最近我去了几个上海售楼处，感受下人生百态

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

从1月21日的新政到现在也已经有一个多月了。 

除了调控、听到的故事和市场各种情绪的弥漫，这一个多月的上海楼市，售楼处现场都发生了什么，你可能并不知晓。 

线下案场正在发生什么？是疯狂的吗，还是理性观望的？我用脚走了几家正在预约的新盘售楼处，用自己的视角，记录下了上海楼市目前真实的情况。 

只有真实现场，才能告诉我们真实的市场。 我们从售楼处发生的一切，嗅到上海楼市和以前不一样的味道。 

我在大虹桥，吃了意料之中的闭门羹。

在目前整个大虹桥核心区的在售楼盘，本来就已经是粥多僧少的局面下，积分政策来了，所以整个一手房的看房模式，被完全改变了。 

原来都是先验资再看房，现在上门先报积分，那些群里说的“积分不到60XXXX盘不接待”的情况，是真实存在的。 

来看看，我在大虹桥都遭遇了什么。

第一次看到售楼处被安排在了11楼，不知道是不是为了更好的避免客户自由来访，还派了保安驻守在楼下门口。 

然后保安和我们说：“请问有预约吗，没有的话我们这边是不让参观的，还有就是积分您算好了，没有60分以上可能没机会选到房的。” 

好吧，其实原本已经有这个心理准备了，但还是着着实实第一次，不是被验资证明而是被积分门槛，挡在了售楼处门外。 

在我们走之后，出来了几组客户又进去了几组客户，看来高积分的人还是挺多的。 

说实话，和我有一样遭遇的购房者不是少数，还看到群里吐槽说“ 销售问了一下，知道我积分低于65分后，就让我自己参观参观吧。 ” 

我内心稍微平衡了一下，目前的情况是这样，新盘看房模式开始变得不一样，以前看房预约验资，现在还要验积分。 

很多大热板块的盘，没有达到预期积分的客户，可能不让你看房了或者说售楼人员的积极性就没那么高了。 

因为其他项目案场的销售和我说，现在他们每天的工作量又增加了一项，那就是： 盘客户积分 。 

可见现在看房不仅仅要有钱还得高分，积分在买房的权重，占比也越来越大。 

因此，受到来自积分的鄙视可能会成为看房常态，售楼处又多了一道筛选精准客户的门槛。

来到大虹桥辐射利好的青浦新城，我感觉到五大新城真的开始变得强势了起来。

先不说目前来客访量和预约量形成了什么样的夸张数据，就从置业顾问自身的选择出发， 

他这么说的，“以前公司让我来卖青浦的项目，我是不愿意的，因为我的客户都是市区的呀，我带不来的呀。” 

“但是现在市场不一样了，大家的预期也不一样了， 即便是没有老客户，现在青浦的自然到访客户还比较高的，所以我也比较有信心。 ” 

五大新城可能会比我们想象的要火，但是因为目前整个盘的货量也比较大， 所以没有设置积分门槛。 

都是谁在五大新城看房？现在的用户画像和之前的有什么不一样？ 

从现场了解到的情况，五大新城可能比你想象中的要火，由外区来的客户越来越多。 

客群主要分成两种：一种是本地客群的信心加持，另一种是拿着拆迁款来买房的外区客户。

比较特殊的一点是， 之前看房的客户，新政后基本都二次复看。

在售楼处的时候，正好有一对夫妻来看房，他们已经是第三次来到售楼处，主要是为了积分。 

他们这样和我说：“当初看青浦，主要还是因为价格，还有未来的预期，但是今年过完春节，自己觉得更加紧迫了，担心自己积分太低进入不了第一梯队，所以几次来到售楼处了解下目前情况。” 

“我们本来就看好青浦，现在确定五大新城之后，对这里抱有更大的期待。” 

