内房股利润率未来冠军 ，佳兆业半年新增旧改土储成本仅占货值11%

编者按：本文来自微信公众号和讯房产（ID：hexunhouse），作者杨羚强，36氪经授权发布。

过去几年，那些利润率能常年维持在较高水平的内房股，总是港股投资者追逐的对象。而在昨日佳兆业集团（HK1638）举行2019年中期业绩会后，投资者追逐的对象又多了一家。

佳兆业中期业绩披露，2019上半年，佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%；股东应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

不仅中期业绩披露的利润水平在行业内属于较高水平，佳兆业剧透的今年新增土储毛利，尤其是旧改项目的毛利让人垂涎。根据佳兆业的测算，今年上半年旧改项目的账面价值只有货值的11%。在行业中，这一数值处于头部阵营。由于，旧改项目在佳兆业所有开发项目中占有非常高的比重，由此可以看出佳兆业未来的毛利、净利水平有机会在今年业绩的基础上，进一步提升，从而成为行业内新崛起的利润明星。

权益销售额增幅：50强企业中居第四

今年前6月佳兆业实现合约销售347亿元人民币，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅榜第4位。

佳兆业重点布局的一线及重点二线城市持续为公司带来业绩增长，粤港澳大湾区作为佳兆业深耕的重点区域，贡献销售占比达58%。下半年，佳兆业预计可售货值约1200亿元，在加速释放旧改货值、加速推货入市、提高周转并加速回款的战略助力下，佳兆业有信心、有条件、有能力完成全年销售目标。

佳兆业集团执行董事兼总裁麦帆分析上半年重点销售的几大板块：大湾区作为集团深耕的重点区域，期内贡献了整体销售金额的58%，而深圳作为佳兆业的大本营，贡献了整体合约销售金额的30%。得益于佳兆业在旧改方面的竞争优势，旧改项目销售占整体的销售的33%。

首席财务官刘富强进一步透露，2019年半年，一线城市贡献了集团合约销售的48%，包括深圳佳兆业未来城，深圳平湖佳兆业广场及深圳盐田佳兆业城市广场等旧改项目，多次问鼎区域及全市销售冠军。而重点二线及周边城市贡献了集团合约销售的49%。

为了进一步促进在重要城市的销售，佳兆业今年重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。

截至今年上半年，佳兆业共有土地储备近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%，丰厚且优质的“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不小的竞争优势。

旧改账面价值几百亿，实际货值2万亿

在这些土储中，通过旧改获得的城市更新项目，尤其受到投资者关注。根据公司公布的资料，上半年由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利。其中盐田城市广场作为深圳盐田区最大的旧改项目，属于集团的粮仓型项目，而深圳佳兆业未来城毗邻大运中心及大学城，频夺销冠，深圳平湖佳兆业广场销售的住宅及公寓产品也表现优异。

下半年，佳兆业还将有一部分旧改项目即将入市。比如位于深圳罗湖东门核心商业位置的东门道项目、与澳门近在咫尺的珠海水岸花都花园（二期），这些项目的售价都很高，将为佳兆业下半年的销售，以及未来若干年的毛利、净利作出贡献。

除了这些已经进入销售阶段的旧改项目，佳兆业还在上半年还成功转化了位于上海、广州、深圳等一线城市的多个旧改项目。这些旧改项目的成本较低，每平米仅为3000元，预计货值却很高。以目前周边项目的平均售价计算，未来的销售价格预计会是土地成本的接近十倍。这些土储未来一旦入市，将会大幅提高佳兆业的整体毛利和净利水平。

中期业绩报告显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。佳兆业集团管理层表示，由于按照会计成本法入账，公司已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，两万亿货值有待重估释放。而目前还未纳入土储的会计账面价值仅为196亿元。

深耕粤港澳：进一步提升盈利能力

除了利用好城市更新机遇，大力通过开发旧改项目“攫金”，佳兆业也利用好深圳发展的新一轮机遇，深耕以深圳为引擎的粤港澳大湾区。8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳在经济特区成立39周年的重要时刻再次吹响奋进的号角，也为精耕深圳的佳兆业带来巨大的发展机遇。受此利好消息，很多深圳本地上市企业股价飙升。而作为在精耕深圳20载的佳兆业，显然也将因为先行区受益。

截至上半年，佳兆业深圳土地储备325万平方米，货值约1600亿元。国元国际研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。另一方面，佳兆业在深圳还拥有航运、文体、大运城体育场馆运营以及中超足球俱乐部等业务。

市场人士指出，随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显，迎来属于自己的“黄金时代“。在地产和城市更新主业之外，佳兆业前瞻布局的大健康、大文旅、大消费产业加速推进，与主业的协同格局初步显现，以航运、文体等成熟产业为抓手，在深圳建设社会主义先行示范区中发挥先锋、引领作用。

佳兆业主席郭英成说，深圳的各行各业都发展得不错，整个粤港澳地区的人民也比较富裕，拥有很强的购买力。在粤港澳地区投资、开发房地产会有不错的利润，未来佳兆业将继续深耕粤港澳地区，增加在这一区域的土储。