大开发商心照不宣的事实。

由于厦门岛内在2013年-2018年连续5年断供土地，高贵的鹭岛，各家千亿开发商也只可远观，任凭如何强烈追求，也得不到女神的青睐。

于是这些在其他城市呼风唤雨的开发商只能退而求其次，败走海沧集美同安翔安拿地，但是这些地区供地也很稀少，每次土拍都是一番激烈厮杀。

☉2016年4月22日，岛外同安土拍，建发、融侨、禹洲、恒大等29家房企到场竞拍，经过两百多轮的激烈角逐，最终保利以54.26亿元竞得2016TP02商住地，楼面价为25838元/㎡，溢价率为149.6%。

这块地王不是是同安的最贵地王，也是厦门当时拍出的最高的地王，这块"双冠地王"诞生！地价超越周边的保利、金都项目在售价格2.3万/㎡，标志着岛外"3万"时代来临。

一石惊起千层浪，地王诞生半天之后，岛外10盘封盘，第二天再开时，均价已经由2.3万上调为2.8万+，紧接着就跨过3万一路绝尘而去。

这块地王，仿佛给原本就蠢蠢欲动的的厦门，撕开了一道口子。一时间，朋友圈、公众号、网站铺天盖地都被涨价信息覆盖。从同安开始，从岛外到岛内，市场全线调价。

当时的厦门市场犹如烈火烹油，正式进入暴涨的高潮，无人能挡。

☉2016年8月，厦门一共诞生了8宗地王，其中最出名的是融创首次进入厦门拿地开发，而此时土拍战火也已经烧到了“岛内人眼中的农村”——翔安，翔安南部新城咸鱼翻身，成了各大开发商争抢的肥肉。

翔安新城2016XP06地块，作为该轮土拍中的压轴出场地，融创以30.76亿斩获该地块，楼面价38345.45元/㎡，溢价率139.66%！

融创之后，逐鹿厦门的还有世茂、万科、中海、融侨等著名开发商，因为厦门供地非常稀少，所以每一轮土拍都是一轮厮杀，各大开发商都不甘示弱，疯狂抢地，推高着厦门的地价房价又飚上一个新高度。

☉2016年，号称打造厦门下一个经济增长极的海沧“千亿马銮湾”土拍，旁边已有海沧中学、海沧二实小学等优质学区，海投以3.7万/㎡拿下地方，而就在项目附近闽系房企泰禾引以为傲的新中式产品泰禾院子才买3.8万/㎡，大家的房价预期就是岛外5万，买到泰禾的房子就是捡到大便宜了。

还有热门板块集美杏林湾，位于杏锦路与海翔大道交叉口东北侧的地块拍地，交通优势非常明显，吸引了建发、万科、中海、金茂、远洋、海投等17家房企参与竞拍。

最终，建发以17.22亿元竞得2017JP03地块，未进入竞配建环节，去配建楼面价30478元/㎡，溢价率32.5 %。

土拍一结束，周围的二手房全线调价，涨到38000元/㎡的房子比比皆是，二手房网签量暴增。

厦门的房价从来不像这个城市的海面一样温和平静，完全是喷射式的上涨，就是一个个的地王和调控，将厦门的房价由原来的“3-2-1”变成“5-3-2”，到现在的“8-5-3”。

土拍大战一起延续到2017年初，直到厦门升级调控，风起云涌的厦门土拍大战才真正熄火。

可是厦门的刺激点燃和持续火热就是因一个个地王，随着开发商没钱、资金链紧张，自然不敢再砸钱买地，收缩战线保持现金流才是王道。

奈何当年重金砸钱买下的地王，在限价、楼市下行之下，成了烫手山芋。

厦门的供地少，就类似于股票中的小盘股，体量非常小，而一旦有大资金涌入，非常容易把盘子炒火，所以庄家最爱小盘股，高抛低吸。

而厦门的土地就像小盘股，市场需求摆在这里，可是供给跟不上，所以只能用钱投票来抢，那么拍出一块块地王就是顺理成章的事情了。

中国的房地产就是一个政策市，而厦门更是最典型的代表。厦门今日“8-5-3”的房价格局最大的原因就是因为地价，其实基本上在每个城市的意外之“涨”都会有政策的影子，只是厦门做得更明显罢了。

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在厦门的高房价之下，上有政策，下有对策，厦门的偷面积非常普遍，要是哪些楼盘没有偷面积，甚至会被拿出来对比，竞争力相对较弱。

现在厦门的在售项目基本到处都是高低配，35000元/㎡的高层，同一小区的别墅卖120㎡卖550万，拼命做高溢价。例如120㎡通过拓展、阳台的报建，实用面积甚至可以达到250㎡左右。