有没有觉得现在新房的售楼模式也越来越烧脑了？客户不仅要看房选房，还要根据自己的积分情况，进行沙盘推演，到底什么样的模式可以让自己稳妥地选到房子。 

调控用管控前置的方法，将那些此时此刻最需要有能力买房的人筛选出来，并且排除对于这些人买房路上一些投机行为的干扰。 

这样的五大新城楼市即便是热，也是真实需求反应出来的良性的热。 

政策一切都在从严，现在售楼处对客户贷款资质审查非常严格，尤其是高总价的项目更是如此。

其实早在1月底的时候，上海银保监就已经出台过非常严格的关于加强个人住房信贷管理工作的通知。 

对于未来贷款，不管是首付额度，还是资格，是否转漏洞都有了非常明确的规定，而且具体到了时间和要求。 

那么从线下案场情况来看，售楼处非常严格地执行了这一点， 在客户贷款资质上卡得非常严格。

尤其是那些总价高，贷款金额更高的楼盘，我们后来去到了目前在新政后上海外环内第一个入市的新盘，总价大概在900万左右，销售对于客户贷款资质和首付比例是非常看重的，甚至比积分还重。 

如果大家最近在买房，一定都感受到了上海楼市贷款的流动性变慢了很多。 

结合之前出台的“楼盘主体结构没有封顶不发放贷款”来看，开发商的回款速度势必受到一定影响。 

所以对于这样高总价的项目，客户一定要确保自己的征信良好，流水能覆盖，并且首付款来源合规，这不仅是对自己负责，也保证了后续项目的现金流。 

并且愿意全款购房，提高首付比例的客户也变多了。 但是如果你是首套刚需，你的回款一定是更快的，但这一切本质上都是为了上海的楼市更加健康的发展。 

售楼处现如今最明显的变化除了贷款资质审查更严，还有一点：认购金可能会同步提高。 

新政严格控制三种类型贷款进入市场：接力贷、经营贷、再婚贷。不出意外的话，今年的客户中会出现不少全款买房或者提高首付比例的客户。 

部分楼盘明确提出今年将会通过提高认购金的操作，而不触发积分摇号和限售政策。

这一点也是我在多家楼盘现场真实听到的情况，当发现预约客户高于预期的时候， 

此时此刻将认购金提高到能够达到最高的那个数字，既进一步让客户更精准，同时还也许还可以达到不触发积分优先摇号的效果。 

虽然每次一有利好消息，市场都会显得供不应求。

但是目前还是处在政策的一个调整期，因为摇号+限价的，现在上海的一手房市场是真实的热，尤其是那些原来在二手房市场面临着无房可选的客户，直接会跳到新房市场去。 

但是，当需求涌入之后会发现，优质的新盘真的会持续的热，但是等到政策调整期过去后，新盘无需摇号的项目应该也不会少。 

所以，未来新盘的热度分化将会非常明显，其实这一点我们从第一批试点积分摇号的三个楼盘，只有建发触发了积分制也是能看出端倪的。 

高积分的客户只会盯着优质盘，即便是没有入围，一部分也会参与。 

就在我们要离开最后一个项目售楼处的时候，正好进来一名购房者，我找机会了一下，竟然还是一位高积分客户，目前算下来69分左右。 

他说：“目前看的这个盘，是外环内本来就很热的项目，自己年前卖掉了家里的唯一的房子，去年摇了一个新盘但没中，比较幸运的是今年赶上了积分优先，” 

“这一次积分优先，像我们这种刚卖房的是最有优势的客群，有一定资金，有比较高的分数，大概率会选到自己想要的房子，我感觉今年一定可以选到好房了。”

同时也时刻关注目前二手房市场的变化，现在很多房东都处在观望期，二手市场的观望情绪很浓，挂出来的房源也比去年同期少了。 

当下楼市，确实是刚需无房户很好的上车时间，但也因为自己有了优先权，才更应该要谨慎挑选。 

上海的政策已大致明确了，想要利用信贷高杠杆来炒房的人，路基本已经堵死了。想要通过新房的快速买卖，投机套现一把的，也不太可能了。 

所以还想什么呢，大胆的去摇新房啊！

这不，当稿子写到这里的时候，网上突然就爆出上海市房地产交易中心“网上房地产”发布最新公告， 

公告显示：本市将会有33个楼盘集中上市，总建面约106万方，共计10006套房源。 

我们看到备案价都没有上涨，还是限制得比较合理的，未来一手房市场的价格就是这样被严格限制。 

这也是上海首次以集中批量供应方式推出房源。 

一次性万套以上的房源集中供应，当新房的楼盘倾涌而出，现在密集供应且进行公开公示，有助于形成房源供应充足的市场印象，也缓解了二手市场的压力。 

目前进入一手房市场的客户，一部分是真实需求，也有的战略转移，但不论如何，从这一个月看来，今年上海新房市场的热度分化和一二手之间博弈才刚刚开始。 

以上为正文，来自乔不丝