2020年地产股展望：行业融资将边际好转，新冠肺炎疫情影响几何？

编者按：本文来自每日经济新闻，编辑：吴抒颖，36氪经授权转载

在刚刚过去的2019年，全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，毫无悬念创出新高。

受益于行业规模的增长，地产股在2019年的走势也颇为喜人。据中指研究院统计，2019年TOP100房企涨跌幅均值为39.4%，市值较2018年出现显著增长。其中5家上市房企涨幅超过100%，28家涨幅超过50%，46家涨幅超过30%。

进入2020年第一个月，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，新年港股开市后房地产股也持续低迷。那行，这种情况是否会延续？2020年，地产股能否像去年那样保持较好的涨势？《每日经济新闻》记者从行业总体发展、房企个股业绩表现以及券商机构报告进行梳理研判，解读房地产行业的投资潜力所在。

新冠肺炎疫情来袭 短期影响地产股

1月30日，港股迎来2020年春节后的第二个交易日。恒生指数在1月29日下挫2.82%迎来开门下挫之后，1月30日再度下跌2.62%，已跌穿27000点大关，收于26441.72点。

受到大盘影响，港股房地产股持续走弱，全线下挫。截至1月30日收盘，万科企业报收27.5元/股，跌幅为2.97%；中国海外发展报收25.35元/股，跌幅为2.31%；融创中国收于37.7元/股，跌幅为4.07%；佳兆业集团收于3.27元/股，跌幅为5.49%。

数据来源：据1月29日港股收盘统计 制图：每经编辑 魏文艺

市场分析认为，港股普跌的原因在于，中国内地新型冠状病毒感染的肺炎疫情于新春假期后快速扩散，影响了投资气氛。具体到房地产股，多名分析师、投资者在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，房地产行业未来的走势应该仍被看好。

一位不愿具名的券商研究部高管告诉记者，短期来看，房地产股的走势仍取决于疫情的发展。“商业减租直接影响收入，短期销售也可能会弱一些。”

上述券商研究部高管续称，长期来看，房地产行业受到的影响仍然较小，比很多行业还是要好。核心原因在于，例如旅游和餐饮，春节档没了就补不上来了，没了就没了。但是住房需求不一样，真实的住房需求，可能一季度不去看了，留着后面释放。

需要警惕的是，虽然行业的总体需求仍然存在，但具体到个股表现，却各不相同。一位私募机构高管向《每日经济新闻》记者分析称，（短期内）地产公司会很难熬。“地产公司一直在借新还旧来滚动债务，（估计）有一些公司会滚不下去，中小地产商麻烦大。”

在这种背景下，龙头房企的安全边际依然较高，而高杠杆的中小型房企则面临较大风险。

“稳”基调下增长 融资边际好转

房地产行业规模还能再探高吗？专业人士、券商机构对此看法不一，但有一点可以达成共识，即是房地产行业将以“稳”为主，保持高位运行。

正如恒大董事局副主席兼总裁夏海钧此前所言，这个行业还是要稳定，“稳预期、稳增长、稳房价”，而不是要这个行业大规模下滑或者降价。“中国的房地产现在是15万亿销量，以后也会在这个区间上下波动。”

中信证券在一份研报中也指出，“尽管我们认为中国房地产市场的库存规模较大，真实需求不足以长时间维持如此之高的交易规模。但短期而言，只有稳定住开发规模，才能保证地价和房价的稳定。而且，我国居民杠杆率水平不高，政策水平不断提升。从中期看，房地产市场预计能在高位稳定一段时间。”

中信证券预计，2020年全年商品住宅销售额同比增长3.1%，房价则保持稳定。

中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华也认为，从目前来看，2020年房地产调控政策主线较为明朗，短期看政策也不会大规模放松和刺激，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性大幅降低。

从把控房地产行业的“命脉”资金面流向来看，2020年的主基调也依然是“稳健”为主，

中银国际研报认为，2019年12月1日，央行行长易纲指出“加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资环境的检测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节”，在行业销售、投资及景气度持续下行，融资收紧持续近一年的背景下，行业融资将边际好转。

中银国际同时指出，2019年11月20日，5年期LPR下调5个基点至4.80%，为8月20日引入后首次下调，体现了调控方向。

从2020年开年以来的融资表现来看，房企的确普遍迎来了融资窗口期。进入2020年以来，房企海外融资计划规模超过100亿美元；也有不少房企抛出配股融资的方案，例如融创中国、世茂房地产等。

龙头房企“恒强” 关注高增长房企

2019年，在房地产行业整体向好的背景下，房地产股多数录得较高涨幅。

中指研究院认为， 2019年房地产板块市值上涨主要受两方面影响：一方面，受A股和港股大盘整体波动上扬态势带动，同时行业预期向好推动了地产股回暖，企业市值规模进一步得到扩大；另一方面，与投资者更加关注企业不断提升的内在价值有关，企业以股东价值创造为导向进行企业管理，通过推动企业的内在价值增长来提升市值。

