成都试行商品住宅“缺陷保险” 专家：方便业主理赔，降低房企风险

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：陈利，36氪经授权转载

不少购房人有过这样的经历：终于住进了新房，却遇到房子漏水、不均匀沉降等房屋质量“硬伤”。而在繁琐冗长的维权过程中，有时还会遭遇各责任方“扯皮”、问题悬而不决等现象……

日前，由成都市住房与城乡建设局、成都市地方金融监督管理局联合印发《成都市住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》（以下简称《办法》），明确要以“政府引导、市场运作、先行先试、逐步推广”的思路，推广“住宅工程质量潜在缺陷保险”试点。

《办法》指出，所谓“住宅工程质量潜在缺陷保险”，简称为“缺陷保险”，是指由工程建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行维修及赔偿义务的保险。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“此次住宅保险里面实际上和老百姓比较关联的，客观上也降低了开发商的风险。” 

成都市住房与城乡建设局官网截图

哪些住宅试行“缺陷保险”？

根据《办法》，试点期间，缺陷保险在国有企业投资的商品住宅试行，鼓励其他投资性质的住宅工程实施缺陷保险，对实施缺陷保险的商品住宅将给予信用评价、建设过程和交易环节差异化管理等鼓励政策。

房子哪些质量缺陷算是保险承保的“工程质量缺陷”？《办法》明确，缺陷保险的承保范围分为四个方面。

首先是地基基础和主体结构及外墙装饰工程缺陷。具体包括：整体或局部倒塌；地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；阳台、雨蓬、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；外墙装饰面（含保温）脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷；其他地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全的工程质量缺陷。

第二是防水工程缺陷。具体包括：地下、屋面、厕浴间防水渗漏；外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；其他有防水要求的部位渗漏；第三是装修工程、电气管线、给排水工程、设备安装工程缺陷。具体包括：装修工程开裂、脱落；气管线、给排水工程、设备安装工程破损或失效；第四是供热和供冷系统工程缺陷，包括供热和供冷系统破损或失效。

不过，因业主责任或者第三方造成的质量问题，或者不可抗力造成的质量问题，不属于保险责任范围。

对于购房者关心的保险理赔事宜，《办法》明确，建设单位投保缺陷保险的保险期间，地基基础和主体结构工程为十年，防水工程为五年，第三类为两年，供热和供冷系统为2个采暖和供冷期，保险期限从该工程竣工验收合格两年后开始起算，如建设单位或施工单位法人灭失时，保险期限从竣工验收合格之日起算。保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格两年之日起算。

在建设工程竣工验收合格之日两年内出现质量缺陷的，由建设单位负责组织责任单位维修及赔偿。在保险合同约定的保险范围和保险期限之内，由保险公司履行维修或赔偿责任，保险公司保留对应承担工程质量缺陷责任单位追偿的权利；保险合同约定的保险范围之外或保险期限到期之后的工程保修范围和保修期间，执行相关法律法规。

客观上降低了开发商风险

业主如何理赔？根据《办法》，业主在缺陷保险的保险期间内或期间届满后交房且业主在交房之日起六个月内发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，可以向保险公司或者保险公司委托的物业服务企业等专业服务机构提出理赔申请。保险公司收到申请后，按规定进行核定，根据核定结果进行维修或理赔。

“此次住宅保险里面实际上和老百姓比较关联的，客观上也降低了开发商的风险。” 严跃进告诉《每日经济新闻》记者，此类政策也让参与此类住宅工程缺陷保险的企业，可以享受更多优惠。“这会促使更多企业参与保险，对于确保住宅工程质量、改善房企和业主关系等具有较为积极的意义。”

西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐也表示，将保险这种用于对冲风险和不确定性的重要金融工具引入住宅质量的维护领域是一种重要的尝试。“可以免除很多业主的后顾之忧，其作用类似于我们日常购买大件商品的额外质保。”刘璐认为，目前该政策还有很多技术细节需要不断探索和完善。“比如保费的费率怎么计算？保费的缴纳主体是谁等等。”

据《每日经济新闻》记者了解，此前北京、江苏等地也曾推出住宅潜在缺陷保险。