一线楼市的2019|上海新房市场回温 2019年成交量创近3年新高

本文来源每日经济新闻，作者包晶晶，36氪经授权发布。

2019上海楼市关键词：小阳春供求齐涨、长三角一体化规划、临港新政带动”抢房潮”。

2019年，上海楼市经历了调控来多年难见的活跃，新建商品住宅成交面积、成交均价双双站上近3年高位。据上海中原地产统计，2019年全市新房共成交773.5万平方米，同比上涨19%，成交均价53911元/平方米，同比上涨1.34%，创下历史新高。

国际房地产顾问服务公司莱坊预计，2020年一线城市的住宅价格涨幅将在3%~5%之间，而上海住宅价格将上浮4%~5%，领跑一线城市。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅向《每日经济新闻》记者表示，“一线城市在经济基础、市场资源、人口基数及人才政策等方面具备优势，未来住房刚性需求和改善需求较为强烈，而三四线城市去库存任务基本完成，货币化安置的棚改红利逐渐消失，因此需求趋弱，房价上升趋势可能会进入调整阶段。”

上海路旁的在建楼盘工地 图片来源：每经记者 包晶晶 摄 

政策以微调为主

2019年，上海房地产政策仍然以微调为主、松紧并存。

年初起，上海下调部分涉房产交易税费。2月19日起，上海市人民政府发布《关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》明确，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税等。在当时楼市成交出现逐渐回温的情况下，对市场产生了一定的影响。

临港自贸区新片区成立令临港再度成为市场焦点。2019年8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，随后自贸新片区正式揭牌，拉开新片区全面建设的帷幕。11月20日，临港自贸区“官宣”特定人才购房政策放宽，符合条件的人才可以单身购房，购房所需社保缴纳年限也可缩短。自贸区“抢房”现象再度上演，临港各个售楼处一夜逢春，短短2个月，新片区周边的房源几乎销售一空。

2019年11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。这意味着，自2014年11月20日起执行的上海普通住宅标准将继续沿用到2024年。

2019年对购房人影响最大的政策非“使用权房限购”莫属。12月1日起，《上海市公有住房差价交换办法》正式施行，针对上海户籍购买使用权房进行限购。本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房取得公有住房承租权；本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式取得公有住房承租权。

2019年12月初，国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长三角一体化概念再度被市场关注，激发了上海楼市的购买热情。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者分析认为，“2019年调控政策得到很好延续，巩固调控效果。对临港人才政策而言，主要是为临港发展服务的，但从政策力度和长期发展来看，临港有成长性，在预期的影响下，短期成交出现升温，经历8、9月份‘高温’后，市场也有降温，理性成分再度回升。”

新房价格涨幅受限

回顾2019年全年月度成交数据，除3月、4月的“小阳春”和 8、9月的临港新政明显利好，其他月份成交量都较为平稳。易居研究院认为，上海新房市场成交乏力，上涨动力明显不足。

据上海易居房地产研究院《上海房地产市场报告》显示，2019年上海新建商品住宅新增供给762.9万平方米，同比下降7.0%。在供应下降的情况下，上海新房成交量仍然达到近3年的最高值。

上海市历年新建商品住宅供应与成交面积 

从各区域来看，2019年上海商品住宅成交面积居前三的区域分别为浦东、青浦和奉贤，三区新房成交面积占全市总成交面积的45.0%。据中原地产统计，外郊环成交面积几乎占据半壁江山，达48.2%；单价5万~7万元的新房占据全市成交量的41%。

上海新建商品住宅存销比当前正处于合理区间，截至2019年12月底，库存总量为773万平方米，环比增长0.0%，同比增长 11.5%。上海新建商品住宅存销比为11.4个月，比11月增加0.1个月。观察历史数据，2019年3~9月存销比下行，10~12月存销比处于盘整态势，目前处于合理区间。

2019年，上海新房成交均价53911元/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦对《每日经济新闻》记者表示：“2019年新房均价并未超出预期。房价涨幅受限，一方面受到限价等调控政策的持续作用，价格几乎没有明显上涨；另一方面，由于买家情绪稳定，对房价上涨预期减弱，购房行为较为理性，供求关系较为均衡，压缩了房价上涨的空间。”

对于2020年，卢文曦预测，“上海楼市政策松动的可能性不大，因此成交量还是在当前水平波动为主，而价格则会震荡筑底。”

二手房成交量增近五成

据易居研究院数据，2019年上海二手住宅成交量波动明显，全年累计成交二手房约23.7万套，同比增长44.8%。

回顾历史，上海二手房曾在2009年出现大规模成交放量，随后市场经历了3年低迷期，于2013年开始回暖，但2014年成交量再度下滑。2015年、2016年成交量明显高于2009年，随后再度低迷2年，2019年开始有所回升，但回升幅度不及2013年。

上海市历年⼆⼿住宅成交量 

易居研究院预计，2020年二手房成交量不会像2014年那样出现大幅萎缩，但考虑到2019年成交量基数较大，同比也不会出现大幅增长。

卢文曦分析，“2019年二手成交量几乎增加50%，成交量恢复到常规水平。旧改是促进交易增加的原因之一。此外，新房推盘积极，促进置换需求释放等等。2020年二手房成交还是以稳为主，成交量和2019年相当。如果旧改力度减弱，不排除成交量有一成左右缩水。”

土地成交面积达5年峰值

上海易居房地产研究院发布的《上海房地产市场报告》显示，2019年上海共成交320幅土地，土地成交建筑面积2383.8万平方米，同比增长8.5%,达到2016年以来成交峰值；土地出让金1999.1亿元，同比增长3.7%。

中指研究院数据显示，从土地成交结构来看，2019年商品住宅用地成交面积占比最高，为27%，低溢价率仍是主流。

上海市历年⼟地成交建筑面积及同比增速 

观察上海市历年土地成交建筑面积历史数据可知，2016年土地成交建筑面积到达低点后，2017年步入上升通道，2018年同比增速放缓，而2019年同比增速回落。在重租赁、严管控的背景下，加之下半年房企融资渠道全面收紧，房企拿地更趋理性谨慎。

上海土地市场2020年又会呈现怎样的走势？卢文曦表示，“2020年上海土地市场不会出‘地王’，低溢价是主流。拿地主力是大房企和国企、央企，中小房企可能会有‘捡漏’机会，或者‘抱团取暖’才有拿地可能。”