上海的房子，越来越看不懂了

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

很多在上海楼市发生的现象，像一根根条线串联在我面前，展开成一张新的画面。

值得和大家分享有以下几点：

第一，传统淡季不淡，今年上海楼市的新气象。

首先是二手房，连续4个月成交突破2.4万套，这在前二年的静淡市是不敢想象的。

其次是新房，前二年新房认筹率只要能过60%，我们就会认为这个盘不错，是个红盘潜力股。

但如今上海新房认筹率过百也不足为奇，必须认筹总数过千、破300%、挤破头争抢，才值得被热议。

第二，老一套的投资买房思维正在被打破。

比如说郊区博暴击、大面积低总价做分割出租拉高收益的打法，但现如今这两种思维正在加速被上海楼市抛弃。

中环超越内环成了黄金带，一边是供应稀缺一边是热火朝天。

其他板块单靠规划也无法击穿买房人，必须要落位实实在在的学校、地铁、大型商业综合体等城市资源，才会被得到认可。

即使是3、5年前的上海楼市，和现在也是大相径庭。

第三，上海楼市变，买房人也在与时俱进。

如今的上海买房人，基本都是买过商品房的，这些内部的存量客户，实实在在被市场教育过。

他们经历过周期、熟知板块和城市规划、了解学区政策，更夸张的比销售、自媒体专家还要懂行，

通过这几个大变化，想告诉大家一个不争的事实，现如今的上海楼市，已经不能再用老一套的买房思维了。

2020，必定是新的楼市元年。买房人该怎么应对这些变化？

今年上海买房，请一定要记住下面几个趋势。

01

上海买房客户，正在剧烈分层。

大家有没有发现意识过这个问题，上海购房客户的分层趋势，越来越强烈。

第一，今年1000万-1500以上总价的豪宅客群是不缺的。

绿地海珀、三湘印象、碧云尊邸、滨江凯旋门、鑫耀中城等一个个动辄上千万的豪宅，一面世就会被排队争抢。

包括最近新开的前滩格力浦江海德，单价11.28万，买房人拎着拉杆箱赶来排队，最后的结果大家也知道了，641%的高认筹率。

这些在过去被认为属于少部分人的资产，开始被很多人争抢。

手握千万以上预算的买房客户，现在在上海并不稀缺，甚至多次摇号陪跑也不一定能中签，千万购房者在上海买房，越来越像“摇沪牌”。

强购买力的改善市场，不缺客户不缺钱不缺房票，只缺好地段和好房子。

另一方面，如今上海500万以下预算的买房客户也很多。

比如前段时间深夜通宵排队的路劲海尚湾，这个400万总价的联排别墅，即使位置已经快跑到太仓边上，也是被用户认可的。

原因其实很好理解，400万、稀缺别墅。

还有过去不被认可的安亭汽车城板块，也在慢慢用总价和产品击穿固有思维，总价500内的万科莱茵半岛叠墅，认筹过百最后接近日光。

招商9号公馆，在一个不怎么强势的泗泾板块，用500万以内带会所泳池的产品力，也可以做到单日客户访量过千。

大家可以看到，500万以内的这一批客户，只要是有竞争力的价格和产品力，也从来不缺客户。

但中间这一批500-800万的刚改客户，如今在上海新房市场，却是高不成低不就的状态。

最后的结果就是扎堆去了大虹桥，虹庐湾、中核各个被抢疯，后面的蟠龙也强势开到6.3万，首创2期传言要涨到6.5万。

而类似外高桥、周康这种规划前景不错，但没有资源兑现、价格溢价、产品力一般的板块，新房就成了做冷板凳的存在。

为什么会发生这么剧烈的客户分层？

本质原因就是经济增长变慢，高技术行业增速快于普通行业。也就是说企业主、高新技术人群，收入是跑过大众的。

所以你会发现，无论到哪里，头部的房产不愁卖。

不光是上海，在深圳南山、广州珠江新城、广州南沙的明珠湾和南山湾，珠海的横琴，都是如此。

不是说涨幅可以跑过其他，但供不应求倒逼了稀缺性。

02

这些在上海不断发生的变化，意味着什么？

意味着客户总量增速放缓，存量客户开始不断迭代，于是不断发生结构性变化。

对现在上海买房的客户有什么启示？

大家一定要密切关注结构性里最好的那部分购买力，他们喜欢的产品。

这些产品也不是没有特点的，我们总结了以下几点特征：

1、稀缺——供应量与需求矛盾。

比如说前段时间，因为城市界面、学区等各种不利因素不被看好的汇城南街里，就是因为徐汇的供应稀缺，成了抢破头的存在。

330%的认筹率甚至把碧云尊邸都甩在了身后。

鑫耀中城也是这个概念，10.3万买田林，在老上海人的眼里简直是脑子瓦特了，但没办法，它就是供应稀缺不缺新钱的代表。

徐汇滨江、碧云、张江等各个板块，也有这种稀缺概念的存在。

张江的汤臣豪园、翡翠公园，硬是在过去二年的静淡行情走出了独立上涨，而且趋势走的越来越稳，直到走出了有价无市的市场。

2、资源——学区，可以支撑独立行情。

公民同招，民办摇号的政策情况下，录取民办不再凭实力，而是凭运气，不确定性非常大。原本准备冲击顶尖民办的孩子，其中有一大部分会转而选择公办学校。而要想入读优质的公办学校，唯一的途径就是：购买学区房。

