寒冬中的房屋中介

编者按：本文来自微信公众号“港股那点事”（ID：hkstocks），作者三个火枪手。36氪经授权转载。原标题是“房屋中介：我不下岗谁下岗”。

房屋中介阿强突然在微信问我有没有看到28号七部委的联合声明，还转了张图片给我，说干不下去了，在烈日下榨菜配饭，未来可能要吃土。

我看着银行、白酒、白马板块一片绿油油，回他：我懂，我也经常关灯吃面。

他回：你不懂，我们曾经风光过，像你在一直下行的股市里，不会理解这种巨大的落差感。

我突然受到暴击：是啊，他们曾经风光过。

1 不动产变“动产”

深圳的夏天一向很热，比深圳天气还热的是前两年深圳的房价。

2015年深圳房价就率先启动，一年多时间商品房均价就翻一倍多，一、二手房成交面积也快速走高。

而三四线在棚改货币化推动下，开始涨价去库存，全国楼市红红火火，新房住宅增速从2014年负增长，飙升至2015年的16.6%，2016年再续力升至36.1%，打破历史记录不费吹灰之力，瞬间大家都在买买买，买房子就跟上街买菜一样。

新房和二手房市场就像一个硬币的两面，新房这样火热，二手房市场自然差不到哪里去。

统计局没有公布全国二手房的规模，根据链家研究院自己的数据统计，2016年二手成交占一二手成交总金额比例达到41%，折算过来就是二手房成交量占新房成交量的约70%。从国外经验和一线经验，越成熟的地区，存量市场的占比越大，国内一线城市的二手房与新房成交量之比都超过一倍。全国范围内，二手市场贡献也以一线和二三线重点城市为主，考虑到二三线重点城市二手市场不够发达，平均下来二手房成交量占新房70%应该是合理的。

那么，以住宅口径计算，2015年二手房GMV（交易规模）约5万亿，2016年全国二手房GMV约6.8万亿。

而根据产业信息网的数据，2015年全国二手房佣金规模超过900亿元，主要来自一线城市上海、深圳、北京，这些地区二手市场的中介渗透率已经超过80%，其中上海中介渗透率达到了85%，北京中介成交占比从14年的77%提升到15年的84%，而深圳的中介渗透率15年较14年提高了近8个百分点。

此时，中介小强已经实现了我多年梦想：鱼翅捞饭。

2 动产变“冻产”

2017年深圳的夏天还是这么热，但此时二手中介的心却是凉凉的。

房地产中介做的工作就是为买卖双方牵线搭桥，他们的口号是：我们不生产房子，我们只是房子的搬运工。在顺周期，去库存时期，不动产在他们手里像农夫山泉一样自由流动。终于，调控的那一天，市场就像一夜结冰，此时他们才明白了不动产中“不动”的意思。

15、16年房价跑得太快，灵魂跟不上，再让房价这样跑下去，民众就要灵魂出窍了。

于是，2016年国庆、2017年3月两轮调控潮来势汹汹，不同于以往一刀切，这次是分城调控，左手三四线去库存，右手一二线限价限售，两手都要抓两手都得硬。

2017年新房住宅规模同比只增长了11.3%，增速明显放缓，从结构看，一二线城市交易额占比缩水。

热点城市被五花大绑（五限：限购、限贷、限售、限价、限商），一线城市和热点城市房地产市场开始“冻结冰封”，而二手市场发达的城市与五限热点城市高度重合，商品房市场很受伤。

所以，理论上2017年二手房成交量占新房成交量要显着低于70%，而且新房增速放缓，2017年二手房交易规模肯定低于按70%占比计算的7.6万亿。易居数据也能佐证此观点，10个城市（北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华）二手房成交整体比2015、2016年明显降温。

3 围攻光明顶

形势比人强，商品房市场冷冻，对于中介这种以量为生（依靠撮合成交收取中介费）的行业，无疑是致命的，中介变成了秋后的蚂蚱。但中介业习惯了，早懂得顺势而为的道理，过去就是打游击战一路走到今天。

市场好了，租门店招兵买马，快速扩张；市场不好，关店裁员收缩。

伴随着两轮调控，市场变冷，对中介监管也加严，中介门店出现了一波关店潮。2017年3月调控重拳出击后，当时就有报道，4月份链家多个门店业绩几乎为零，链家开始逐步关停300家在京门店，共100个区，每区关3家，等政策宽松了会再开。

以深圳为例，根据深圳中介协会数据，深圳市从业经纪人员共53073人（星级人员），相比2016年末数据，环比下降了20.3%，弃牌人数明显增多。

此时，中介阿强选择了坚持，经验告诉他冬天到了，春天还会远吗？

但是，这次不一样，寒冬要远超想象。

这边厢，调控政策未见松绑，那边厢，一二手房价倒挂盘越来越多。由于热点城市新房限价，慢慢地出现了一二手房价倒挂，深圳、杭州、上海、南京、武汉等地都是中介大本营，全民摇号打新房的热潮袭来，几个人甚至是十几人抢一套房，摇号完瞬间日光，很多刚需投入打新房怀抱，二手市场伤上加伤。

中国人讲和气生财，但这是在行业蛋糕还在增长的时候，大家忙着自己跑马圈地，一旦行业增量分割殆尽，进入存量博弈的时候，谁不是面对面拼刺刀。流量为王的互联网行业最明显，PC互联网时代的“3Q大战”、移动互联网时代的“头腾大战”，都在流量边际衰减时爆发。

