十年房企烟台梦，几多生死笑谈中

编者按：本文来自微信公众号：楼市新说，（ID：loushixinshuo），作者：阿sir，36氪经授权转载

有人的地方就会有江湖，有江湖的地方必然有纷争。

在利润极高的地产行业，更是刀剑无影、风起云涌。

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2009年12月11日，万科摘得芝罘区西海岸南侧31万平方米地块，耗价9.48亿。

如万科集团进军房地产第一块地如出一辙：

高地价，大手笔，公司都还没注册就拿地，这事很“万科”。

1988年，万科总公司在深圳拿下第一块住宅地块——深圳威登别墅地块，然而这块地的拿地楼面价已经超出当时周边项目的售价。

王石在自传《道路与梦想》中写道：万科就这样懵懂、鲁莽的冲入了房地产行业。

万科也是这样懵懂、鲁莽的冲入了烟台。

同样是2009年，全国知名房企越秀2.7亿收购芝罘区只楚一地块， 携手万科一起踏入烟台市场。

在购房者来看，品牌房企的入驻将带来更先进的产品及更前卫的居住理念，然而在本地房企眼里，就只有四个字：

来者不善！

刚刚经历2008年经济市场萧条的烟台房产市场，正迎来洗牌的大好时机，万科、越秀的强势搅入，让本地开发商寝食难安。

2010年，烟台购置土地面积380万平方米，同比增长48.7%；土地成交价款26.2亿元，同比增长165%；房地产开发投资383.1亿，同比增长41.3%。土地市场井喷，房产市场前景被一片看好。

也正是在2010年，3家品牌房企似乎商量好一样，一齐踏足烟台，并很快在烟台站稳脚跟，甚至是拔得头筹，他们便是龙湖、中海、保利。

至此，中海、万科、龙湖、中海、保利等一干全国大型房企进驻烟台。

烟台房产市场结束自1987年房改以来23年的安静时光，开启品牌房企厮杀争霸新局面。

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第一个霸主当属龙湖。

2010年龙湖进军烟台，但并没有选择芝罘、莱山区这样的主城区，而是直接进入偏僻的牟平，利用自己强大的运营优势，硬生生造出一个养马岛养生概念区。

2011年7月29日，龙湖葡醍海湾项目一期1002套房源开盘当日去化率100%。如一朵绚烂的烟花，绽放在养马岛及烟台上空。

2011年龙湖财报显示，烟台葡醍海湾销售额30.01亿元，总建筑面积21.68万平方米，销售额及面积均超过龙湖大本营重庆及北京等大城市，位于2011年龙湖各项目销售排行榜榜首。

而当年龙湖集团全年销售额为382.7亿元，烟台一个项目占比龙湖集团全年销售额的8%。

同年，龙湖在烟台的土地储备为777.8万平方米，占全集团土地储备的23.1%。

龙湖就像一台失控的推土机，在养马岛上不知疲惫的日夜垦耕。

在他进入烟台的第一个年头，就强势霸占烟台房企销售榜榜首，在烟台开启属于龙湖的时代。

然而，打江山易，守江山难。龙湖前期过猛，后续必定乏力。

2011年之后，榜首之争从本地房企与品牌房企之间争夺，变为品牌企业之间的争夺，且愈演愈烈，这个激烈的争抢一直持续到2013年。

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2013年，在万科集团霸占全国房企销售排行榜榜首十多年之后，烟台万科终于如愿登上了烟台房企销售排行榜NO 1。

而本地房企在这场与品牌房企攻守战中疲惫应战，连失数城。

据克尔瑞公开数据显示，2013年万科以19亿元销售额领跑，本地房企还剩5家上榜，勉强占据半壁江山，分别为：容大、天海房、桦林、金桥、天安。

2015年，万科换帅，曾巍出任烟台万科总经理，这个毕业于香港中文大学金融MBA的万科老将，率领万科奠定了烟台霸主位置。

2016年万科销售额32亿，刷新烟台房企年度销售额。

2018年，是万科进入烟台的的第十年，据腾策数据，2018年万科销售额再次突破百亿大关，市占率高达16.2%。

在4年前的2015年，万科销售额仅16亿元，4年销售额涨幅525%。过去4年，万科的销售额年复合增长率高达58%。

烟台房产市场的格局在不知不觉中发生变化，形成本土企业边缘化、万科一家独大的局面。

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品牌房企高歌猛进的同时，也就意味着本土房企的节节败退。

2010年开始，以万科、龙湖为代表的品牌房企凭借雄厚的资金、先进的管理理念、强大的运营能力野蛮又迅速的撕开烟台房产市场。

港城宁谧和谐的市场被瞬间打破，本地房企毫无抵抗之力，就这样眼睁睁看着熟悉的市场在短短一年时间插遍外企之旗。

曾经用脚步丈量过的城市，一夜之间变的陌生。

2017年，TOP10的榜单里还有3家烟台本土房企的身影，分别是：祥隆、佰和、华明。而这3家房企在2018年悉数缺席。

2018年销售额TOP10企业里面，烟台本地房企仅有丰金一家入榜， 并且排名垫底。

这个起家牟平扎根牟平的企业，2018年凭借牟平的腾飞迎来历史发展最黄金的一年，但随着龙湖、融创、恒大等品牌房企发起的“养马岛之战“的白热化。

牟平市场一如当年被新发现的美洲大陆，各大集团贪婪般竞相蚕食。

据腾策数据表明，2018年烟台项目成交套数排名中，第一为中海国际社区，排名2、3、4的项目均位于牟平。

"牟平土著"丰金集团遭遇全国房产历史罕见的品牌房企包围战，而在这场疯狂又残酷的“养马岛之战”中其注定被驱逐、败落下风。

2019年，恒大发力，连推“恒大御景半岛”、“恒大御山华府”、“恒大御海天下”等项目，若无意外，2019年烟台房企销售金额TOP10很可能会有恒大一席之地。

在丰金集团的官网首页，大大的企业文化标语格外醒目——“用爱铸造生命家园”。

而恒大的首页标语是“新恒大、大战略、大格局”。

在残酷的商业市场，“爱”最终败给了“格局”。

2019年，烟台或将首次面临本土房企缺席TOP10榜单的尴尬局面，烟台本地房企的记忆将停止在2019年。

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十年房企烟台梦，几多生死笑谈中。

过去十年，烟台市场几多变幻，而恍惚间，下一个十年又来了。

2019年，在调控高压及复杂的国际环境下，市场发生巨大变化，而这个变化，像极了十年前。

腾策数据显示，2019年一季度万科市占率下降至9.9%。金地逆袭，上升3个名次位居榜眼，但与第四名的中海仅差0.14亿。

融创推出公寓，马路对面的龙湖紧跟。

万科翡翠大道开盘，2km之外的恒大御山华府紧跟，万科售价一万四，恒大定价一万二。

市场下行，房企开始近身搏杀。

2019年4月26日，新城控股用1115轮，壕掷4.7亿，霸气的拿下了机场路一地块，溢价率123%。

这个仅用一年时间就从千亿突破两千亿、跻身全国房企十强的“优等生”，又将在烟台掀起怎样的风浪？给烟台本就复杂的局面又添一个不确定因素。

十年之前，你不认识我，我不属于你，我们还是一样，为着销售额而奋斗。

十年之后，我们在马路对面，还可以问候，但早已不是朋友。