有一种房子买的时候很纠结，错过却更让人后悔

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

学区房这个话题一直很有争议，极易被妖魔化或者神化。

从我接触到买学区房的家长来看，大部分人都是理性的，其实大家都是知道学区房不能改变命运。但是依然会想方设法为孩子准备一个好的学区。这就好像我们都明白成就大事一定是尽人事的，但是依然有不少人会去试试改变天命。

因为每个人都渴望一份确定性。

孩子的教育和未来是这个世界上最不可知的几件事之一，而学区房是少数几个能提高成功概率的方法。

世界上总有那么一些人，愿意为多1%的机会花费大量金钱。

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我也是这种人之一。

我的孩子在去年9月刚通过学区房进入对口小学。关于学区房，我还是有些想法的。

因为我从小一路是菜场小学上来的。虽然最终高考结果还不错，但是底层攀爬的艰辛和小概率成功的幸运，让我自己都感觉到后怕。

寒门难出贵子是真实存在的，我自己也不想让我的孩子重头再来一遍逆袭的辛苦。

而上海教育的生态远比大家想的残酷。上海只有6成的孩子能通过初中考入高中，另外4成被淘汰的孩子再也没机会进入全日制本科大学。初中阶段的血战，意味着教育竞争的前置化，倒逼孩子在小学就展开白热化的竞争，所以热点学区房就显得格外枪手。全国各地的大城市差不多都是这样。

我和大家一样，对孩子的教育也一直忧心忡忡。所以当我的小孩生下来的时候，我就做好了规划，包括什么时候、买哪里的学区房。

我如期按照计划在五年前买好了某区内TOP2的公办小学学区房。当时只是想让这个学区房做备份，还有想法去拼一把民办小学。因为在上海民办小学的教育质量更高，这个和其他城市不太一样。

没想到2018年上海改革了招生流程，采用了公民同招，就是公办民办学校同一天招生，家长们只能在公办和民办学校里选一种。

选择民办小学还要去面试，如果不成功的话，原来的公办小学名额也要作废。我是一个很求稳的人，想想自己对口的公办小学很不错，就进入了公办小学。

公办名校没有让我失望，师资和生源比我小时候菜场小学强太多了，孩子半年下来进步很快。

这点挺让我欣慰的，多年来的布局总算没有白忙。

02

面对体制内教育的艰辛，也许有的朋友会说，可以让小孩选择国际小学，从小就接受体制外的教育，将来直接送出国。

这个我有仔细考量，我的决定是让孩子接受体制内教育。

我是坚信大国崛起的，也希望孩子能在盛世下的上海长大。我希望让她在人生三观确立最关键的大学阶段，在国内完成教育。这样她能感受到中国的人情世故。

中国这么复杂、多样的社会，海归是很难理解的。中国人特定的行为模式，决定了很多重大判断，不会像西方经济学模型那样的精准。

就好比大家一直不能理解中国的房价收入比，早就超过国际标准，但是房子依然在涨。其实道理很简单，因为全国来看买得起房的绝对人数太多了，加上人口流动，而大城市就那么几个，所以大家就盯着这几个城市买。而房价永远是由最有钱阶 级里最穷的那批人决定，体现平均数的房价收入比是没有用的。

你不住在中国，就没有机会近距离观察，没有机会思考背后的逻辑，就不会明白这些神奇的事情为什么会发生。

而且留在国内，我也可以给孩子正确的家学教育，这个比书本知识更重要。父母的战略眼光，决定了孩子的一生，父母的终点才是孩子的起点。未来都是家族化竞争，23岁小孩之间差距没那么大，差的是家族资源的支持。

