年报速读 | 富力地产：净资产负债率高达198.9%

“华南五虎”之一的富力地产，在3月26日交出了2019年的成绩单，全年实现权益销售额1382亿元，距离2019年初富力所制定的“1600亿”目标，还差着218亿的距离，5%的增速，也低于行业top100的平均增速。

而与增长缓慢形成对比的却是富力净资产负债率的居高不下，已升至198.9%，远超行业平均水平。在拿地上，也趋近保守。

2020年，富力将继续维持保守战略。在线上业绩发布会上，集团董事长李思廉透露，富力的2020年权益协议销售目标为1520亿元，较2019年实际协议销售增加约10%。设定较温和的2020年协议销售目标，主要是考虑到全球市场波动及新型冠状病毒的影响。

营业额908.1亿，净利润100.9亿

富力2019年业绩报显示，报告期内，富力实现营业额908.1亿元，同比增加18%；毛利为298亿元，同比增加7%；净利润也增加16%，至100.9亿元。董事会决定派发2019年末期股息每股0.86元，全年股息每股1.28元。

全年达成权益协议销售额1382亿元，其中一、二线城市的协议销售比例最高，销售金额人民币884亿元，约64%，余下为三、四线城市及海外地区。协议销售的平均售价约为11,000元/平米，低于2018年的12,900元/平米。

富力在业绩报中表示，2020年将加快销售步伐，专注于加速去化周转，以及深耕已拥有市场份额的城市。为达成1520亿的目标，富力今年将销售超过230个项目，可售资源2700亿元。集团计划于2020年交付约939万平方米可售面积的发展物业。

拿地保守，均价降低

在土地储备上，2019年的富力显得十分保守，全年在32个城市，拿下940万平方米土地储备，拿地总额244亿元，平均收购成本为2,600元/平米。

富力在年报中披露，采纳温和拿地策略的原因是：历年储备的土地建筑面积已达5,800万平方米，足够未来四至五年开发之用。

其中2019年的5790万平方米土地储备集中在华北地区（按价值算占土地储备的22%），随后为西北地区（按价值算占土地储备的18%）。城市重建土地开发收益并未包括在土地储备内。此外，期内，集团透过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。

富力减少拿地，在去年就已现端倪。2019年7月，富力的一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》内部文件流出，文件上明确表示，2019年下半年的重点工作是“促销售、抓回款”，原则上暂停拿地工作。“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”，表示要加速资金回笼，提高回款效率。

净资产负债率198.9%

负债方面，年内，富力地产新增合共27亿美元两年至五年期固定利率为8.125%至9.125%的优先票据、人民币58亿元90至270日期固定利率为4.83%至5.66%的超短期融资券、人民币90亿元四至五年期固定利率为5.60%至7.00%的境内公开公司债券。

债项中，一年内、一年至五年内及五年後到期的分别占负债总额的32%、57%及11%。年内偿还的银行贷款为人民币381.6亿元，而新增银行贷款为人民币499.0亿元。於2019年12月31日，合计银行贷款组合的实际利率为5.54%（2018年：5.36%)；非人民币贷款占贷款总额约24%。

报告期末，富力持有现金为人民币384.4亿元，而借款总额则为人民币1971.4亿元，净负债与总权益比率（净资产负债率）为198.9%。在2015年至2018年，该公司的净资产负债率分别为124%、160%、170%和184%。

而据中国房地产协会、上海易居房地产研究院于2019年5月联合发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，2018年上市房企的净负债率均值为92.52%。

123家酒店，利润14.1亿元

酒店业务方面，富力共有运营中的酒店90家，另有42间在建及规划中的酒店，集团共拥有132家酒店，继续稳居全球最大豪华酒店业主。

业绩报披露，酒店业务全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1亿元。

受新冠疫情的影响，富力今年酒店业务受挫较大。李思廉表示，2020年对酒店行业具有不可抗力，前三个月无论是现金流或者是会计账方面都是亏的，富力的酒店都在中国，目前暂时的策略是，希望5月至7月份的现金流能追回一季度，下半年恢复动力，即整体希望达到原来2020年的57%，这是比较理想的想法。

“酒店方面目前没办法提供好的消息。”李思廉说，他预计酒店业务全年NOP收入或只有年初预测的50%。