房地产股中，能够录得高涨幅的房企有两类。一类是，企业通过经营效率的持续改善和盈利能力的不断提高，稳固企业市值稳步增长。如时代中国控股（涨幅93.4%）、融创中国（涨幅88.6%）、和中国金茂（79.6%）等上市房企，2019年业绩均得到显著增长，股票价值获资本市场高度认可。

此外，企业通过并购重组及分拆上市等方式推动企业规模扩张，从而推动企业总体市值增长，增强资本市场对企业的信心。如中国奥园（涨幅162.5%）分拆旗下的奥园健康上市，募集资金，提高了母公司资产的流动性，市值空间进一步得到释放，企业价值在资本市场被一致看好。

值得注意的是，2019年龙头房企普遍表现优秀，如碧桂园市值从1807.5亿元升至2442.1亿元，涨幅为35.1%；万科A市值从2629.5亿元升至3637亿元，涨幅为38.3%；融创升幅在龙头房企中最高，其市值从984.5亿元涨至1856.4亿元，升幅为88.6%。

数据来源：中指研究院

展望2020年，龙头房企和高增长房企依然是机构关注的重点。

中泰证券推荐的个股是，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头房企：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线房企：华夏幸福、旭辉控股集团。天风证券推荐的个股是，龙头房企：万科、保利、融创等；优质成长房企：中南建设、阳光城等；商业类：大悦城。

另外，从2019年第四季度末公募基金前10大重仓股来看，万科A、保利地产新晋企业，且对万科A大幅增持，增值金额达151.88亿元。

需要警惕的是，行业集中度不断提升，资金链紧绷的房地产股也有出现闪崩的风险，这在2019年有过先例。2019年10月9日，受到利空信息影响的福晟国际股价出现断崖式下跌，跌幅达到34.21%。次日情况不仅不见好转，且跌幅继续步扩大，一路暴跌62%，两日暴跌逾75%。

中指研究院在报告中也指出，房地产市场政策持续调整，房企业绩表现良好，房地产板块整体回暖，地产股价值不断上升。从短期来看，房地产调控政策仍将坚持以“稳”为主的发展基调。随着国家房地产长效机制的建立和不断优化，未来房地产市场稳健发展，投资者更注重企业内在价值，强者恒强趋于常态化，涨跌幅更易出现两极分化。

A股IPO依旧停滞 房企境外上市成风潮

2009年12月，以“国四条”出台为标志，房地产调控收紧。2010年1月，“国十一条”出台，同时证监会指出房地产公司IPO和再融资，都需要征求国土资源部意见，其开发行为需要住建部进一步检查认定。此后，境内房地产企业IPO基本停滞。

此后，多家房企在回A的路上屡屡受挫。例如，万达商业于2016年9月完成私有化后，谋求在A股上市，但由于A股市场对房地产企业的融资有着严格的监管要求，万达商业开始谋求房地产业务的剥离。

直至2020年1月13日，万达集团宣布，2019年底万达商管集团完成了房地产业务剥离。但目前，万达商管在A股上市还没有进一步的进展。

与之相似，恒大地产和深深房的重大资产重组更是一再延期。2019年12月，深深房公告宣布，深深房与恒大的重组排他期和有效期由“2019年12月31日”延期至“2020年12月31日”。

1月13日，中国恒大再次公告称，鉴于恒大地产重组上市工作正在有序推进，经与第一批及第二批战略投资者友好协商，一致同意将700亿元人民币股权投资增资协议中约定的实现重组上市期限延期，与第三批战略投资者600亿元股权投资约定的期限保持一致,即由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。

从万达商管、恒大地产的处境来看，目前房企回A依然前景未明。

近一年来房地产行业总市值变化（亿元）  数据来源：东方财富Choice

与此同时，房企转战港交所则成为当下的一种趋势。由于中小房企融资艰难，且成本不具有优势，这一波房企上市潮被业界人士称之为“续命”。

据瑞恩资本统计，2019年IPO上市的6家，共募资100.30亿港元，平均每家募资16.72亿港元。募资最高的是中梁控股，达32.29亿港元；募资最低的是中国天保集团，为5.24亿港元。

市值方面来看，这6家房企的平均市值为93亿港元，其中市值最高的是中梁控股，为221.71亿港元；市值最小的是中国天保集团，为20.07亿港元。

无论是募资额或是市值，赴港上市房企的融资规模都不大，这表明资本对于房企IPO依旧保持谨慎态度。

对于2020年，协纵策略管理集团前创始人黄立冲分析认为，2020年无论是赴港IPO还是海外发债，难度都不会比2019年低。“2020年第一季度将会出现更多民营房地产公司违约、爆雷、被大房企或国有房企接管的现象。即便2020年第二季度货币政策端有所放松，也仅是对大房企融资有利，民营房企依然是运气不佳。”