长租公寓拉涨了北京房租，上海会是下一个吗？

编者按：本文来自“城市数据团”（ID：metrodatateam），作者 chenqin。36氪经授权转载。

自如、蛋壳等长租公寓，在北京的房租上升里扮演了一个什么角色？大部分观点认为，他们是房租上涨的罪魁祸首；也有一小部分观点认为，房租上涨只是市场行为。本文针对这个问题进行一些简单研究。

首先感谢 @城市数据团 提供的从2017年4月到2018年8月北京30万套租房数据，让我有机会完成这个研究。其次感谢与 @陆铭 老师进行的非常有启发的讨论，完善了本文几个关键的论述。当然，文责自负。

一，长租公寓提高了房租吗？

首先，看一张北京地图：

北京房租上涨地图，2017-2018

上图是从2017年到2018年北京市每一个平方公里的房租上涨情况，红色是上涨最快的地方，绿色是上涨最慢的地方。可以看到，最东边的燕郊，北面的天通苑，西北的昌平，南边的都是房租上涨最快的地方。总体来说，越靠近郊区的地方，从2017到2018年的房租上涨越快。

那么，这个房租上涨，和自如等长租公寓中介之间，存在什么关系？看第二张地图：

北京市长租公寓占比增加地图，2017-2018

上图画出了每一个平方公里的租房供给里面，长租公寓占比的变化。红色表示在这一年里面，长租公寓拿走的房源是比例是最高的。

两张图对比，我们发现一个几乎重合的现象——长租公寓占比提升最快的地方，房租上涨也最快。这不仅在图上能看出来，统计上更加显著。我们用固定效应面板模型，控制月度哑变量之后检验了长租公寓占比和每个平方公里格点的每平方米住房月租均价的关系，得到下表：

（注：该表和下文中所有表格都省略了月份哑变量）

从上表可以看到，一个地区的租房房源中，长租公寓的占比每提高1%，会导致该地区的平均每月每平方米房租上升1.18元，或者在相对意义上，上升0.4%，两者都得到了非常显著的结果。

但是，光是这个结果，还不能足够说明长租公寓在房租上涨中的角色。一个地区，原本长租公寓的单价就更高，那么长租公寓占比越多，该地区的平均房租当然也是越高的。

就像一个食堂原本就卖5块钱一盒的盒饭，现在也卖10块钱一盒的高级便当，那高级便当供应占比越多，这个食堂的「平均价格」当然就越高了，这只是一个机械的平均结果，并没有什么特别的。我们还想要看的是——高级便当的比例越大，对普通盒饭的价格会有影响吗？

正如很多观点所提到的那样，长租公寓占比高的地区，不仅在平均意义上提高了地区的平均房租，还使得非长租公寓的平均房租也提高了！这个现象是否存在呢？

从上表看到，这个现象确实存在。一个地区的租房房源中，长租公寓的占比每提高1%，会导致该地区的普通租房平均每月每平方米房租上升0.21元，或者在相对意义上，上升0.11%。

粗略计算，一个地区的长租公寓占比从0%提升到接近100%时，该地区的普通租房每平方米均价也会提升11%。

这么看来，长租公寓对每个地区的房租增加，就不仅仅是机械上的平均变化了，而是有一种溢出的影响存在。一个食堂供应的高级便当比例增加，让普通盒饭的单价也提高了！

二，长租公寓从哪个方面提高了普通住房的房租？

为什么长租公寓让普通住房的价格也提升了呢？有几种效应可能可以解释这个现象。

第一，是价格跟随效应。当信息不对称时，每个房主不能立刻知道自己的住房应该能租多少，但是他们能观察到长租公寓的高价，因此认为市场上对租房的需求提高了，从而也提高了自己的租金。就像股市里总有一批庄家拉升价格，然后有一批敢死队也冲了进去一样。

第二，是需求缩小效应。每一个地区，对可出租的住房供给是有限的，长租公寓多占有一些，普通住房就减少一些。那么，如果长租公寓面对的消费者群体和普通住房面对的消费者群体是分割的，就会普通住房供给减少，当然会使得他的价格上升。