原本价格就坚挺的学区房，行情会变得更火爆。

今年的优质学区二手房房，年后到现在涨个50-100不足为奇。

3、品质——对标自住。

前面提到的路劲海尚湾、万科莱茵半岛，为什么在一个弱势的板块内还会被疯抢。

原因无他，总价、品质。

地缘客始终会有自住需求，这种产品到了二手市场上，依旧会强势。

4、逻辑——同样总价房间多。

现如今的买房逻辑也从单价逻辑，变成总价逻辑。以前是房价便宜，主要看单价，面积越多越好，现在钱不够了，低总价多房间数反而成了硬通货。

产品力强势，相比装配标准这些自己也可以弥补的因素，大家要更关注那些设计超前，房间数多，功能性变强，总价却在变低的新房项目。

趋势和意义都跟大家分享了。但仔细想想，为什么今年的买房变化和趋势会这么强烈？

03

现如今的买房客户画像，正在从B端变成C端导向。因为房价调整或干脆不涨，所以购房者的话语权正在逐渐变强。

贝壳的上市，更是让人看到了中介模式的力量，中介最强的就是有客户。

为什么这两年的自媒体和中介可以活得不错？

因为对于房企来说，融资可以解决、负债和杠杆问题也可以降，土地储备也可以借钱增加，但最头疼的问题，是房价慢涨或不涨带来的直观问题是，缺客户。

这两年，房企营销口子都发现，线上推广基本带不来有效来访，买房人通过各种看房软件了解房源，最后留的信息却在贝壳安居客这些中介渠道方手里。

线下地铁站、公交牌、高速公路上屹立的高大广告牌已经让人麻木，路上散发的广告单泛滥成灾，再没有用户肯浪费自己的注意力去烧脑去自虐。

以前意气风发的各种营销手段，现在通通没用了，只面临两个选择：

要么就做降价营销，要么只能拥抱中介渠道。

这个变化被形容是掐住了开发商的喉咙，当下的节点，地产营销人很难过，但对买房人来说却是实实在在的新红利期。

因为买房人可能在看房软件里，可能在中介门店里，可能在自媒体粉丝库里，但就是不在售楼处。

你说难不难受。

还有一点，各位随便去一家售楼处、中介门店、自媒体的线下分享会，会发现买房人都是一个个行家，任何的忽悠和欲盖弥彰都逃不过法眼。

年轻人学东西特别快，自媒体又真的很愿意讲，那些买房经验被快速复制，韭菜越来越少了。

“傻子闭着眼买都能赚钱”的年代过去了，现在的这个节点，用户越来越懂行，也就意味着，以后没有核心价值和产品力的房子，到市场上没人会接盘了。

这几个共同的点，开始让用户开始强势崛起，拥有话语权。

这种趋势从一个小点慢慢打开，最后展开城了一张密不透风的网。

所以客户才有权利在全上海用脚投票，什么才是真正值得买、有价值的房子。

04

当然，除了内部存量客户的变化，外部环境也有一些风向变化。

比如今年的调控政策开始转向，不追求大涨和大跌，只追求稳和规模。

GDP和财政收入要的是规模，对于ZF来说，不希望涨幅再拉高居民杠杆，也不希望货币宽松的钱全都变相流入楼市，成交量放大和价格微涨才是最希望看到的健康状态。

所以今年的调控政策开始非常非常细，除了传统的限购、限贷、限离婚手段之外，还增加了土地端、贷款端的调控，另外还对老人、单身、离婚群体的标准做了细化，限价也会长期存在。

调控越走到后面，就是堵漏洞梳供应的存在。

所以这种大环境下，纯投资买房的概念被打的支离破碎，重视房票、品质、资源、自住的概念开始越来越深入人心。

05

坦率地说，现在的购房者没有过去二十年的购房者幸运，失去了二十年的主升浪，如果一切不变化，未来也不会有全国或者全城的主升浪，这是不幸。

但也是幸运的，买房人变得受尊重和体面，享受甲方的待遇。

现在的行情不用恐慌，自住改善只要不是特别挑，总是能够买得到的。

如今的楼市没有绝对把握的赚钱机会，但总体放缓、结构性行情的楼市，给了懂房产和不懂房产的买房人，拉开差距的更好机会。

人与人之间的竞争，本质上就是相对领先，在这种结构性楼市行情里，就是存量的博弈和对拼，这其实是更好拉开阶层的机会。

举个比较鲜明的例子，2019年至今，深圳的购房者基本领先了上海的购房者200万到300万。

2020年，上海学区房的购房者领先了非学区房购房者100-200万差异。

这就是专业和不专业买房人之间拉开差距的时候，而过去大爷大妈闭着眼买房也能赚钱的时代，彻底过去了。

所以如果你不是股神，也不是创业明星，剩下的机会还是多琢磨琢磨房子，这可能是相对领先的最好机会。

其他比这更好的路径，还有吗？

以上为正文，来自观观和楚门。