在行业风光顶峰，2016年链家拥有8000家门店，13万经纪人，其中，北京门店数量达到1472家，无论是店面、人员还是营业额都是行业的第一名，扩张的城市30多个，这已经到了可扩张版图的极限。

现在中介市场GMV规模萎缩，行业大佬级公司在短暂的平衡格局风雨飘摇。

国内的房产中介服务企业大致可分为三种：

第一类是传统门店中介，比如早期的链家、中原地产、我爱我家等，依靠线下门店和经纪人获取房源、促进二手房交易，赚取佣金。

第二类是线上信息平台型中介，提供网上“摊位”给中介公司和经纪人摆摊卖房，然后向中介公司和经纪人收取广告费和“摊位费”，比如转型前的房天下、58同城等。

第三类是创新型交易平台商，平台拥有自己的交易中心，能提供交易服务，以收取佣金等盈利，比如房多多、爱屋吉屋等。

2014年，行业寒冬期，作为互联网信息平台搜房网（后更名为房天下）开始进军线下服务领域，干起中介公司和经纪人的活，与他们的客户——传统房产中介，成为了直接的竞争对手。搜房网遭到传统房产中介集体抵制，已成为行业老大的链家奋起反击，宣布与搜房网决裂。

现在再一次行业寒冬期，行业老大链家宣布做信息聚合平台——贝壳。4年前，搜房想从平台向下去当中介，4年后，链家想从中介向上去做平台。

终于，当时屠龙的少年，最终变成龙。但是中介与平台的矛盾依然存在。

6月12日，由58同城姚劲波发起的“双核保真以誓筑势全行业真房源誓约大会”在北京康莱德酒店召开。中国房产中介行业里的大佬基本都来了，唯独链家董事长左晖没来，这场会议就像六大门派围攻光明顶的誓师大会。

会上我爱我家的谢勇说：“我们需要的是真正的平台，如果一家自称是平台的企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员，这在商业伦理上和操作逻辑上是绝对不能被接受的”。核心矛盾还是，作为信息平台，贝壳要怎么保证入驻平台的其他中介公司和经纪人，能与血浓于水的链家、德佑一样，得到公平公正待遇。

6月28日，在中国房地产经纪年会上，左晖发表了《Where we are？》的主题演讲，并回应运动员与裁判员的质疑道：“我们在做个球场，希望在这里踢球的人越来越多，规矩越来越好”。

这场中介大战最后谁胜谁负已不重要，重点在于释放出的信号：行业寒冬下，中介巨头们开始拼刺刀了，还未上市的链家赤膊上阵，开始动别人的奶酪了。

4 尾声

大佬的演讲题目道出了所有中介心中的迷茫——where we are？

行业大佬们盼着顺周期吃肉，基层员工盼着行业大佬吃肉时能蹭点肉碎。可现在是逆周期，行业大佬扭打一团。

神仙打架，凡人遭殃，基层的中介阿强没有等来下一个春天。

与美国单边代理（房地产中介各自服务于买卖双方，各为其主，只维护自己代理人的利益）不同，我国的二手房中介是双边代理（房地产中介服务于交易的双方，促成交易），而国内二手房市场又是房源为王，卖方强势，中介在买卖双方中长袖善舞，左右逢源，甚至于垄断房源，哄抬房价，攫取利润。

牌坊与利润不可兼得，无产的购房人民群众苦中介久矣，为人民群众所诟病。20世纪70年代后期，国家允许房屋交换，在交换过程中由“房地产中介”牵线搭桥，那时的称呼就很贬义，北京叫“房虫”，南方叫“房蚂蚁”。

失去道德高地就是中介的原罪。

市场炒的欢时，房产中介就是《西厢记》里撮合张生与崔莺莺红娘；市场调控时，房产中介就是《金瓶梅》里撮合西门庆和潘金莲的媒婆。

凡是出现问题，流通渠道就会被视为万恶的投机倒把的帮凶，房价调控中，调控房产中介是组成部分。

6月19日起，《湖南日报》连续几日大篇幅批评了长沙楼市乱象，强调“这些兴风作浪的中介机构，发布二手房虚假价格信息，哄抬二手房市场价格，引起买房恐慌和卖方疯狂，加剧房价非理性上涨，他们是一二手房价格倒挂的主要推手；捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理”。

作为党报，批评本地的楼市政策的口气，就跟证监会主席骂“妖精论”时一样严厉。随后，长沙市在加强房地产市场调控的通气会直指，“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”房屋中介是注定是这场重点斗争对象。

2018年6月28日，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。而这次专项行动的打击重点之一就是房地产“黑中介”。

调控之手摁住了房地产，也扼住了房产中介的命运的咽喉。房地产中介的根基是商品交易，现在共有产权房、限价、限售、限购……商品房中商品属性越来越小，就像老婆饼里没老婆，奶茶里面没有奶，商品房也快不是商品了，根基不在了，上层建筑会好吗？

时代变了，现在是中介供给侧改革。

97年爆发的亚洲金融危机，出口萎靡，国企产能严重过剩，入不敷出，急需改革，最后选择了买断工龄下岗，铁腕出清。1999年，在小品《打气儿》中，黄宏饰演的工人劳模，为了响应单位减员并厂的号召，喊出了一句响亮的台词：“咱工人要替国家想，我不下岗谁下岗！"

风往哪个方向吹,草就要往哪个方向倒。

两年前，中介阿强曾以为自己是风。可是最后遍体鳞伤，他才知道我们原来都只是草。故事的最后，中介阿强选择了从心（怂），辞职再就业，卖起了新能源汽车。