烟台楼市深陷有价无市泥潭，这26万人将是崛起的关键

编者按：本文来自微信公众号：楼市新说，（ID：loushixinshuo），作者： 常丹丹，36氪经授权转载

2019年4月1日，张昊像往常一样在烟台大学操场跑了5公里，然后开车回家，不到5分钟便到了中海国际社区。

这个位于莱山区与高新区交界的楼盘，虽然极为拥挤的像蜂巢或者蚁穴。

但由于价格便宜，位置又不是很偏，一开盘便受到了众多刚需的追捧。

张昊是烟台大学机电学院2013级毕业生，老家菏泽的他毕业后选择直接留在烟台，在福山的一家机械厂做了产品工程师，每个月工资3000不到。

家里想要给张昊买房，但张昊考虑到工作不稳定而且按揭压力大，最终以400租金在公司附近与同事合租了一个两居室，开始了合租生活。

巧合的是，和张昊合租的同事，和他一样也是应届毕业生，毕业于鲁东大学。

2年后，张昊工资涨到了4000，在家里的资助下，买了一套房。

毕业后先租房，2年左右买房，似乎成了留烟高校毕业生人生轨迹的标配。

而像张昊这样的高校应届毕业生，烟台每年大概有5-6万。

这些毕业生，在市场火热的时候被无情的忽略，

在有价无市的现在，意外的成为市场争夺的热点。

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2018年8月，住建部点名三亚、扬州等5个城市，要求其整改房产市场，遏制快速上涨势头，烟台赫然在列，也是第一批被要求整改的非热点城市。

2018年9月，烟台建委出台调控政策，市场应声回落，烟台市场过完了他的高光时刻。

投资客嗅到市场下行的味道割肉离场。

房价居高不下，将众多购房者拒之门外，有心买房，无力还款。

此时还留在市场的，只剩下很快要结婚的纯刚需，和刚生了孩子晋升为父母的改善。

市场需求仿佛在一瞬间被掏干，做鸟兽散。

2019年5月，烟台新房成交套3181套，同比大跌23%。

市场以肉眼可见速度冷却，房价在一天天的阴跌。

开发商最先感受到了市场的寒意，匆忙加大促销力度，看项目送伴手礼、特价房等消失了近3年的促销活动再现各大楼盘。

横盘，是烟台购房者对目前市场的普遍判断。

烟台市场再次陷入有价无市的泥潭，那么市场的未来将会是怎样？

继续横盘，然后房价下跌？

还是在横盘的外表下，悄悄酝酿下一波的疯狂。

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这段时间粉丝们问我最多的一个问题是：烟台房价还能降多久？

