WeWork变「本分」了：Q3上市估值90亿美元，两次招股书大对比

编者按：本文来自微信公众号“PropTech研习社”（ID:cv_seal），作者：Ellie，编辑：李晓丽，36氪经授权发布。

再次整体亮相的WeWork彻底换了血，没了玄幻的科技感故事，更换了那套连地产商和投资人也听不懂的语言体系。在最新披露的文件中，WeWork身上多了“本分”这个词，开始本本分分的阐述自己的商业逻辑，本本分分的承认过去激进打法下的失误，开始用上长钱资本们喜欢的词汇：做难而正确的事。

服务式办公鼻祖IWG（雷格斯）的市值谜题也将迎刃而解。在WeWork估值最疯狂的时候，业界一度质疑面积10倍于WeWork的IWG为何市值差距如此之大。

今天，IWG市值34亿英镑，约合47亿美元，与WeWork90亿美元的估值距离不再大到让人难以理解。

WeWork的这次全新亮相也让国内的创业者们松了一口气，仅从打法上看，国内选手们早已布局的大客户、定制化、轻资产输出恰恰也是WeWork未来的发展路径。甚至在长期目标上，WeWork将500人以上规模的大型企业的占比提升到了65%这么高的比例。

经历一年整顿，系列高管换血，不动产基金博枫（Brookfield）高管入主充当CEO之后，WeWork的味道和底色开始变化：原来还是那些熟悉的配方。

WeWork预计三季度上市，估值90亿美元

美国时间3月26日，联合办公鼻祖WeWork宣布已与在纳斯达克上市的SPAC（特殊目的收购公司）BowX Acquisition Corp. (纳斯达克股票代码：BOWX)签订了最终合并协议。

这笔交易预计将于2021年第三季度完成，SPAC对WeWork的估值为90亿美元(包括债务)。

作为交易的一部分，WeWork计划筹集13亿美元，其中8亿美元是来自Insight Partners、喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)、富达管理(Fidelity Management)等顶尖机构。

交易完成后，股票代码将由“BOWX”变更为“WeWork Inc.”，同时WeWork目前的管理团队将继续运营新公司。马塞洛·克劳尔（Marcelo Claure）将继续留在公司的董事会，并继续担任执行董事长，桑迪普·马斯拉尼(Sandeep Mathrani)将继续担任首席执行官。

消息发布当晚，BowX Acquisition股价闻声大涨超20%，达11.71美元/股。

公告显示，WeWork曾收到了几家SPAC公司的邀请，WeWork之所以选择BowX，是因为BowX了解WeWork独特的地位，与其持续增长计划保持一致，并且拥有支持公司走上这条轨道的经验和专业知识。

而BowX选择WeWork的原因是相信WeWork是一个有吸引力的长期投资机会，其交易条款反映出强劲的上行潜力。

交易完成后，BowX公司的董事长兼联席首席执行官Vivek Ranadivé将加入WeWork董事会。 

图：Vivek Ranadivé履历（来源：公司公告）

公开资料显示，Vivek Ranadivé是NBA萨克拉门托国王队(Sacramento Kings)的老板，也是Tibco软件公司的创始人。

WeWork方面表示，这起交易不影响WeWork与房东以及会员的关系，也不影响公司内部的雇佣关系。

交易完成后，投资人所持有的WeWork Inc.股票将自动转换为BowX股票，持有的BowX股票数量将等于收盘前持有的WeWork Inc.股票数量，乘以交换比率(目前估计为0.83)，四舍五入为最接近的整数 。

两次招股书大对比：回归生意本质

早在2019年8月，WeWork曾首次递交招股书，彼时WeWork是资本市场最受瞩目的独角兽公司之一。

如今，WeWork90亿美元的市值较其巅峰期460亿美元几近膝斩。

两次上市公开资料，WeWork发生了哪些变化？

【回顾：翻完WeWork38万字招股书，我们发现：这个世界还是1950年的人说了算】

第一，持续扩张。门店数量超850家，工位数超100万个。

截至2020年底，WeWork在全球超150个城市拥有850多家门店，工位数超100万个，会员数量超45万。

从客户结构来看，500人以上规模的入驻企业在WeWork的比例已经达到50%，而这一数字在2019年6月底为38%。

而根据WeWork此前披露的招股书，截至2019年6月底， WeWork在全球29个国家和地区的111个城市里布了528个点，工位数超60万，对应的会员数量是52.7万。

