10亿美元新基金，ESR再联手GIC重仓中国

作者丨苏建红  编辑丨吴林

来源丨地产资管网

8月16日，ESR官网发布消息称，亚太区最大物流地产平台ESR 与荷兰养老基金资产管理公司APG Asset Management（“APG”）及另一家全球机构投资者RECO签订协议，将在中国成立最新的物流开发平台 ESR China Development Platform（简称“ECDP”）。ECDP 初期股本承诺出资额为 10 亿美元，未来平台投资规模可达 40 亿美元。 

ECDP是ESR继收购ARA（亚腾）后，成立的一个新的发展基金，其将投资于由ESR采购、开发和管理位于中国1 线及 1.5 线城市市场的仓储或仓储与工业混合用途物业。

截至2020年末，ESR在中国管理的一流物流房地产组合资产管理规模达 67 亿美元，占比达23%，管理的建筑面积则达到850万平方米。与此同时，ESR 在国内领先的经济和物流核心区域——大上海、大北京和大广州 拥有最大的开发项目储备面积。

但显然，ESR扩张愿望不止于此。此次成立10亿美元的新基金，正印证了ESR持续加码中国市场的决心。新基金成立后，ESR将延展行业纵深性布局，打通建设、物流物业运营、物流基金管理三项业务的协同性，更有可能实现数据中心、工业物业等行业的联动，从而提升公司的整体业绩表现，并使资产管理规模得到增长。

在国内物流市场进行多轮扩张

ESR是专注亚太区的最大物流地产平台（按建筑面积与按其直接持有及其所管理的基金和投资公司持有的资产价值计算），由现管理团队和华平投资共同创立，并得到APG、SK控股、JD.com、加拿大养老基金投资公司、OMERS、PGGM、中国平安保险及安联不动产等全球卓越投资机构的支持。ESR的平台覆盖中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度。

在完成ARA交易后，ESR的资产管理规模达到1290亿美元，相当于亚太区第二大地产基金管理平台逾2倍的规模。新经济资产管理规模将提升49%达到500亿美元以上。

出于对物流行业的持续看好，ESR在中国市场上的收购动作不断，加码扩张物流地产版图。

2020年1月， ESR与GIC成立一家5亿美元的合营企业，专注在中国重点城市开发先进物流设施；

2020年6月，ESR于江苏省收购位于国家物流枢纽的策略性位置的三项物流资产，其中一项全部出租予京东，另一项在建资产全部预出租予顺丰速运，第三项资产将进行改建。

而这些，也仅是ESR重仓中国优质资产的管中一豹。

对于在国内市场寻找标的的评准，ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初表示：“资产的素质及网络布局是物流地产的关键策略，因此ESR一直致力在全国主要城市布点，开发和经营一流的高标现代物流设施。”

但也有其他管理层曾在2020年直言：“中国的物流地产市场确实越来越艰难。但长期来看，其认为公司现在处在一个很好的位置，有资本资源、土地资源，和当地政府有很好的关系。”

ESR的扩张并非盲目，根本原因在于其看中中国物流等新经济资产的高增长潜力和高投资回报率，当然，也和自身的轻资产模式有很大关联。

从轻资产模式看，ESR将物流仓储设施建设发展、运营以及基金管理三大功能集结在一起运作形成有机循环。这既让其物流地产的价值得以释放，又可使资金回笼有保障，便于再次投资扩张；同时，公司的运营管理能力也能得到输出。这种轻资产运营模式已经形成了良性扩张的循环，摆脱了投入大、周转长的弊端。这一运营模式，ESR屡试不爽。

从投资回报率而言，据东海证券研究数据显示，核心城市如北上广深的商业地产回报率约在4%~5%，住宅地产在2%~3%，而相较之下物流设施的投资净回报率约在6%~8%。据CBRE统计，物流地产租金自2009年起年化增幅保持在4.3%。再加之物流地产相较商业地产标准化更高、证券化难度更小，随着公募REITs推出，其更受资本欢迎。

抱团合作伙伴，迎市场变局

凭借快速增长的经验和业绩，ESR已与无数顶尖投资者和客户合作，在买买买的事情上，显得游刃有余。而此次的帮手中，GIC旗下的RECO持有公司5.96%的股份，欧洲养老基金APG持有公司6.9%的股份。

其实，两者与ESR在2020年便多次联手。2020年3月，APG、CPP和ESR成立10亿美元开发合营企业ESR-KS II，在韩国首尔和釜山都会区投资及开发工业和仓储物流资产组合。此次是ESR与APG的第四次开发合作。

2020年，ESR与GIC便达成了4项合作协议，分别是1月成立一家5亿美元的合营企业，专注在中国重点城市开发先进物流设施；3月在澳大利亚推出10亿澳元的核心增益基金EALP；6月ESR成立10亿澳元开发至持有物流基金EADP，GIC为基础投资者；12月，二者成立7.5亿美元的合资经营企业，以投资印度的工业和物流地产。

GIC作为曾经普洛斯的大股东，亚太区物流地产界最大的资金方，其也选择在后起之秀ESR与普洛斯之间两头下注。

而凭借华平投资和管理团队的背景及经验，ESR多年前已开始基金业务，并且不断抱团基金合作伙伴，大胆进行收并购动作，将蛋糕越做越大。在2020年完成募资的基金中，80%的募资规模都在10亿美元以上。日前，凭借华平的又一次帮忙（336亿元人民币收购ARA），ESR成为了亚太地区最大的房地产及房地资产管理公司，并成为全球第三大上市房地资产管理公司。

ESR相较国内物流地产企业而言，优势在于：一方面，其有完备的一站式业务平台，可以实现在多个市场的多元化发展和风险分散，达到协同效应。

另一方面，其整合基金管理平台为公司提供高度独立于物业价值的高利润率及稳定费用收入，包括基础管理费、开发费、资产管理费、土地收购费及租金。截至2020年末，基金资产管理规模按年增长41%至 271亿美元。

值得一提的是，该公司拥有一个结合本地和国际的多元化团队，加上上文提到的抱团基金合作伙伴，以抵御各种挑战。这将是ESR在这个高收入和高风险并存的时代下扩张的底气所在。

本文来自微信公众号“地产资管网”（ID:thefutureX），作者：睿和智库，36氪经授权发布。