人涨你跌，人赚你亏，区别到底在哪？

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权发布。

年中7月，楼市又到了多事之秋。

每逢变动多韭菜，割了一扎又一扎。

作为一个成熟的大胡子粉丝，你们该学会怎样不被割了。

今天我要和大家聊聊楼市中，韭菜和投资者之间的差别到底在哪。你可以看看你离韭菜有多远，说不定，你会发现自己就是一颗潜在的韭菜。

总有刁民想害朕！

有些人，总不相信专业人士的建议，总觉得别人另有目的，暗藏猫腻会害他。

这是很多购房者身上的一个共性，在他们眼中，房产业内人士的深入研究，比不上他们身边亲友的随口一句，结果错过一个个的投资机会。

这种事情我们在粉丝身上已经见过无数次。

2018年的时候，大胡子说房就十分看好深圳，强烈推荐大家入手深圳房产了，就连公司都计划要搬迁到深圳，最终2019年初正式搬到深圳来。

但是一些粉丝，觉得深圳房价这么高了，大胡子是忽悠大家来高价接盘，傻子才来深圳被套。

而另一些粉丝，来自全国五湖四海，云南楚雄的、山西太原的、浙江台州的、新疆伊犁的等等，直接落户深圳，进场占坑。

结果大家都知道，买了深圳房子的，现在房价至少都涨了35%了。

还有我们早在2019年都市圈发展战略提出来前，就从2017年开始推荐的环深惠阳项目，近期也有20%的涨幅了。

可以预见，在都市圈的发展下，惠阳的临深项目还会有很大的上升空间。尤其是接下来深圳经济特区40周年的大利好政策下，一旦实现扩容，或者等到惠阳地铁开通，甚至还会出现房价跳涨。大家可以放眼长量。

还有一个深圳的粉丝，去年我们一直建议他买深圳西部，结果他一意孤行，在年底买了“深圳宇宙中心”龙华。结果就这半年下来，房价涨幅已经差了150多万。虽然也没有亏，但却错失了150万的收益啊。

其实大家完全没必要有“业内人士恐慌症”，有专业人士给你指导，不仅可以抓住投资机会，避开很多“坑”，哪怕你不在乎这些，至少也可以省大量精力。像很多贷款资格和额度的灵活操作、购房名额的获得、二手房复杂的流程等等，普通人是很难解决的。

当然，任何行业都有好有坏，不管是中介也好，销售也好，还是第三方服务平台也好，不能以棒子打死一船人，也不能盲目相信别人。

所以最重要的就是，自己要有一定的知识储备，才能有能力去判断真假。不要求有深入的了解，但你起码要有判别的能力，别让人指着荒地说洼地，你还屁颠屁颠地去交钱。

买房最想要的是什么？是房价暴击。

在高回报的诱惑下，不少人都有过这样的想法：一旦郊区的规划落地、一旦这里被拆迁、一旦XXX，房价直接就翻倍。

然而，现实中哪有这么多一旦，暴利的背后是什么？是微乎其微的概率，是九死一生的风险。屈指可数的赚了钱的人背后，是十倍百倍数量的被套牢和血亏的失败者。但大多数人，只看到赚钱的人意气风发，却没看到后面尸横遍野。

