富力地产：负薪的一年

编者按：本文来自微信公众号“镁刻地产”（ID:Real-estate-Circle），作者：镁刻地产，36氪经授权发布。

市场不会对富力地产这份不尽如人意的销售成绩感到意外，毕竟这是正常操作，眼下左右这家房企命运的是压在它身上沉重的债务。富力地产如何“减压前行”，方是投资者们关注的重点。

过去这一年，富力地产几乎是个隐匿踪迹的存在。偶有新闻爆出，却也是诸如大裁员之类的利空。

很多时候，当一家公司出现债务困境，“裁员说”也会接踵而至。近一两年，从头部房企到中小房企，普遍都在进行组织架构调整和人员优化。

2020年11月，市场传出富力地产将“裁员30%”，富力当即发声明否认，表示“相关自媒体所发布、散布的有关内容纯属凭空捏造和诽谤，我集团从未停止岗位招聘，且无裁员计划”。

不过次月，一份富力地产内部文件《关于2021年营销体系各岗位人效管控的通知》传出，其要求各地区须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31日前完成人员配置及新员工上岗培训。

与富力地产“裁员说”相关的财务问题或可以此佐证：国盛证券曾以富力地产2020年半年报数据测算过，若其想要达到“橙色档”、“黄色档”或“绿色档”要求，需要至少压降约350亿、450亿和700亿元。

2020年，富力地产的净资产负债比率由2019年底的199%减少至130%，但仍超过“三道红线”阈值；产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，较上年同期下降约2.8个百分点。

目前，按照三道红线标准，富力地产仍在红档上。

2020年，富力地产总营业额为858.9亿元（人民币，下同），物业发展营业额为785.7亿元，毛利为203.9亿元，净利润为91.5亿元，均出现同比下降。而协议销售额为人民币1387.9亿元，未完成1520亿元全年销售目标。

富力地产董事长李思廉在业绩会上表示，有信心今年把净负债率降至100%以内，“集团将继续寻求机会以延长近期到期债务，并继续寻求资产变现的潜在机会，进一步降低总负债水平。”

业内普遍认为，富力地产目前的债务困境至少是从接受万达酒店资产开始的。债务压力与三道红线压境，2020年，富力不得不将旗下资产摆上货架待价而沽。

经寻求潜在买家后，去年11月，富力地产向黑石关联的基金以市场估值人民币63亿元出售广州富力国际空港综合物流园70%权益。此次交易完成后，富力地产收到的现金付款预计为41.2亿元。

2020年9月，富力地产又计划配售2.57亿股新H股，预计配售所得款净额为24.98亿港元（约合人民币21.83亿元），拟把配售所得款项净额用于偿还公司的境外债务性融资。

通过出让重资产、配股融资等，富力地产去年削减债务共374亿元，削减或再融资的债务包括境内债券人民币236亿元、信托及境内银行贷款人民币119亿元及离岸债券及离岸贷款人民币19亿元。

与此同时，就在去年底，富力地产还推出过一项针对员工的购房计划。只要一次性付款，最低可获75折优惠。自付清全部房款一年内，每套房源可无条件享受免费更名一次，员工之间可以联名购房。但从最后的销售结果来看，这项购房计划收效甚微。

“今年积极完成不低于1500亿的销售，上半年目标600亿，下半年目标是900亿。”李思廉表示，有合适的价钱将继续出售部分资产。

在“开源”的同时，富力地产也需要靠自身“节流”。去年，富力在土地招拍挂市场颇为审慎，资源主要集中在城市更新项目上。据李思廉透露，这一投资策略将延续至今年。

不至于太糟的是，富力地产目前手握不少高毛利的城市更新项目。2020年，富力地产在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。截至目前，其于旧村及城市更新地区取得土地储备建筑面积超过4000万平方米。

作为较早切入这一领域的房地产商，城市更新是富力地产的发家之道。老本行易操作，但如今的市场却也多了后起之秀。在毛利率高的同时，城市更新项目也存在开发周期长、不确定性大等特点，这是富力地产需要格外注重的地方。

“今年年初协议销售表现向好，管理层有信心保持同样的势头，实现协议销售目标。同时集团的信贷状况于年结后持续改善，总负债进一步减少约人民币150亿元。”李思廉续称。

曾经位列“华南五虎”的富力地产，错过了高周转班车，但或许也带来了其在债务困境之下的喘息机会。市场在期待富力可以挺过一劫，焕发生机。