南京，续写古都繁华的商业“老玩家”

转载时间：2021.09.14（原文发布时间：2019.10.11）

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编者按：本文来自微信公众号“赢商网”（ID：winshang），作者王晓非，36氪经授权发布。

南京，六朝古都、十朝都会，其长达2500年的建城史自带商业繁华的基因。被誉为“中华第一商圈”的新街口撑起了南京商业的脊梁；蝉联全国购物中心业绩前三的德基广场为南京人争足了脸面……

旧有商业改造“上岗”

1949年-1984年

新中国成立以后，南京从旧社会的民国首都变成了新时代的东部工业重镇，城市商业以“发展经济、保障供应”为原则和目的，为了满足市民的日常生活需要，更好地促进城市工业生产，一批老牌商业经过修缮、改造重新“上岗”，另一批解放后成立的“新百货”也开始登上历史舞台。

南京最老牌的百货商场中央商场

南京，续写古都繁华的商业“老玩家”

初建时的中央商场全景图图片来源：中央商场官微

南京中央商场，1934年落成，如今已85岁高龄，是南京最老牌的百货商场。民国时便是日用百货、茶馆餐厅各种业态云集，1949年4月26日，南京解放之后的第三天，中央商场便恢复了营业。70年来为南京城市商业的稳定和发展做出了重要贡献。

新中国成立后南京首家百货新街口百货

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开业时的新街口百货图片来源：天马行文

1952年的盛夏，一座坐落于新街口中山路与中央路交界处的3层高的灰色建筑张灯结彩，迎来开业盛典。这个起初只有1800平方的商业门市部，就是后来南京新百的前身。在后来的计划经济时代，很多南京家庭的第一台“熊猫”电视机、第一个“蝙蝠”电风扇、第一块钟山牌手表……都是在新百购买的。

首提“养生概念”的南京太平商场

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上世纪50年代南京太平南路街景图片来源：西祠胡同

创办于1947年，初始只有7000平方，上下两层的太平商场除了经营常规的百货、服装、纺织品、南北货等业态以外，还别出心裁地推出“养生概念”，这吸引了时任《中央日报》助理编辑的朱自清之子的关注，并自愿为其义务宣传。1982年7月，太平商场得到恢复，坚持“一老一小”的经营特色，在南京商业界独树一帜。

改革开放前后，新街口确立城市中心地位

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20世纪70年代末的新街口广场图片来源：南京晨报

始建于上世纪30年代的新街口，终于在1977年迎来了解放后的第一次大发展。新街口百货、中央商场连同“大三元”、“老广东”、“太平村”、“四明眼镜店”等60余家国营专卖店一起构成了新街口完整的“十字形”商业中心结构。

“中国第一高楼”金陵饭店

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1983年的南京金陵饭店一枝独秀（周培良摄）图片来源：新华日报

1983年，新街口矗立起震惊中外的“中国第一高楼”，110米高的金陵饭店，顶层旋宫可清晰地俯瞰整个城市景观。金陵饭店起初只接待中央、省市级领导及外宾，直到1985年才对外开放，同年金陵饭店也开出了全市第一家奢侈品商店，2000平方的经营面积，出售全城最贵的皮包、衣服、钟表和家用电器，令人大开眼界。

改革开放后，南京商业飞跃发展

1984年-2000年

改革开放以后，南京商业进入了全新的发展阶段：多个城市商业中心的逐渐形成；引入外资；发展超市连锁业态……高速运转的城市经济，让南京催生了众多的商业标杆，如金鹰、苏宁、苏果等等。

新街口零售业达到辉煌顶峰

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20世纪90年代的新街口图片来源：南京晨报

1996-1997年的新街口，一方面，国有商业到达辉煌的顶峰，另一方面，以金鹰商贸为代表的外资商业开始进入南京，迅速改变了以中央、新百两家老百货在新街口“独大”的局面。商圈内11家大型商场销售额达到48亿，销售额占全市的五分之一。这一时期，除新街口以外，夫子庙、山西路、中央门等新兴商圈也逐渐形成。