也就是说，在过去的一年半的时间里，WeWork新进入39个城市，新布了300多个点，新增约40万个工位，但会员数量减少了7万多人。 

从区域分布来看，WeWork四成以上的门店位于美国和加拿大，亚洲市场（中国、日本和印度）位居其次，共有173家门店，EMEA（欧洲、中东、非洲）共有147家门店。

第二，重塑价值观，新增“做正确的事”。

目前，WeWork价值观的第一条是“做正确的事”。

除了“做正确的事”，WeWork的价值观还包括“一起努力变得更好”“要有创业精神”“心怀感激之情”“做人，要善良”。

据了解，WeWork在2020年重新确立了核心价值观，WeWork在公告中也表示，此次合并，不会改变WeWork的文化和价值观。

经历了上市折戟、估值暴跌、董事会换血之后的WeWork重新建立企业文化和价值观，正式告别了此前一味地追求规模增长的打法。

第三，五年共亏损100亿美元，2020年营收32亿美元，亏损32亿美元。 

2020年，WeWork营收为32亿美元（不包括中国公司），税息折旧及摊销前利润EBITDA（不包括中国公司）达18亿美元，亏损额达32亿美元，较2019年的35亿美元有所收窄。 

根据此前公开的招股书，2016年，2017年和2018年，WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，但净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。

2016年至2020年，五年内WeWork累计亏损额近100亿美元。

WeWork预计2024年公司的营收将达到70亿美元（不包括中国公司），税息折旧及摊销前利润（不包括中国公司）达20亿美元。同时，公司的会员数量将增至150万人。

第四，战略调整：增加大客户占比，转型轻资产输出。 

在过去的2020年，WeWork的战略是聚焦核心业务，专注于降低成本，确定盈利路径，退出非核心业务线和表现不佳的资产。

展望未来，WeWork将专注于盈利市场份额扩张，增加ARPM和轻资产建设，比如通过房地产和平台产品的数字化提高轻资产收入增长。

从客户群体来看，目前WeWork 50%的客户是1-99人的中小型企业以及100-499人的大中型企业，50%的客户是500人以上规模的大型企业。

WeWork的长期目标是，500人以上规模的大型企业占比达到65%，而500人以下的小型和中型企业的占比降至35%。

除了二房东业务，WeWork也在积极转型轻资产运营。

目前WeWork为全球知名的地产基金提供轻资产托管服务。这些业主包括黑石、博枫、铁狮门、波士顿地产Boston Properties、RXR Realty等全球顶尖地产基金，安联等险资机构，以及国内地产商万科等。

大企业定制、数字化升级、轻资产输出，WeWork的转型方向与国内联办玩家不谋而合。

第五，业务止损：关闭8家公司，节省17亿美元。 

2020年，WeWork通过优化成本结构和核心业务，关闭了Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceIQ 、Teem、Waltz等8家公司。

由此，WeWork共节省了约17亿美元，其中，包括11亿美元的职能费用，4亿美元的运营成本，以及通过退租以及修订合约节省超2亿美元。

第六，董事会大换血，5个董事席位软银占仨。 

与此前披露的招股书相比，WeWork董事会进行了一次“大换血”。

此前，WeWork董事会包括创始人Adam Neumann，Benchmark Capital创始合伙人Bruce Dunlevie，软银集团董事兼总裁、软银资本创始人Ronald Fisher，Mindbodygreen董事Lew Frankfort，全球私募股权公司Rhne 创始人M. Steven Langman，高盛副董事长Mark Schwartz，弘毅投资创始人、联想控股执行董事兼执行副总裁赵令欢。

如今，前述董事会成员基本退出董事会。董事会出现了新面孔，BowX公司的董事长兼联席首席执行官Vivek Ranadivé、Insight Partners的Deven Parekh将加入WeWork董事会，雷恩集团(Raine Group)合伙人杰夫辛(Jeff Sine)担任独立董事。

软银集团和软银愿景基金在WeWork董事会占有3个董事席位，Benchmark Capital和Insight Partners各占1个董事席位。

如果算上WeWork首席执行官和执行董事长两位软银系高管，9位董事会成员中有5位均来自软银。

接下来的三季度，WeWork通过跟SPAC方式上市后业绩表现如何，最牵心的依旧是大股东软银。而在WeWork正式上市前后，国内筹备上市的联办选手能否借一借光，也看WeWork上市后的股价表现。