帝都房价图景：投资客离场、二手房寒冬、环京的小幅试探

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：宋虹姗，36氪经授权转载

近期，全国各地市官方文件都放出解开限购的消息，给有点冷的房地产注入一剂缓释剂。但帝都北京的画风显然不同，90度地产近期走访北京各区，对于北京的房价，感受到了冬日的温度，寒风瑟瑟！

诸葛找房数据显示，上周北京新房市场迎来“银十”，成交量走高；但二手房市场依然低温，成交量环比前一周下跌2.17%。同时，北京城区二手房市场价10城区下跌，仅石景山和通州2城区上涨。其中，顺义的二手房市场价降幅最大，降幅达1.75%。

呼吸着帝都空气的你，有没有隐约感觉到居住区域周边的房价异动。而在这场异动大戏中，有二手房业主处在降价的无奈徘徊、开发商在夜晚微微亮起的售楼处灯光，还有刚需一颗内心暗藏抄底的决心。

北京大到从一个区到另一区，好像要穿越几座城市。而每个区的房价情况都呈现出不同的面貌，90度地产本期调查了北京市朝阳、海淀、大兴、环京等区的房地产市场，为粉丝呈现一份“有温度的房价图景”。

朝阳：房价砍下100万如同“买白菜”

周一工作日的下午，老王早早吃过饭，步行至和中介李嘉约定好的朝阳三里屯附近的中纺里小区，跟中介发微信说到了后，两分钟，李嘉就和同事张姐小快步地从门店赶到了小区门口。张姐说由于最近带看量都不多，每天就带一组两组客户，所以一同跟李嘉过来，方便帮忙拿钥匙看房。

老王和女儿都住在朝阳，女儿一家四口住在团结湖80年代建成的老学区房，老王和老伴住在附近小区的一居室。随着女儿的二胎宝宝出生，老王觉得女儿的两居室越来越局促，陆陆续续的在居住地附近看房。

这一年，每次看下来几套，李嘉跟老王说过最多的话，就是“价格能谈”。

这次李嘉带老王看的也是学区房，老王在这套三居室里左看右望，除了面积比女儿现在住的房大，装修条件和女儿现在住的相差甚远，置换后，装修的钱又是一笔大额支出。

李嘉看出了老王的犹豫，寒风渐起，李嘉裹紧自己西服外面的羽绒马甲，补充了这套房子的价格情况，“叔，这小区楼龄挺新的，而且还能看到三里屯的全景。这间95平的3室1厅，挂牌价950万，其实我们能帮你谈到900万，是业主的底线价格。”

见老王没回答，和李嘉一同来的张姐补充道，“装修是老了点，但装修这部分的钱可以从房款挤，我们尽量在这个底线价格再跟业主谈到850万。”

直降100万，老王终于心动了，“北京现在这房价，砍下50万都没什么感觉”。

二手房市场和帝都的天气一样，需要裹紧外衣，迎接冬天。

同样屹立在三里屯商圈的公寓项目soho也是如此。三里屯soho也是李嘉和同事主要带看的项目之一，2008年交房时，有不少山西煤老板以3万左右的均价，买下一整层。不过最近，一些在soho拥有多套房产的业主因为资金短缺等各种问题将名下房产挂牌出售。

有些投资客在离场。

李嘉的一位在soho拥有3套房产的客户就是这样的情况，因为长期在日本且最近缺乏资金，决定卖出2套房，其中一套总价1050万155平的公寓，客户跟李嘉说1000万就可成交。但由于那套房子户型略差，客户最近有些不自信，在考虑继续降价抛售。

海淀：买房人都在等待一个合适的时机

十一假期刚过去的一周，一天下午，海淀双榆树的一家中介门店，金牌中介小刚正在不疾不徐的帮自己要换房的老客户挑选合适房源，门店的同事有的忙着电联客户，周围断断续续的还有桌子椅子稀稀拉拉挪动的声音。

谈起最近周围的市场情况，小刚跟90度地产说，“大幅降价没有什么感觉，成交量肯定是下来了一些，但总体还算稳定。但目前是房源量比较充足的市场，所以像顶层、临街、户型不好、交易税费比较多这种，有“缺陷”的房子，就不太好卖。如果着急卖，我们肯定是建议业主降价，因为现在大部分客户都不是有特别高的热情去购房，都是有合适的，再出手。现在只有买到房子的业主会主动联系我们降价。”

说到这，小刚给90度地产看了最近成交的一位客户成交记录，位于海淀区知春里62㎡的2室1厅，8月时客户给出的价格是582万，“这套房子9月成交，成交价格降了35万至547万，单价降了近7000元。”

