2019上半年：潮水退去，烟台放声哭泣

编者按：本文来自微信公众号：楼市新说，（ID：loushixinshuo），作者：新sir，36氪经授权转载

放眼十数年，烟台楼市从来没有像2019年这样迷茫，烟台开发商也从来没有像现在这样慌。

几乎全部的开发商都采用渠道销售，不惜牺牲利润提高销售提点，卖一套房销售提成最高甚至可以达到8万。

而2018年烟台人均可支配收入也才34901元，不及销售卖套房提点的一半。

一位项目营销负责人告诉新sir，他们家的项目销量，有一多半是靠链家、惠百家这样的渠道来支撑。

城市高楼LED屏是地产广告，小区楼梯间是地产广告，出租车、公交车广告屏长期被地产霸占。铺天盖地的地产广告，渗入到烟台人生活的每个角落。

但即使是这样的不留余力的推广，烟台楼市仍然不可遏止的下行。

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腾策数据表示，2019上半年烟台烟台新建商品住宅成交套数21022套，同比下跌27%，成交金额232亿，同比下跌9%。

而这个数据还是因为6月份各家房企冲刺业绩换来的。若非拼尽最后一口气，数据会更加难看。

让我们再来回顾一下2019年一季度的销售数据，锐理数据显示，2019年一季度新建商品住宅销售面积9.4万平方米，同比下降39%。

与销售低迷对应的，是库存的快速上涨，截至3月底住宅市场可售存量为416.9万㎡，同比上升26%。

商业可售存量为135.3万㎡，去化周期高达87个月。也就是说，按照现在的销售情况，需要6年零10个月才能把现存商业产品销售完。

但是在一连串市场低迷数据的背后有一个数据格外引人注目，1季度公寓市场成交5.3万㎡，同比上涨48%。

住宅成交同比下跌39%，公寓成交却逆势同比上涨48%，这样巨大反差大背后折射出市场现状——房价居高不下，低总价的公寓成为人们抢手产品。

2019上半年，人们不是不买房，是真的买不起房。

据房天下数据，2019上半年烟台六区房价，莱山区以13650元/平米领衔，牟平区以7967元/平米垫底。

目前莱山市面主推产品中，基本都100平米起，手头上没有130万的预算，都不敢考虑莱山。

楼下王阿姨看了一天房回来后说：这哪里还是房企，这是活生生的居民财产收割机。

2019上半年居高不下的房价，把一众购房者挡在售楼处门外，有心买房，无力贷款。

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购房需求被透支是烟台2019上半年成交量下跌的另外一个主要原因。

始于2016年的这一波上行，透支了烟台太多的购房需求。

2016年，棚改货币化快速推进，烟台房地产市场迎来历史上历时最长，涨幅最大的黄金3年。

据腾策数据，2016年烟台商品住宅成交面积469万平米，同比增长30%，2017年成交面积679万平米，同比增长45%。

房价在棚改的大手推进下不断上涨，一天又一天的刺激着购房者的神经。

终于在这场轰烈的运动中，积压的库存被迅速消耗，但一部分未来的购房需求也被透支。

在2012-2018年烟台商品住宅市场供求走势中我们可以清楚的看到，2016年后，成交面积超过供应面积，市场进入供不应求状态。

直到2018年，供应面积同比大幅增长46%，再一次勉强超过成交面积。市场再次进入供大于求状态，抢购之风在2018年底勉强刹住车。

但这两年烟台新增人口有限，计划几年后买房的需求都在过去两年被透支，烟台哪里还有什么购房需求。

2019上半年新建住宅成交量大幅下跌是市场规律，更是大势所趋。

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每天晚上睡觉前，我都喜欢在阳台上往外看，站在莱山区世纪华府的21楼，窗外是标志牌闪亮的烟台广播电视台，而在电视台的后面，是一片漆黑，但我知道，那里是莱山最大的住宅区——三滩社区。

2019上半年，三滩社区绝对是烟台厮杀最为惨烈的板块。

总面积只有十几平方公里，不足莱山区的4%，但吸引着数家知名房企的入驻。

贝壳在售房源显示，目前在售的项目有万科翡翠大道、上海滩花园、万光中华城、远洋东莱郡、飞龙金滩花园、鲁商公馆，而万科翡翠长安也即将于近期开盘。

这几个项目像是商量好的一样，清一色的知名房企、清一色的高单价，还有清一色的大户型。

产品同质化极其严重，而且除个别项目有少量的两居室外，绝大多数产品均为大户型的三居室。

过去几年市场的火热，让赚钱红了眼的开发商有些飘，纷纷开发利润率高的大户型产品。

本以为可以借助放开二孩政策再大赚一笔，却忽略了高房价已经让人们想生而不敢生、生不起。

房企做梦都没想到，之前热销的三居室，现在反而成为烫手山芋。

三滩社区的大户型产品诟病是烟台楼市的一个缩影，不只是三滩社区，现在放眼整个烟台市，两居室占比极少，而且几乎全部脱销。

万科翡翠大道95平米产品已近乎告罄，但143平米大户型却可以随便挑。

中海锦城85平米户型所剩无几近乎需要抢购，而118平米产品可以随便挑。

金科博翠山首次开盘132套房，开盘当日去化30套左右，首开去化率23%。

没有人喜欢买两居室，但大家又只能买的起两居室。

开发商过度追求大户型的高利润，却大意了高总价的滞销风险。

用2018年地产界流传的一句话描述2019上半年的烟台开发商再合适不过：

销售时流的泪，一定是前策定位时脑子里进的水。

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2019的上半年，一共183天。

烟台楼市有困惑，有火热，有房企残酷的市场竞争，有购房者纠结的无可奈何。

碧桂园拿下新地王，规划中要大力开发的幸福遭遇地块流拍。

新城董事长亵童被抓，高价拿下的地块不知道还能否继续开发下去。

远洋、金科两兄弟在去年的同一天进入烟台，却又一同在上半年遭遇销售滑铁卢。

一季度全国重点城市迎来小阳春，却很快被一道道政策浇灭了回暖之火。

苏州调控加码、西安调控加码，信贷融资收紧，刚刚吃了一口粮的房企又要勒紧腰带过日子。

持续火热了3年的烟台楼市突然之间受到寒潮袭击，没人知道这场下行还要持续多久。

2019上半年，烟台多少购房者翘首以盼房价下降，好让自己能够在潮湿的海风中有一处庇护之所。

但即使是房子卖不出去，房价却神奇的坚挺着。

2019上半年，持续2年多喧闹的抢房大剧谢幕，潮水退去，市场、房企、购房者一起在高房价的漩涡中挣扎，放声哭泣。就像朴树在一首歌中唱到：

我曾经跨过山和大海，也穿过人山人海，我曾经问遍整个世界，从来没得到答案，我不过像你像他像那野草野花，冥冥之中，这是我唯一要走的路啊。