依靠民间借贷的中小房企，离破产还有多久？

编者按：本文来自微信公众号：樱桃大房子（ID：ytdfz8），作者：樱桃 ，36氪经授权转载

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最近不少人问我房地产融资收紧对楼市的影响，其实我十天之前已经写文章分析过了。

因为今年上半年土地市场火热，所以政府调控的思路就开始从过去的需求端，转为抑制开发商融资，政府觉得只要压缩开发商的钱包，开发商手中无粮，自然就不敢去抢地了，那土地市场热度下来了，地价上涨带动房价上涨的预期自然就下来了，楼市也就稳定了。

好了，问题来了，影响到底有多大呢？

除了楼市稳定之外，其实对开发商是最要命的，每次只要融资收紧，开发商就要抖一抖，尤其是那些负债率高企，高杠杆高周转的房企，会直冒冷汗，只要银行贷款变慢一点，它的销售回款变慢，再加上融资渠道不畅，资金链就容易卡壳，当然大房企大部分问题不大，只有少数会有困难，而首当其冲的就是中小房企。

我从人民法院公告网查询到，截至到7月18日，我数了一下，2019年全国有265家房地产企业发布破产公告。

宣告破产的基本上都是小房企，为什么？

因为小房企本身的融资渠道就很狭窄，别说海外发债了，国内信托不行，私募基金不行，开发贷也很难，很多想要资金周转的，只能通过民间高利贷，最后就死在了高利贷上。

如果从2016年10月份算起，这一轮调控已经进行了将近3年，2017、2018年去杠杆时，虽然有的城市楼市依然火爆，一方面是因为银行迟迟不放按揭贷款，房企就拿不到回款，另一方面是因为融资渠道收紧，很多房企资金链就相当紧张了，连2016年冲动拿地王的大房企都面临着资金链断裂的风险，比如福建泰禾地产，去年不得不断臂求生，不断通过卖项目来救急，但很多地王项目依然无法开工，很多大项目的工期也无法如期进展下去。

更别说是依靠民间高利贷为主作为融资渠道的小房企了，他们又能够熬多久呢？

2019年以来，资金链断裂的知名中型房企也有几家，像五洲国际、新光集团、银亿集团等知名房企，而银亿集团作为全国五百强的著名房企在负债500亿元的重压下，于2019年6月突发申请破产，曾经的首富也至此跌落神坛！

图表来源：克而瑞

以房地产为主业的中弘股份，已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年，正式告别资本市场。当时，中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。

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国家统计局2016年曾经公布过，中国共计有94948个开发商，但这应该是包括了所有项目公司，所以无法真实的看清楚到底有多少家房企。所以也不知道半年倒闭260家房企到底是一个什么样的总水平，只是相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了，所以大概能明白是个什么样的趋势。

而且查看这些地产公司，大部分集中在一些三四线小城市里面，主要是因为小城市里融资渠道太狭窄，小房企只能通过高利贷来周转，遇到牛市，他们就有肉吃，一旦市场预冷，很多小房企就可能资金断裂。

这几年房地产市场的市场集中度在不断向大房企集中，大房企的市场占有率不断提高，就是建立在小房企倒闭，退出市场的基础上，因为大房企产品不断迭代升级，而小房企的产品跟不上时代的发展，现在地价不断上涨，人工材料不断上涨，房地产的利润本身也在下降，大房企靠规模化靠高周转可以把成本做到最低，但小房企总共就那么几个项目也很难做出来，而且像有些品牌房企进入三四线城市后，购房者也认牌子买房了，市场一旦预冷，小房企的房子就不好卖，除非降价。

很多三四线城市2017年才开始进入牛市，2018年就进入了调整期，有的小房企实力太弱的可能扛一年半载就扛不住了，要是再决策失误，赶在牛市去高价抢了一块地，那更加容易导致资金链断裂。

最后的结果就是没有结束的工期烂尾！所以三四线城市经常会碰到楼盘维权的事情。每一次调控之后，都会是三四线烂尾楼高发时期。

我能给大家的建议是，小城市尽量买品牌房企的房子，哪怕是价格高一点都没关系，这样不用担心房企资金断裂，花了钱房子收不到真的很闹心。

这可能也是某房企在三四线城市受欢迎的原因，哪怕他的质量老出问题，但依然受欢迎的原因，就是因为他排名全国前几位，大家觉得至少靠得住，也是个品牌房企，因为进入三四线的品牌房企太少了，而过去小房企跑路烂尾的事弄得购房者们心有余悸。

所以投资呢，还是选择一二线城市靠谱。