问这个问题的粉丝大多数为买房刚需，想要找一个最合适的时机入场。

问我第二多的问题是：烟台房价会不会又突然疯狂？

问这个问题的粉丝大多数是被过去两年疯狂的房价心有余悸，满心里都是恐慌。

我在之前的一篇文章里《烟台房价预测：一首火与冰的转折之歌》已经说到房产市场的量价逻辑。

房价上涨的唯一原因只能是供不应求引发的哄抢。

从市场情况来看，供应必然是一直增长，如果成交量一直在跌，库存周期就会越来越长。

据权威机构克尔瑞公布数据，截至2019年4月末，全国有5个去化周期超过18个月，分别为北京、烟台、沈阳、肇庆、厦门。

其中烟台排名全国第二，去化周期23.7个月。

这其中固然有龙口、海阳等烂尾海景房拖了烟台后腿。

但是单看烟台城区，去化率也一定是在逐渐上涨。

如此高的去化周期，供应远远大于需求，想要酝酿一波大涨，估计是很难，市场只能横盘甚至下跌。

那么下行的烟台市场还有救吗？

答案是有，必然会有！

当我们在为房价恐慌的时候，不妨把眼光放远至十年，二十年，甚至三十年。

你会惊奇的发现，历史上会有更新迭代的大浪淘沙，也会有潮起潮落的周期变化。

我们所有的担惊受怕，在历史上绝非首次，也一定不是最后一次。

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让我们回归到市场的本质去看待烟台楼市的未来希望。

从过去几年的购房情况来看，刚需人群构成十分简单，县城移民城区的居民、城区棚改人员，以及我们最熟悉的结婚一族和二孩需求。

2019年烟台棚改腰斩，很快将退出历史舞台。

房价居高不下，也阻挡住了大部分县城人员移民城区的脚步。

二孩需求在2017年首次释放之后快速下滑。

此时刚需的顶梁柱，只剩下结婚一族。

而大部分的结婚一族在2-3年前，都有着一个共同的身份——高校应届毕业生。

楼市未来的希望，就这样落在的高校生身上。

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高校生转化为有效购房需求有两种途径，一个是留住内部需求，一个是引进外部需求。

2017年，武汉提出要实施“百万大学生留汉创业就业计划”，确保5年留下100万大学生。

为了实现目标，武汉成立招才局，市委书记亲自去华中科技大学招聘会上做动员报告。小米董事长雷军到达武汉时，市委组织部长亲自去机场迎接。

而在同年，杭州、西安、南京等热点城市掀起的人才争夺大战，拼死拼活引进外部需求。

再说回烟台。

增加外部需求，难度很大。

据烟台政府2018年工作报告数据显示，2018年烟台常住人口712.18万，比上年末增加3.24万人，但是出生人口5.78万。

也就是说除去出生人口，烟台人口净流出2.54万。

老年人和小孩子流出的可能性很小，就代表着至少有2万的年轻人群流出烟台。

且目前公布的人才引进政策，给出的优惠并不是很好。

外部引进疲软，那么此时烟台房产市场的主要需求就只剩下一个——内部需求，也就是烟台本地高校毕业生。

好在2017年烟台高校毕业生人数同比大幅上涨22.7%，烟台楼市希望之光仍在。

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在房价上涨之前，基于烟台基本工资等数据考量，留烟高校毕业生的买房时间一般是毕业后2-3年。

而在2017年后的一波大涨，烟台房价在短短的两年时间内上涨了50%，部分区域甚至翻了一倍。

高房价无疑会延迟毕业生的买房时间。

那么推算现在毕业生的购房时间大概率会在毕业4-5年左右。

2019年，棚改货币化改革，严重削弱了棚改对于市场的影响力。

叠加部分刚需提前上车，部分刚需因房价上涨而延缓买房时间等因素，这就造成了2019年烟台市场成交量大跌。

而从2016年毕业开始计算，4年后的2020年，这些毕业生将集中释放自己强烈的购房需求。

2017、2018年烟台高校毕业生人数分别为5.97、6.39万人。

根据入学人数推算，预计2019、2020年毕业生人数将为6.5、7.1万人。

四年毕业生一共26万人，而他们将会是2020年烟台市场能否走出低潮的关键。

但市场发展远不是像数字计算那样简单。

据齐鲁人才网发布山东2019届非本地户籍毕业生留存率数据显示，烟台仅为32.12%。

换句话说，非烟台户籍高校生流失率高达68%。

而青岛和济南，由于产业较为发达，就业机会多，高校生留存率均过半。

这26万人是烟台房产市场的机会，但要想抓住，还需要狠下一番功夫。

若以现在32%的留存率和6.4%的GDP增速，远看不到烟台楼市腾飞的希望。

最后，让我们跳出房产市场看整个烟台城市及经济发展，你会看到一张很大很大的关系网。

在这个网上面，你会看到人口，看到交通，看到产业结构，看到一个沿着海岸线交织在一起的密密麻麻的经济关系网。

产业发展好就业机会多，高校生留存率增加，补充房产市场需求，而房产市场的繁荣会反哺城市建设发展。

未来这26万人不只是楼市的希望，也是烟台经济的希望。