原本，项目高低配，高层卖3.5万/㎡，叠墅118㎡产权面积，偷面积可使实用面积可达236㎡，卖5万/㎡，现重新在密度和建筑高度上做了严格的限制，只能建144㎡以上的大户型叠墅，其他只能做高层，这样的叠墅明显会提高叠墅门槛，因为政策原因，未来只能看到145㎡的叠墅，或许偷面积会越来越严重。

原本，控制节奏，分批次开盘低开高走，现在要求一次将楼盘价格定在最新的限价基础上，通过营销手段制造的盈利空间完全丧失。

不得不说，厦门对房地产的调控政策高，实在是高！

从岛内不供地，推高岛外地价，岛外房价也随着水涨船高，然后自己会助推岛内房价一骑绝尘。

现在厦门一平方米土地的产能不一样了，价值也会随之发生差异，开发商自己也不傻，现在杀入高价拿地，一荣俱荣，一损俱损，按照目前遇冷的市场行情，资金链紧张，极有可能把自己耗死。

不如就收缩战线，暂不作土地储备，先降价销售腾挪现金流，“活下去”再说。

以前成就厦门的是土拍，最后把厦门踩到地上的，一样是土拍。

2018年9月20日，厦门岛内断供土地5年后首次迎来土拍，建发、中骏、禹洲、厦门国贸、厦门特房、轨道交通，加上华润，6家本地地头蛇和背景深厚的国企开发商一起竞争土地。

一般正确的打开方式是：各家头投拓总，先嘘寒问暖互道寒暄，然后再争抢举牌，冷漠鏖战，每一个跳动的报价都是一副大干一场的雄心。

而高潮却没有出现，最后的结果竟然是：5年唯一供地被厦门本地房企建发拍得。楼面价38102元/㎡，总价52亿元，溢价率27%。

宣传得轰轰烈烈，熄火得冷冷清清。

只是让人想不到的是，竟然是开发商没钱，土拍价格降低，引发大家房价预期下降。以及开发商着急回笼资金，降价销售来周转，导致厦门的价格下跌，而且后续还有回调的空间。

而且现在房价高位，中央打压炒房，“嗯？厦门的房价这么畸形，地方领导还想不想干了？”

于是，便从限购、限售、限贷、限价、限规划、限公证、严查中介、二手房按揭贷款周期拉长……

从门槛到流通，从购买到转手，从贷款到融资，从开发商到购房者，房地产产业链上的每一个人都被政策五花大绑，全方位阉割，绝对堪称“手术刀式的调控”。

房价上涨时期，就拼命推高地价推高房价；房价下行，就把地王摁在地上。

放眼中国，论政策运筹帷幄之精准的城市，除了厦门，还有谁？

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其实厦门的死结就是土地，政府控制着厦门的土地供应，对于城市调控房价来说，一切不以增加供地的房地产调控都是耍流氓。

2014年，厦门计划出让商住建筑面积446万平方米，实际出让商住建筑面积137.29万平方米，商品房销售共570.83万平方米；

2015年，厦门计划出让商住建筑面积311万平方米，实际出让商住建筑面积173.6万平方米，商品房销售共350.31万平方米；

2016年，厦门计划出让商住建筑面积327.9万平方米，实际出让商住建筑面积165.5万平方米，商品房销售共511万平方米。

一是厦门每年的工地实际完成只有计划的45%，完全不把完成目标当回事儿啊；

二是商品房销售面积远超上一年的供地面积，人为制造“供不应求”的饥饿效应；

三是厦门的本地国企广泛参与到房地产开发中，记住，是深入！例如海投就是海沧区开发的最大赢家。此处不便多说，你懂的。

在此不得不夸一下，厦门的控制土地出让节奏做得相当“棒”，非常值得一直被diss大量供地的广州、重庆、长沙的城市学学。

现在的厦门，你去到任何一个售楼处，销售人员都会跟你说他们的楼面价有多高，几乎是贴着成本在卖。

例如上文提到的翔安融创东南府的销售，他说这是融创进入厦门后的第一个项目，所以也是想要树立标杆，把口碑做起来，结果就出现3.7万/㎡的楼面价，对应的高层房价也才3.75万/㎡，甚至部分特价房源可以低到3.1万/㎡！

