上海新政降温学区房，下一个该北京了？

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：沐雨，36氪经授权发布。

“316”中考新政，让上海房市因激起了巨大波澜。如今半个多月过去，市场似乎在慢慢归于平静。

但平静之下，暗流涌动，博弈不止。

上海房主心态崩了？

多家媒体调查发现，新政发布后上海学区房市场有所降温，带看量和成交量均出现下滑，挂牌价格整体没有变化，买卖双方陷入僵持与观望，一些业主心态已经有点崩了……

实际上，上海人不仅对学区房走势持观望态度，对“316”中考新政本身，不少人也在静观其变。

根据上海市教委3月16日发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，从2022年起，委属市实验性示范性高中将有65%的招生名额分配到各区，其中20%分配到校；区属市实验性示范性高中将有50%-65%的招生名额分配到各区，其中70%分配到校。

简而言之，新政强制“削峰填谷”，要求将优质高中资源向普通初中倾斜，市、区两级重点高中招生部分实行“配额制”，招生名额根据初中学生人数分别分配到区、到校。

这意味着——就算你读的是个基础薄弱的初中，只要在校内拔尖，也有可能考上全市最好的高中。

而在之前，这些所谓“菜中”的“鸡头”学生，能考进“四校八大”等名校的机会是很小的。在残酷的升学竞争中，优质高中-优质初中-优质小学之间，无形中已经形成一种强关联关系。被业界称作“小升初定终身”的特殊教育体制，一步步将上海学区房推到了一个普通家庭难以企及的高度。

业内人士分析认为，新政的实施将大大增加初升高的不确定性，这将使得上海所有区域都处于动态均衡中——今年的好学区，到了明年可能就不是好学区，今年受优秀学生欢迎的学校，明年大家可能就避之不及。

如此一来，学区溢价将无从变现，其结果就是优质初中学区房的含金量会降低，同时还会传导到优质小学的学区房。

那么，这是不是意味着优质初中、优质小学就真的不香了呢？

站长有一位大学同学在上海一所普通公办初中从教多年，在她看来，抛开生源因素不谈，仅就师资力量、校园文化环境等软实力而言，她所在学校和那些名校相比，还是存在较大的差距，“我要是自己有小孩，也会希望他去读名校，而不是为了方便就让他进我自己的学校。”

朋友表示，他们学校一些很好的学生进入优质高中后，大部分很难跟上进度。这说明从小学到初中再到高中各个阶段，优质校、普通校和“菜校”之间的分野还是相当明显的，“这是长久以来教育资源不均衡的结果，短期内不可能改变。通过新政强行改变优质高中生源结构，我感觉意义不大”。

21世纪教育研究院院长熊丙奇在接受媒体采访时也表示，家长的教育焦虑并不能因新政轻易化解。家长们选择优质初中，不单单是为了中考，而是希望孩子接受好的初中教育。“即便优质高中招生实施名额到校，在初中教育质量不均衡的情况下，如果家门口的学校办学质量较差，家长很可能还是愿意为孩子高价购置有优质教育资源的学区房。”

关于上海中考新政对于学区房的影响，站长这位朋友的看法是，新政如果能持续推行，肯定会对学区房房价起到平抑作用。然而以她目力所及，很多人对新政持观望态度，觉得政策会有变化，“反对的人还是蛮多的，尤其是那些‘牛娃’家长，都会觉得自己吃亏”。

这种观望情绪反映在房市上，新政只是暂缓了上海学区房价上涨的势头，大规模的价格波动并未出现。那些因“一夜降价数十万”而被热炒的房子，求证的结果都是有其自身原因的特殊个案。

关注上海中考新政的一个重要视角，是这一政策出台的时间节点：《实施办法》发布10天前，在北京召开的全国“两会”上，总书记关于教育公平和学区房的一番谈话引发广泛关注，原话是这样的：

“解决教育公平问题不可能一蹴而就，就是在北京这个问题也很突出。所以学区房加价很高，都往好学校的片区钻啊。”

从某种意义上来说，全国“两会”结束后便很快出台的上海中考新政，既是谋划多时、深思熟虑的结果，也是对高层关切的积极响应。

北京会跟进吗？

现在的问题是，上海已经率先行动，那么在会上被直接点名的北京，又将如何跟进？

作为遥相辉映的南北双星，北京与上海在诸多民生问题上有着相似之处，高房价、学区房，都是最能牵动人们敏感神经的热门话题，如今被定性为“问题也很突出”，对于北京而言，想必也是压力山大。毕竟，北京学区房在表面风平浪静之下，实际上依然暗潮澎湃。

日前有媒体走访了北京多个著名学区房楼盘和中介机构，发现单价在18万元/平米以上的学区房已经全面下线，而这种类型的房子基本都是小户型，下架后反而更好卖了，因为“这种类型的房屋正是刚需学区房的成交主力”。

据西城区中介透露，区内单价在40万元以上的房源也有不少，比如一套只有10平米的平房，单价就在45万元以上，“现在就是不允许宣传，不允许交易。外网上挂的都是大户型，客户如果真的想买，就会找中介询问是否有小户型，所以根本不愁卖”。

有分析人士认为，一系列力度超过上海的政策组合拳，或许很快就会在北京出台落地。

比如在北京有着重要风向标意义的海淀区，近期就频频出招，或许可以看作北京正在酝酿重磅政策的先声和预警。

3月23日，海淀区教委和房管局联合发布通告，提示市民“投资需谨慎，买房也一样”。这则“温馨提示”实际属于老调重弹，其内容如下：

“2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片，并根据学位情况派位入学。望周知。”

与此同时，为严惩炒作“学区房”概念，稳定房屋交易市场秩序，海淀区房管局联合市场监管局对上地、万柳等区域房屋交易中介机构加大执法检查力度，对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。共计检查中介机构门店134家，对存在违规行为的中介机构立案6件，停业自查2家，行政处罚2万元。

业内人士将以上种种比喻成北京学区房的“高能预警”。

在站长看来，这一说法并不为过。

风暴来临之前，总是格外平静。