新街口金鹰开业，打开南京商业新时代

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1996年以后的南京金鹰国际购物中心图片来源：“在南京”微信公众号

1996年，位于新街口汉中路的金鹰国际购物中心开业，该商场由美籍台湾商人王恒创立，金鹰的出现让新街口商业进入了全新的时代，优雅的装潢、合理的动线、新奇的商品、贵至上千元的商品价格，商场+酒店+餐饮的复合商业形态，所有一切都为南京人带来耳目一新的感觉。

苏果开启了南京的超市时代

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1996年8月20日，刚刚成立的苏果超市有限公司在南京市凤台南路的第一家超市开张了，店面不过60平方米，员工也只有6人，开业当天的营业额却高达1.6万元。同年年底，苏果便走上了超市连锁化道路。自此，“苏果”品牌可谓家喻户晓，在南京一度成了“超市的代名词”，“苏果无假货、件件请放心”的经营理念更是深入人心。

麦德龙、家乐福等第一批外资大卖场进南京

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大桥南路家乐福实景

1997年开业的大桥南路的家乐福可以算是南京第一家外资大卖场，它的出现也给南京商业带了众多的“第一次”：修长的法棍面包第一次在南京掀起了网红旋风；精美的超市DM第一次让搜索打折商品的消费者们拥有了《知音》杂志的阅读感。

与家乐福同一时期进入南京市场的外资大卖场还有麦德龙，它的出现让南京人第一感受到仓储超市应有的“仪式感”，高达5-6米的货架放满了琳琅满目的商品，各种货柜叉车在卖场中及时布货、供货；员工架着梯子不停的整理货架，场面蔚为壮观。

南京的家电零售蝉联全国第一，苏宁、五星功不可没

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图片来源：苏宁集团官网

可能南京一贯低调，导致很多人并不知道这座城市的家电销售额一直蝉联全国第一。能取得这样的成绩，苏宁、五星两家家电连锁企业功不可没。苏宁1990年从一家200平米的空调专营店铺起家，1999年已经成为享誉全国的综合电器连锁巨头。五星电器虽然起步稍晚，但也凭借着“价格盆地在五星”的低价经营策略，2005年之后也成为全国门店数量超过100家的家电零售巨头。

南京商业的“购物中心时代”

2004年至今

跨越21世纪，南京的城市发展水平、居民收入水平都有了大幅度提升，从而高端奢侈品消费与集娱乐、休闲、购物、餐饮于一体的综合型消费成为人们的普遍追求，高端奢侈品商场与购物中心两种新兴商业随之出现。

南京第一家购物中心开业

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图片来源：“在南京”微信公众号

搭乘南京河西大开发的春风，龙江新城市广场作为南京第一家购物中心于2004年开业，这座融汇了五星级8厅影院、室内步行街、金润发仓储式大卖场等的商业体，兼备观影、娱乐、休闲、购物各项消费功能。

南京顶级奢侈品聚集地德基广场

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图片来源：南京德基广场

2006年，作为南京最高端的购物中心，德基广场横空出世，LV、香奈儿、普拉达、古驰、爱马仕等40多个国际一线奢侈品牌矩阵,在南京可谓是“只此一家、别无分店”。此外囊括了国际化妆护肤用品、时尚综合服饰馆、进口超市、高档婴童服饰用品、高端家电、环球美食中心、IMAX影院、真冰溜冰场、德基艺术馆等各色业态，成为南京乃至整个华东高端人群忠爱的消费场所。新世纪的新街口被确立为“中华第一商圈”，德基广场更成为皇冠上最闪亮的宝石。

水游城拉开南京的“购物中心”时代

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图片来源：南京水游城

2008年，一座形似日本福冈Hakata 运河城的购物中心第一次在“新街口以外”的夫子庙商圈燃爆了南京人的消费热情。全市第一家ZARA、第一家MUJI坐落于此，让南京人第一次感受到“快时尚”品牌的魅力和性价比。丰富的公共空间、大规模的露天水景广场，幻彩多变的空间动线，餐饮、娱乐、休闲兼具的业态组合，让南京人深深记住了这个购物中心的名字——水游城。