继续以食堂里的普通盒饭和高级便当为例，如果有一批相对较穷的人只能支付的起普通盒饭，那么普通盒饭供应减少之后，这批穷人里面也只有相对不那么穷的人能吃得起饭了，这批人之间的竞争，一样会让普通盒饭价格上升。

我们将长租公寓的价格和普通住房的成交面积纳入上面的固定效应面板回归，得到以下结果：

从上表里面，我们能发现几个有趣的现象：

• 长租公寓占比对普通住房租金的显著影响消失了。

• 长租公寓均价对普通租房均价的带动效应，并不存在。

• 普通住房供应面积的减少，非常显著地带动了普通住房的租金均价上升。普通住房供应面积每下降1%，会使得普通住房的每平方米均价提升0.13元，或者提升0.09%。

这个结果说明，长租公寓对普通租房的价格影响，是通过缩小其供应面积来达到的，而且我们并没有观察到「价格跟随效应」的出现。

所以，我们更应当问的问题是，为什么长租公寓要不断增加自己的供应量呢？

三，为什么长租公寓不断地占据房源？

一个食堂，原来都做普通盒饭，现在厨师们把原本用来做普通盒饭的食材拿来，做起了高级便当。

高级便当越来越多，普通盒饭却不卖了，当然会让原本只能消费普通盒饭的人不满。但我们要问的是，为什么？为什么长租公寓在不断增加自己的房源？

第一，当然是因为高级便当比较贵，比较能赚钱。长租公寓的价格，比起普通住房高了一大截。

上图纵坐标显示了同一个地区的长租公寓和普通住房之间的每平方米月租差异。横坐标则是长租公寓在一个地区的占比。

可以看到，对于一个没有长租公寓的地区来说，将一套普通住房转化为长租公寓，其平均每平方米租金，会立刻提升80多元！也就是说，一个60平米的小户型，每个月可以多收5000元，太赚了。

而随着长租公寓占比不断提升，增加长租公寓供给面积，减少普通住房供给面积，两者之间的溢价会不断缩小的，但是最低的溢价也在30元左右。

这样高的溢价，使得长租公寓有利可图。

然而还存在第二个问题：长租公寓，到底受到市场欢迎吗？

我们用租房数据的上架时间和下架时间之间的差额，作为这套住房被租出去要花的时间。对每个地区，计算长租公寓和普通住房被租出去所需平均时间的差额，可以得到下图：

上图的纵坐标是长租公寓和普通住房租出去所需天数的差额，横坐标一样是长租公寓在一个地区的占比。可以发现，长租公寓，比起普通住房，租出去所花的时间，少了10多天。

长租公寓虽然很贵，但是他更抢手。

既能赚钱，也有买家，那么长租公寓不断吃掉普通住房的房源，也就在所难免。我们用一个地区的长租公寓相对普通房的溢价和相对更抢手的程度来解释下一期该地区的长租公寓占比和长租公寓供应面积，可以得到下表：

上表中，天数差额指的是长租公寓和普通住房被租出去的时间差异。这个数字越小，说明长租公寓相对更抢手。可以看到，两者都对下一期的长租公寓供应有着显著影响，长租公寓相对普通住房的价格每上升1%，下一期的长租公寓占比就会提升0.14%。

四，为什么长租公寓更加紧俏？

那么贵的房子，却又如此紧俏，简直是不可理喻。为了理解北京的故事，我们把上海的数据也拿来，进行一个比较：

上图列出了两个城市的长租公寓和普通住房被租掉的时间差。北京，我们之前已经提到过了，长租公寓比普通公寓租出去的时间要相差两个星期。

而上海，只有1.4天。

长租公寓，在北京可能是备受欢迎，而在上海，也就是和普通住房差不多而已。

我们从另一个角度去研究长租公寓和普通住房在北京和上海两个市场上的受欢迎程度，两者的需求弹性。由于这份数据的每一个房源最后都被租出去了，价格也是最后支付的价格，我们可以将面积和价格之间的关系看做是需求弹性。