完全只能靠叠墅来补贴高层的亏损。

融创附近还有多块地王待入市▼

房价如此畸形，厦门政府受到的中央的压力也不小，所以现在的目标就是要把房价打压到2016年的房价水平。

今天，我们可以看到：

北京西城区的顶级学区房，22万/㎡，这是北京房价的顶；

上海黄浦江畔的汤臣一品，34万/㎡，这是上海房价的顶；

广州珠江边的侨鑫汇悦台，16万/㎡，这是广州房价的顶；

深圳深圳湾的深圳湾壹号，20万/㎡，这是深圳房价的顶；

杭州主城区的绿城别墅凤起潮鸣，20万/㎡，这是杭州房价的顶；

那么厦门的最贵豪宅恒禾七尚，8.8万/㎡，这是厦门房价的顶。

恒禾七尚▼

闽南土豪用钱投票出来的价格，是合理的。

但是整个岛内的价格绝度是不合理的，思明区67329元/㎡，湖里区58333元/㎡，这绝对是不合理的，还有大农村同安翔安干到3.5万/㎡，这也绝对是有问题。

左为同安，右为翔安▼

相比厦门同级别的城市，论基本面，苏州2.5万，南京3万，武汉2.5万，成都1.5万，重庆1.5万，郑州1.5万，西安1.5万，而长沙的基本面更是只有1万，而厦门的基本面这么高？合理吗？

你说在“房住不炒”之下，在全国楼市严控之下，是苏州南京武汉成都等强二线城市涨上去，还是像厦门这样经济不够发达、城建跟不上时代的城市跌下来？

很明显是后者。

其实岛内有土地的，还有大片大片的城中村没有拆，不是没有土地，而是拆迁成本太高，南方又是小政府，拆不动。

厦门土地面积：1699.39平方公里，人口401万，房价50000+

深圳土地面积：1996.85平方公里人口：1077.89万，房价55000+

因为厦门不是像深圳一样，是自然原因导致的缺地，而是由于特殊原因导致的缺地，是政府在有意控制地块入市。

岛内的老破小还没有拆迁、岛内的机场还没有搬，这些都是潜在的土地，这一刻不拆，以后有没有可能拆呢？

岛内的城中村和待开发土地▼

厦门的经济能和深圳比吗？厦门对全国人才的吸引有深圳强吗？厦门有深圳那么缺地吗？厦门的城市建设有深圳好吗？那厦门凭什么50000+？

厦门的这种供给完全是有问题的，随着调控因城施策的推进，接下来绝对是可能改善的。

虽然厦门民间有个说法——政治原因，厦门旁边就是金门，未来肯定有一番恶战，所以有可能也是有意不做大型的基础设施建设，而是等到时机成熟、完全没有威胁的时候，到时再大力推进厦门基础建设，到时再来拍地，好像也不晚。

这个说法，也值得深究，但毕竟是长远的事情。

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其实厦门的平均收入只有7000多，而市场上的房价基本都是3.5万靠上，首付至少100万，月供12000以上，你才有底气踏入售楼处的大门。

那些早早买房的人，乘上了房价暴涨的快车，但是厦门没有多少新增的刚需，对于“一线城市的房价、三线城市的城建、三线城市的房价”，新增有房人越来越少。

你会发现，来厦门读书的学生，一般不愿意选择留在厦门，要么选择去北上广深工作，要么选择回老家所在的省会城市。

看似有人口涌入，但是真正最后留下来建设这座城市、买房安家的，又有多少呢？增长的人口没有转化为有效需求，是不是有点假象呢？

当然，厦门的特殊之处在于：

闽南人有极其重的落叶归根的乡土情节。在厦门岛内拥有一套房子，已经成了全闽南土豪圈层的标配。福建虽说是一个多核的省，没有核心所以只能矮子中拔高个。

福州虽然面积大、商业好、教育好、医疗好，但因为是山城，所以气候特别不舒适、冬天冷夏天热；很多外地人不知道的是，泉州是福建经济最强的城市，但排外就业机会小，所以有钱人都往厦门扎堆。

所以厦门那些顶豪就是有钱人的选择，而面向普通老百姓的老破小，根本不值均价5-7万。

不管是经济、城建、人口都说明厦门目前的价格太虚高。

厦门的自信和底气在于厦门以前从来没有大跌过。

市场好，大家拼命抢地。

市场不好，也有国企拼命拖底地价，反正有补贴。

还有厦门的名气和城市风景加持，就是这样多重运作的结果，把厦门推成了今天房价与居民收入偏离度地球第一大的城市、全中国杠杆率最高的城市。

在离开厦门之前，我和言先生坐轮渡去鼓浪屿，那天傍晚，微风习习，海边十分平静，美丽极了，丝毫没有感受到17级台风“玉兔”即将到来。

他望着对面的厦门岛，把手伸出来感受着船行中的海风，倚着栏杆沉思了好久，说了一句让我瞬间凝滞的话：

你有没有觉得，现在的厦门，和2010年10月的温州像极了！

2010年10月，温州楼市身处高峰，豪宅买到10万/㎡，老破小也要3万/㎡，土拍将房价推高得让人窒息，而大家都还在楼市狂欢中疯狂加杠杆，随着毁灭性的民间借贷大崩盘汹涌而来，温州楼市造成踩踏暴跌崩盘，即使在2016年的大涨行情中也一蹶不振，

那一刻，我细思极恐，吃惊到无法呼吸！