当然，我也不否认国外大学的理论思考要比国内强很多，但是如果在良好的教育背景和适用中国社会的正确三观，这两个里面选的话，我宁愿选择后者。

在中国混，与其知道巴菲特和比尔盖茨的大智慧，不如多了解一些伟人的成长经历。

03

而学区房就是落地教育选择的第一步。

学区房是学票+房子。

家长们花费重金买下的学票，本质是买一份安全感和确定性。

就拿我自己来说，作为有经验的买房人，我深知学区房不是最佳的买房选择。

学区房大多是老破小的房子，其中学票远大于资产价值。万一出现了学票的闪失，比如像北京那样遭遇学区重新划片，房价将是极大的损失。

但是另一方面来看，我是非常求稳的心态，也更喜欢高确定性。身边虽然有所谓的学票顾问资源，但人终归是怕不靠谱的，所以才会咬牙买下学区房。

因为我没有心力再去找人脉。我也咨询过学票顾问，哥们说的很坦诚，收费是不菲的，但是没办法给承诺，事情没办成的话，倒是可以多赔我一些钱。

这个就是比较麻烦了。对于很多家长来说，高收费是不怕的，怕的是到临门一脚了，给了费用也进不去学校。

而小孩教育是不可逆的，不像我们买房子。买错一套，没事，几年后再来一次就是了。孩子的教育真的只有一次。

所以我的想法很简单，因为不想冒险，因为想多一点把握，就买学区房了。

我需要这个确定性，让我能专注精力做回报率更高的事情。

事后也的确证明，公办学区房是管用的，孩子入学的过程很顺利，少了很多拼人脉的琐碎，省心的很。

04

学区房给不少人提供了确定性的入学机会，也消灭了其他人通过不确定性改变命运的机会。

我至今都记得买房时中介告诉我的话，“学区房就是一张能增值的学票。用完还可以赚钱，为什么不买呢”。

简单却又有效的道理。

我回想起我买的学区房的上一任主人，我的上家，是一名衣着华贵，戴着金丝眼镜，接受过高等教育的法律人士。让我记忆深刻的是，中介叫上她开门的时候，她竟然都记不起房子的门牌号。交易签约的时候，对房子户型、面积不甚了解，我甚至一度都怀疑自己遇到了假房东。不过后来我知道了，她从没有在房子里住过一天，只是把学区房当作一个器物，为了获得学票而已。

当许多人还在租房的时候，另一些人只是把房子当作工具。

当很多孩子，望眼欲穿，就近入学的时候，另一些孩子能提前几年就锁定了确定性。

所以，这个世界从来就没有什么平等的起跑线。很多孩子一生下来就输在起跑线上了。后天能力的不足，差距只会越拉越大。

我小时候看过一部法国动画片，叫做《婴儿城》。这里面所有故事都发生在一个城市里，城市里各行各业工作岗位，都是由婴儿担当的，售货员、电线工，银行家，市长都是婴儿。我当时只是觉得婴儿们挺可爱的，现在才明白这里面的黑色幽默。

以前有句老话叫三岁定八十，我现在看其实是三月定八十。

这是很残酷的，但这就是事实。

换位思考，如果你有孩子，也一定倾注资源让他过得更好。你不这么做，别人也会做的。

慢慢地，学区房正在变成一个能增值的卡位工具。

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最后聊聊对学区房价格走势的看法。

学区房的价格体系由房子和学票两部分价格组成，在上海一张学票大概是200万左右。

学区房中房子部分的价格走势，参考我们一直以来对房价的分析即可。

重点说说对学票价格走势的观察。

我们首先看到了一些不利因素。

教育发展的方向一定是公平化。现在已经有很多改革措施在均摊教育资源，比如北京重新划片，上海长宁区初中摇号入学，还有就是多校集团化办学。

不管哪种手段，都是要从师资和生源上搞公平化。所以学票价值从长远看在减弱，这是不争的事实。

但是大家一定要知道这是一个长期的过程。每一张学票背后，是野心勃勃的学校，忧心忡忡的家长，每个改变都涉及到太多人了。

所以学区房至少在五年内是靠谱的，要相信睿智的领导会顾及存量利益，也会提前告知增量变化。

只要公办名校比菜场小学有优势，只要有人愿意不让孩子输在起跑线上，这种错失焦虑后迫切的安全感需求就会一直存在，学票就会值钱。

从我的实操结果来看，我的学区房经过了一轮5年的完整牛熊周期，也经历了公民同招和各种教改的风波，我的感受是：

学区房里房子部分的价格在静淡市中是下跌的。但是学票部分的价格一直在涨，而且十分坚挺，带动了学区房整体房价的快涨慢跌。

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最后的最后，谈不上给建议，只是作为一个学区房家长，讲讲过来人的经验：

1、对重视教育的家长来说，学区房是刚需，确定性的入学机会比什么都重要。如果是二胎家庭，建议一定要买套学区房，真的能省不少力。

2、早点想好孩子的教育规划。如果最后是走体制内的教育，买学区房的就早点买。买的时候注意所在地区的小学、初中、高中的梯度衔接，避免牛小菜中的尴尬。

3、现在小学入学投档竞争的时间线拦的越来越早，提前三年落户是起板价，有条件的最好是小孩报出生落户。

4、实在买不起顶尖学区房的可以考虑潜力二线学区。先上车最重要，几年内二线学区变一线的也大有人在。

5、学区落户最佳方案是父母加孩子全部都上去房子产证和户口，而且不要有其他老人名字。

6、投资需求不要买学区房。学区房对买房人来说是跨界，不利于发挥自身优势。很多学区房在信贷、租金上都不如投资型房产。

最后祝大家都能买到满意的房子，孩子都能读上满意的学校。