从上表我们能看到，北京和上海在租房市场上，有着完全不同的市场结构：

• 上海的长租公寓，需求弹性要比普通住房小非常多——需求弹性越小，说明需求对价格越不敏感，价格下降很多，需求才上来一点。

• 北京的长租公寓和普通住房的需求弹性，差别就小很多了，两个弹性之差，北京大概是上海的三分之一左右。

这两个需求弹性之间的差别，会造成极大的影响，我们用下图来表示：

先讲没有长租公寓的状态。

首先，绿色的线是租房供给曲线。短期内，租房的供给无论多少价格都是恒定的，都是这么多住房供应在市场上。

其次，有一条向下倾斜的需求曲线（红线），两者交点给出了一个初始房租。

然后长租公寓来了，长租公寓将一部分普通住房转化为长租公寓，同时会面临一条从右边出发的「长租公寓需求曲线」，用蓝色的线来表示。从之前的计算中我们已经可以看到，北京的普通住房和长租公寓的需求弹性差不多，因此我们可以画出下图：

长租公寓不断增加自己的供给，减少普通住房的占比，将供给曲线从绿色实线移动到绿色虚线，同时缩小两者之间的市场出清价格。

当长租公寓和普通住房之间的价格和长租公寓的装修、运营成本相等时，长租公寓就停止新增房源了。这个现象也可以在之前的第一张柱状图里看到——当一个地区的长租公寓占比在10%以下时，他的单位面积溢价甚至可以达到80元每平方米，而随着长租公寓占比上升，这个溢价也是在不断下降的。

在这张图里，当普通住房和长租公寓的需求弹性类似时，普通住房的房租和长租公寓的房租，都会因长租公寓的进入而有非常大的上升。

而上海的情况呢？可以看下图：

首先是红色的需求曲线变平了，而蓝色线变陡了，这说明长租公寓每多供给一点，出清的价格就会下降很多。而普通公寓多供给一些，出清价格还基本不变。

于是，绿色的供给曲线仅仅向左移动了一点，就达到了均衡点——再将普通住房转化为长租公寓，绿色线再往左，长租公寓的溢价，就赶不上装修和运营成本了。

在这张图里，当普通住房和长租公寓的需求弹性差异很大，长租公寓的需求弹性很小时，普通住房的房租和长租公寓的房租，上升得幅度相对都比较小。

这个结果和实际数据非常吻合：

• 上海的长租公寓占比在去年一年的租房总房源中占比为4%，而北京为22%

• 上海的普通住房平均房租和长租公寓平均房租去年一年上升的幅度，都远不如北京。

怎么来理解这个由于需求弹性差异造成的结果呢？我猜想是这样的：

对上海的租客来说，长租公寓能提供的东西，是比较容易被其他普通住房替代掉的。因此，在长租公寓的供应面积上升时，他就变得没有竞争力了。

而长租公寓相对普通住房来说，能提供什么呢？

我猜，可能有信息比较对称；合同相对完善；家居装修不用操心……

这些东西，在上海的租房市场上，早就可以用钱买到，因此长租公寓并没有显得特殊，他的溢价和同等价格普通住房比，就显得不那么划算。

而在北京，这些东西可能并不是那么容易用钱买到的，你有钱，想租一个省心房子，也很难找着。

让我们用食堂来做最后一次比喻：

上海食堂提供多种价位的盒饭，便宜的盒饭难吃，贵的盒饭好吃。而一个高级便当和贵的盒饭相比，也并不那么吸引人。

北京食堂原本只提供便宜盒饭，但很难吃，而且有钱也买不到好的盒饭。突然有一天，有钱人发现了用钱可以买到高级便当，于是趋之若鹜。厨师也纷纷用便宜盒饭的食材做起了高级便当。

穷人就突然发现自己没饭吃了。

因此，我倾向于将北京的房租上升，理解为一次居住服务的「资本化」。将原本被压制的对服务的需求快速变现，也是一次有支付能力的住房者对于无支付能力的住房者的一次大规模挤出——原本靠运气，靠力气，靠时间来找一个称心的房子，现在用钱就可以了。

说明：本文作者为chenqin，由知乎账号@chenqin和微信公众号@城市数据团 联合首发。