面对各种概念、诱惑满天飞，想要稳定升值，必须学会围绕确定性去投资。

什么是确定性？就是抓得住的，能落地的东西。

落实到城市的选择上，只跟着确定的城市发展趋势去买——城市群、大城市和都市圈，永远不去赌哪个小县城能成为例外。

落实到地段的选择上，只选择城市的核心地段以及明确在发展的新区。

新区可以买，但一定要看到有落地的产业、规划才去碰，绝对不要因为高大上的规划而去投资。

一个从零开始的新区要发展成功，从规划到建设再到成熟，其间的变数太多了。哪怕是国家级新区，都不能打包票一定能成功，譬如兰州新区，政府带头搬迁一样还是失败了。

落实到楼盘配套上，不能只看片区规划得有多丰富，而要看实际。

规划得再多，落不了地等于没有。可以没有现成的，但至少要定下来的，如在建的、签了约的、拿了地的。尤其是学校，很多楼盘承诺的引进名校，最后都不了了之。

落实到产品选择上，不要去赌小产权和博拆迁，安安稳稳买正常商品房。

由于小产权房的产权问题，买小产权，就相当于赌原业主的人性，赌他人品好，哪怕房价涨了，哪怕拆迁来了，依然不反悔。

而博拆迁，那就是用漫长的时间成本和利息成本去赌，哪怕最后拆迁了，如果等个十年二十年，也说不好是赚还是亏。尤其是现在棚改都要退场了，拆迁越来越难，博拆迁的风险也越来越大。

凡此种种，都是在不确定的楼市中寻找确定的投资方向。

然而，怎样才能在复杂的楼市中找到确定的方向？没有捷径，只能不断学习，提高自我认知水平。大家持续关注大胡子说房，我们会带大家一起去寻找不确定中的确定性。

学区房还能买吗？

现在正值学区政策频繁变动的时期，不建议大家冲着学区去投资房产。

但如果是需要读书的刚需呢，要买吗？

天大地大，大不过小孩教育。如果不想让小孩以后读“菜小”，要将财富优势传承下去，还是应该买。而且小孩越多，就越应该买学区房。一套学区房，可以让多个孩子用到，相当于平摊了每个小孩的学区房成本。

但请注意，是在能力范围内买，而不是为了学区房而放弃所有，牺牲大人，牺牲生活品质。学区房重要，但家庭教育和家庭环境更重要。每个家长都要搞清楚的是，小孩教育的成功，是来自于家长，而不是来自于房子。

如果预算有限，为了读书，买个小户型的学区房就好，总价低，资金投入相对少。

但如果预算充足，买一套能正常居住的中/大户型学区房更好。

小户型学区房，学区溢价高，单价贵，而且不适合居住，一旦学区政策发生变化，瞬间就会大贬值。而买一套常见户型的学区房，哪怕没了学区，至少它也是套能正常居住的房子。

楼市动静越多，大家的小心思就越多。

经济现在都还没恢复正常，郑州、武汉等中心城市的楼市陷入低迷，深圳被狠狠一顿调控，LPR利率连续3个月没有下降了……，来一出就担心一次：楼市是不是不行了。

然而，这些真的重要吗？

楼市不是股市，没那么多动荡。你买房也不可能今天买，明天卖。今天建座火车站想着房价涨，明天少几个学位又想着房价跌，结果发现怎么看都不对劲。

其实把握住楼市发展的大方向就够了，买房是长期投资，楼市不用太在乎短期波动。

只要认清房地产的重要性，认清城镇化的趋势，管它调控松紧也好，冷热也好，都不需要担心。

房地产是什么？经济的支柱产业，“房住不炒”下不会刺激楼市，但经济复苏、中美博弈的路上，也不能让房地产拖后腿。

中国现阶段的城镇化趋势是什么？是城市群、大城市化、都市圈。只要紧抓这个趋势，扎根三大城市群、一线和强二线、环一线都市圈，就已经做对一半。

真正需要关注短期变化的是什么人？只有那些准备进场的人，要找个好时机低位入手。除此之外的，大可冷眼旁观。

最后，来打击一下大家。

买房可以等机会，但不要等房价跌。

为什么？

房产是中国居民财富的沉淀池，不管什么人，通过什么渠道赚钱，赚钱后都会去买房，房价怎么能不高。

现在又是“房住不炒”，又是严厉的限购限贷，但房价有跌吗？必须认清一个事实：房价不是炒房客炒上去的，就是刚需推起来的。

房价贵不能怪社会，别把高房价的责任推给社会，有空怪别人抢房，有空吐槽房价收入比不合理，还不如好好挣首付。

很多人天天抱怨和焦虑，不是因为房价上涨，而是因为自己没有房，房价却涨了。

所以，不要抱怨房价高，也不要等房价跌，有机会就上车。