“其实对于现在二手房一直降价的市场，客户自己也知道，所以这个成交结果客户是还算满意的。”小刚说。

“海淀妈妈”Monica就比较焦虑，Monica的儿子今年9月刚上小学，Monica很早就打算在儿子上小学时置换一套更大的房子，2016年，她家的房子挂牌价是730万元。

换房是为儿子营造一种更好的学习氛围，的确，从幼儿园就开始补习英文、围棋、数学、声乐，甚至编程的娃更需要一个独立的空间。但Monica一路观望，如今她们家的房子挂牌价格从730万元直降15%至620万元。

不过，Monica和老公看中的那套房也从960万元降到了880万元。这让Monica还是吃了一颗定心丸，再等等，可能会有更合适、性价比更高的房子。

南城的新房“红海”，是开发商的战场

除了部分地区二手房的萧瑟，新房市场表现如何？自从北京进入限竞房时代，位于南城的大兴一直是被购房者讨论的焦点之一。从供应来看，大兴是限竞房最密集的区域之一，已然成为限竞房供应红海！

自带产业区的亦庄板块，除了是大兴的买房首选之外，也是扎堆供应的地区之一。全北京已经成交的100宗限竞房住宅地块中，有24宗在大兴及亦庄区域。如此密集的地块供应无疑将使限竞房市场的竞争更加激烈，去化难度进一步增大。亦庄板块属于在售限多个项目都对90度地产反馈，当前亦庄板块处于不温不火的状态，产品才是真正打动购房者的核心要素。

那么，在这一片“红海”之中，新房价格降了吗？

一位亦庄项目的负责人对90度说，实际上公司位于亦庄的新房项目并没有实质性的降价，只是拿了一些朝向、位置、楼层不好的房源做了点优惠，平均每平便宜几百。

从销量上看，这位负责人感受到，刚需产品影响不大，像90平米三居，120平米的四居还是热销产品，主要改善产品影响较大，像非传统高端别墅区域的别墅产品严重滞销。

有一个“公开的秘密”是，开发商普遍支付给渠道销售佣金的比例在提高。

另外，看好亦庄但购房条件受限的小部分人“另辟蹊径”的选择就是商办房了，亦庄中介对90度表示，亦庄区的林肯时代很受欢迎，销量很高，不少同行从这个项目拿到了渠道提成费用。但邻近的国锐金顶商办项目就惨淡很多，由于产品不及林肯时代，热度很低，基本卖不出去。

相比以上提到的区域，南城销售情况略显惨淡的就是处于临空经济带的庞各庄、魏善庄了。虽然限均价4万左右，但是项目的售价均在3.7万/平左右，是北京限竞房降价最多的区域，只能走促销路线，去化难度不小。

环京：开始“小幅试探”

燕郊是否值得买，著名分析师张大伟表示，“燕郊作为北京周围的飞地，的确适合在北京东部生活的年轻人置业，而且现在的价格只有一万多，已经是大部分南方三四线城市的价格。的确值得考虑。”

当然，买房的时候，依然是需要看清楚区域，燕郊也非常大，核心区已经基本没有新房，现在燕郊也已经基本是二手房市场。买房的时候需要避免被所谓的限购等政策忽悠。

放眼环京，中原地产对于第三季度的环京楼市这样总结，“政策未见松动，成交量略有上升”。从宏观政策看，截止至2019年3季度，限购政策辐射至环京38个区域，占河北城市总量近五成。环京区域部分城市限购政策略有小幅调整，调整内容对市场整体影响较弱。石家庄住建局两次发文，严查和整治违法违建及建筑市场，进一步加强房地产市场监管工作；固安县公布落户政策门槛有所降低展。

新房市场的成交数据显示，2019年三季度，环京住宅市场，包括廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口，环比量涨价跌。共成交1.55万套/160.86万㎡，成交套数环比上涨26%；成交均价为1.23万元/㎡，环比下降13%。

仅石家庄1个区域成交套数同比下降，廊坊市区、燕郊、固安、香河、张家口等5个区域成交套数同比上涨，其中张家口涨幅最大，成交套数同比上涨4倍。

90度地产昨日采访一位香河的中介说，“香河目前没有放松限购，但燕郊、大厂的部分开发商已经从原来的全款分期，现在变成首付按揭的购买方式了。不过政府没有明确文件出来。”

这位中介对环京市场有一定信心，感受到北三县现在市场回暖趋势明显。“现在去化很快，虽然价格现在没涨，估计下轮应该要涨了，个人预计11月中上旬应该会有一轮涨幅，前提是政府没有控制的情况下。”