虹悦城开业，南京“主题式”购物中心渐成趋势

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虹悦城B1的中庭音乐喷泉广场

如果说水游城是一个适合大众消费的购物中心，那么时隔4年之后，2012年开业的虹悦城则成为南京“主题式”购物中心的开端，秉持“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的经营理念，虹悦城在布局众多快时尚和休闲、餐饮品牌的同时，还融入众多儿童、亲子、家庭消费场景和元素，成为全市第一个以亲子为主题的购物中心。

江宁百家湖商圈的“新四大天王”

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21世纪太阳城购物中心图片来源：赢商网

2015年之后，江宁百家湖商圈逐渐形成，曾一度被称为南京的“第二个新街口”，商圈内的四大商业项目，因为风格迥异的差异化定位，被称作南京商业的“新四大天王”。

●21世纪太阳城购物中心：主打儿童亲子，相关业态占比能超过50%，在南京商业圈独树一帜。

●江宁金鹰购物中心延续新街口金鹰的优秀基因，珠宝腕表、服饰鞋帽、餐饮休闲、亲子同乐各样业态场景无所不包。

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江宁金鹰图片来源：赢商网

●景枫KINGMO可算是百家湖最高档的一家购物中心，基础定位便是要做江宁人民的“城市客厅”，项目内部的湖景VIP厅、水幕瀑布、中庭花园，以及门前广场上高28米的4D裸眼LED大屏，无不体现该项目纯正的“国际范儿”。

景枫Kingmo中庭景观图片来源：赢商网

●百家湖畔的1912则是一个开放式商业街区，那里酒吧、餐吧林立，是南京夜生活的最佳选择。

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图片来源：百家湖1912

老牌百货巨头拥抱新时代

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当购物中心在南京商业圈发展势如破竹，一批老牌百货也不甘示弱，从2010-2015年，新街口的新百和中央两大商场相继进行了升级改造，通过业态组合创新、店铺形态创新、企划创新、营销创新、O2O创新等驱动的品类调整、楼层装修、店铺改造、动线移位等改革让老商业焕发出新的生机。

O2O、移动支付科技大行其道

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河西中央商场网上商城图片来源：赢商网

2015以后，随着移动科技的兴起，数字化赋能商业场景趋势下购物中心的发展如虎添翼。2017年，河西中央商场喊出“打造全市第一家数字化商场”口号，并植入众多先进科技，如“中央商场智慧零售”微信小程序，“智能试衣间”等等，赢得众多好评。

2018年10月份，南京金鹰世界也开始上线“人脸识别支付”技术，该项技术先后在商场内的金鹰G MART超市和7-Eleven便利店落地，该技术一上线便引起了市场的一片骚动，“人脸即是钱包”的先进购物体验，毫秒之间完成购物支付，大大提升了购物中心智慧零售的体验感。

结语

南京整体城市商业蓬勃发展，新兴购物中心不断涌现。2012-2017年，南京购物中心总存量年均增长率近 25%，发展势头强劲。截至 2018年9月，南京购物中心总存量达 708 万㎡，如此规模同比全国各大二线城市，也是蔚为壮观的。

虽然存量庞大，但南京商业相比上海、北京等一线城市，仍然表现出不同的特点，首先南京的商业项目大多是本地企业开发，本地企业操盘，且每个商圈都有自己的联盟，竞争程度并没有一线城市激烈，这一定程度上也抑制了华润、龙湖、印力、大悦城等国内头部商业进入南京的步伐，其次，南京的商业市场还有很大的发展空间，从目前的人口量级上来看，南京已经是特大型城市，购买力相当强劲，有些富人区如河西等地，都出现了购买力外溢的情况，这一定程度上也给供给端提供了更多的机会。